Земли в Крыму: что грозит новым и старым собственникам?
Национализация или изъятие
Важнейшей задачей крымских властей после присоединения полуострова к России стало управление земельными ресурсами. На прошлой неделе на внеочередном заседании депутаты Государственного cовета Республики Крым утвердили предполагаемый план приватизации государственного имущества на 2015 год. В любой такой ситуации, связанной с перераспределением имущества, есть риск злоупотреблений. Какие риски для собственников земли сегодня возникли в Крыму?
Сегодня переход земель в публичную собственность Крыма происходит прежде всего в форме их изъятия на основании решений Госсовета и Совета министров республики. И с этим возникли определенные проблемы, о чем говорит и большое количество споров, находящихся на рассмотрении в Арбитражном суде Крыма и связанных с переводом земельных участков в публичную собственность. С сентября 2014 года, по сведениям сайта www.kad.arbitr.ru, было подано 18 исковых заявлений, где ответчиком является крымский Госсовет и в которых оспариваются его административные акты по переводу земель в государственную собственность.
Для управления земельными ресурсами в Крыму было принято несколько нормативных актов, которые установили порядок перехода некоторых объектов недвижимости в публичную собственность. Например, в постановлении крымского Госсовета «О вопросах управления собственностью Республики Крым» сказано, что собственностью республики является все государственное имущество (государства Украина) и бесхозяйное имущество, а также имущество, указанное в приложенном перечне. В этом перечне 255 объектов, которые после принятия акта становятся госсобственностью. Последние изменения в перечень вносились 27 февраля 2015 года, но в принципе они могут продолжиться.
Как квалифицировать этот перечень (национализация? изъятие для государственных нужд?) — непонятно, так как фактически провозглашается, что имущество переходит в публичную собственность без какой-либо компенсации собственникам. И в Арбитражном суде Крыма сейчас на рассмотрении несколько исков, связанных с этим постановлением. Например, от ПАО «Акционерная компания «Крымавтотранс», ООО «Пансионат «Массандра», ПАО «Крымхлеб», ПАО «Югрыбхолод», ПАО «Крымжелезобетон», ООО «Укрыбсервис». Первые иски были поданы еще в декабре, но еще ни одно дело не дошло до вышестоящих инстанций.
Главное — не доводить до крайности
Такую процедуру перехода земель в публичную собственность нельзя назвать прозрачной и понятной. Впрочем, вопрос о законности этого акта, конечно, должен решаться в суде. Возможно, Конституционный суд РФ даст ему оценку. Это могло бы разрешить множество появляющихся сейчас споров.
Есть и другая проблема — проверка законности предоставления земельных участков украинскими властями еще до присоединения Крыма к России. Сегодня на рассмотрении Государственной думы РФ находится законопроект о внесении изменений в закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ». Смысл изменений сводится к тому, что сделки, заключенные до присоединения Крыма, сохраняют силу, если иное не предусмотрено российским законодательством. То есть в российских судах можно будет оспаривать сделки, заключенные с нарушениями законодательства Украины.
Этот законопроект, несомненно, нужен. Но его принятие может повлечь за собой множество споров и изъятие массы участков в пользу государства, например, по требованию прокуратуры. В такой ситуации критерии недействительности сделок могут быть доведены до крайности, то есть украинское законодательство, по которому выделялись участки, может получить толкование более жесткое, чем сложилось до присоединения полуострова. Многие процедуры тогда могут быть признаны несоблюденными. Более того, можно предположить, что до присоединения они и так не очень хорошо соблюдались.
Еще один способ попадания земель в публичную собственность на полуострове — это выкуп имущества в связи с «необходимостью предотвращения угрозы жизни, здоровью населения Республики Крым, необходимостью обеспечения функционирования объектов жизнедеятельности, необходимостью эвакуации людей вследствие катастроф, аварий, несчастных случаев, эпидемий, эпизоотии и других чрезвычайных обстоятельств» (закон Республики Крым от 8 августа 2014 года №47-ЗРК). Порядок выкупа установлен достаточно простой. В нем минимум административных процедур (главным образом они связаны с оценкой стоимости объекта), но потенциально заложены многочисленные споры, связанные с оспариванием оценочной стоимости объекта, подлежащего выкупу, да и вообще возможность распространения этого закона на тот или иной объект.
Сегодня собственникам крымской недвижимости можно рекомендовать внимательно отслеживать акты органов власти Крыма (Госсовета, Совета министров и т.д.) и документы, связанные с развитием территории Крыма, — например, генеральные планы, правила землепользования и застройки. Они напрямую не влекут изъятие земельного участка, но могут заметно повлиять на возможности его эксплуатации — например, изменится разрешенное использование земли. В случае конфликта следует оперативно обращаться в суд и прокуратуру, к уполномоченному по правам предпринимателей. Но и уже сейчас стоит проверить наличие всех правоустанавливающих документов, а за недостающими обратиться в органы местного самоуправления.