Реновационные технологии: как в мире решали проблему устаревшего жилья

Реновация центральных районов Пекина. Предпосылки

К концу 1980-х годов значительная часть жилых строений в центре китайской столицы оказалась в удручающем состоянии, так как долгое время пошлина на обслуживание зданий и рента были крайне низкими. Уровень жизни населения также оставлял желать лучшего: в 1985 году более половины семей в Пекине не имело своей кухни, более 60% — личного туалета, и только у половины был доступ к водопроводу в доме. На человека приходилось в среднем 8,7 кв. м жилплощади. Особенно остро жилищная проблема стояла в центральных районах.

Реновация центральных районов Пекина. Процесс

В 1987–1990 годах городские власти провели пилотную программу реновации в нескольких центральных кварталах, а в 1990-м запустили полномасштабную программу сноса и перестройки ветхих зданий в центре. На освобожденных участках планировалось построить многоквартирные дома и здания коммерческого назначения. Основной задачей было привлечение девелоперов для финансирования и реализации проектов по реновации. Была открыта специальная служба, которая занималась воплощением и поддержкой программы со стороны властей. Муниципалитет также выделил на займы четырем районам с наиболее сложной ситуацией 200 млн юаней (около $37 млн по курсу 1991 года), а девелоперы получили налоговые льготы.

Проведению программы способствовала реформа землепользования конца 1980-х годов, которая создала условия для частных инвестиций: было разрешено проводить операции с правами на землю. Кроме того, местные власти в ходе финансовой реформы получили возможность продавать права на землепользование, что обеспечило им дополнительный доход для инвестирования в инфраструктуру.

Реновация центральных районов Пекина. Последствия

Перестройку проводили целыми кварталами, где большинство зданий было признано ветхими. Сначала было проведено исследование, которое показало, что реновации требуют помещения общей площадью 16,12 млн кв. м. На первом этапе программы, который разделили на четыре подэтапа, были реконструированы кварталы, где на жилой площади 7,25 млн кв. м проживали 710 тыс. человек. После реконструкции построенная площадь на этой территории составила 15,6 млн кв. м, в том числе 11 млн кв. м жилой площади. К концу 1999 года было переселено более 160 тыс. семей, причем 43,8% из них получили новое жилье в других районах. В 2001–2005 годах сообщалось, что еще 340 тыс. семей ожидают переселения.

Программа реновации создала условия для обновления инфраструктуры и строительства коммерческой недвижимости в центральных районах Пекина. Кроме того, значительно улучшились условия проживания бедных слоев местного населения, так как в разгар реализации программы был принят «Национальный проект удобного жилья», который увеличил количество комнат и улучшил санитарные нормы жилищного строительства. Во время реализации программы в Китае наблюдались бурный экономический рост и строительный бум. По данным национального статистического ведомства, в Пекине в 2005–2010 годах было достроено более 300 млн кв. м помещений, что составило 2–3% совокупной площади зданий, достроенных в этот период в стране.

Программа расселения ветхого жилья в США. Предпосылки

После Великой депрессии и Второй мировой войны остро встала проблема расселения трущобного жилья и перепланировки крупных американских городов. Эти меры были необходимы для ускорения экономического роста. Проблема фигурировала в программе обеих партий на выборах 1948 года.

Программа расселения ветхого жилья в США. Процесс

Масштабная программа была начата в середине XX века с принятием закона о жилье 1949 года. Он предусматривал выделение городским властям грантов, которые составляли до 60–75% от чистой прибыли проектов городской перестройки (стоимость покупки земли, расселения и сноса строений минус прибыль от продажи расчищенных для строительства площадей). Кроме того, закон предоставил государственную страховую поддержку ипотечному рынку.

Было создано агентство, получившее право заниматься модернизацией жилищного фонда: оно определяло участок, требующий реновации, проводило общественные слушания, получало одобрение от местных и федеральных властей на создание проекта модернизации. На реализацию одного проекта уходило по несколько лет. К 1966 году расчистили или получили разрешение на расчистку более 400 тыс. строений на совокупной площади более 230 кв. км, где проживало более 300 тыс. семей. Расчищенную площадь планировалось использовать под жилищную застройку (35%), уличные пространства и шоссе (27%), промышленное (15%) и коммерческое (13%) строительство, а также под государственные нужды (11%). До 1974 года, когда прекратилось финансирование по этой программе, на более 2,1 тыс. проектов реновации было выделено около $51 млрд грантов (в ценах 2007 года), а также меньшие суммы на сопутствующие проекты.

Программа расселения ветхого жилья в США. Результат

Программа оказалась крайне противоречивой и вызвала много разногласий в обществе. Отмечалось, что она затронула только беднейшие слои населения, привела к злоупотреблениям при лишении прав собственности, разрушению целостных городских систем, потери исторического облика районов.

В результате реализации программы многие города были реструктурированы, изменились рынок недвижимости и социальная структура поселений. Экономические последствия до сих пор исследуются.

Строительство нового жилья в Бразилии. Предпосылки

По данным на начало 2010 года, в Бразилии насчитывалось более 6,3 тыс. фавел, где проживало около 6% населения страны. На тот момент 7 млн бразильских семей нуждались в улучшении жилищных условий. Необходимость строительства нового жилья обосновывалась и высокой урбанизацией Бразилии, где 85% населения проживает в городах, а также необходимостью развития строительной отрасли. Еще одной особенностью фавел был высокий уровень преступности, с которой предполагалось бороться в том числе с помощью строительства новых жилых кварталов.

Строительство нового жилья в Бразилии. Процесс

В 2009 году было принято решение о внедрении программы массового строительства доступного жилья. Она получила название Minha Casa, Minha Vida («Мой дом, моя жизнь»). На первой стадии предусматривалось строительство 1 млн квартир, на реализацию было выделено $17,5 млрд. Вторая фаза началась в 2011 году — на возведение еще 2 млн квартир выделили $35,1 млрд. Смысл программы заключался в предоставлении малоимущим слоям населения льготных ставок по кредитам для приобретения жилья в новых домах. Отбором заявок претендентов занимался государственный банк Caixa Econômica Federal, напрямую контролируемый Министерством финансов страны.

Незадолго до отставки президента Дилмы Русефф сообщалось о планах потратить на строительство жилья еще более $60 млрд, хотя фактически процесс был парализован еще с середины 2015 года из-за нехватки средств. Новые власти заявили о намерении продолжить программу, значительно сократив финансирование и сделав ее более адресной.

Строительство нового жилья в Бразилии. Результат

По данным на апрель 2017 года, за последние 12 месяцев более 80% от всего введенного в стране жилья приходилось на долю Minha Casa, Minha Vida. Кроме мер по строительству новых кварталов с 2008 года в фавелах шла активная борьба с организованной преступностью, уровень которой удалось значительно снизить в результате проведения нескольких специальных операций.

Программу постоянно критиковали за непрозрачность схем и коррупцию, еще одним поводом стало качество возводимого жилья. Согласно данным опросов только 10% жителей Рио-де-Жанейро, второго по величине города Бразилии, поддерживали Minha Casa, Minha Vida. Горожане жаловались на небольшие размеры квартир, отсутствие необходимой инфраструктуры и удаленность новых жилых кварталов. Однако, несмотря на все проблемы, согласно оценкам экспертов строительство новых домов значительно снизило число семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Переселение наиболее бедных слоев населения из фавел привело к началу реконструкции самих фавел, которые в большинстве своем расположены в живописных районах вблизи моря. Проведение Кубка мира по футболу и летних Олимпийских игр также способствовало росту интереса среднего класса к этим районам и строительству здесь крупных гостиничных комплексов.

Реконструкция городов в Восточной Германии. Предпосылки

После воссоединения Германия столкнулась с проблемой морального устаревания типовой крупнопанельной застройки, которая получила развитие в ГДР в XX веке. Дома требовали больших затрат на обслуживание, в них были устаревшие системы отопления, не было лифтов. Кроме того, реструктуризация экономики и демографические изменения спровоцировали убыль населения в городах. В результате к началу XXI века в Восточной Германии насчитывалось около 1 млн заброшенных зданий, что составляло около 13% жилищного фонда.

Реконструкция городов в Восточной Германии. Процесс

В 2002 году власти Германии запустили программу финансовой поддержки городской перестройки в новых федеральных землях, впоследствии подобная была запущена и в Западной Германии. Основной целью ставились сокращение лишних площадей и реконструкция застройки для улучшения условий жизни. Снос заброшенных зданий осуществлялся за счет федерального и земельного бюджетов, в финансировании реконструкции зданий участвовали и городские власти.

В 2002–2013 годах на финансирование программы было выделено €2,7 млрд, а на 2014 и 2015 годы федеральное правительство выделило по €128 млн из федерального бюджета.

Реконструкция городов в Восточной Германии. Результат

В программах реконструкции городов Западной и Восточной Германии приняли участие 494 восточных и 530 западных городов и муниципальных образований. В 2016 году власти провели исследование, подтвердившее успешность обеих программ, а в 2017 году планируется их объединение.

Программу реконструкции критиковали в первую очередь за то, что на практике она оказались направлена скорее на снос пустующих зданий, нежели на восстановление старых. В 2010 году одним из приоритетных ее направлений сделали восстановление домов, построенных до 1949 года.