МКЖД отдадут банкам
Девелопментом 750 тыс. кв. м коммерческой недвижимости на трех десятках транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) Малого кольца Московской железной дороги (МК МЖД), по мнению правительства Москвы, должен заняться застройщик, подконтрольный Сбербанку или группе ВТБ. Таким образом инфраструктурная стройка обретет состоятельного девелопера, а тот в свою очередь — внушительный инвестпроект стоимостью около 73 млрд руб.
Согласно проекту развития МК МЖД, к 2016 году на Малом кольце появится 31 пересадочный узел. Их коммерческую инфраструктуру сформируют 750 тыс. кв. м недвижимости, сообщил руководитель департамента транспорта Москвы Максим Ликсутов. Оператором этого проекта является ОАО «Московская кольцевая железная дорога» (МКЖД, в паритете контролируется правительством Москвы и ОАО «РЖД»).
«Эта компания привлекает инвесторов — по каждому объекту или группе объектов», — говорит г-н Ликсутов. По его словам, желающих участвовать в проекте «пообъектно» много. Но город хочет одного партнера на весь объем МК МЖД. «Мы заинтересованы в привлечении крупного инвестора-застройщика, который взял бы на себя все ТПУ. Синергия комплексного подхода компенсирует слабую экономику отдельных узлов и выведет весь проект в плюс», — объясняют в МКЖД.
Помимо денег, по словам собеседников РБК daily, тут также возникает вопрос сетевого развития инфраструктуры кольцевой. «На 31 ТПУ нужна 31 одинаковая аптека, 31 одинаковое кафе и так далее, — объясняет Максим Ликсутов. — Мы хотим собрать пул сетевых арендаторов на конкретный профиль: на фарму один, на одежду другой, а они, в свою очередь, получат замкнутую и понятную сеть в проходных местах». Через три года МКЖД должна ежегодно перевозить более 250 млн пассажиров.
Оптимального партнера власти ищут среди крупнейших российских банков, владеющих девелоперскими компаниями. Этот пул сегодня формируют группа ВТБ и Сбербанк, контролирующие таких крупных застройщиков, как «Дон-Строй Инвест», «Галс-Девелопмент», ГК «ПИК», «Интеко».
«Мы не хотим особо работать с инвесторами-застройщиками, потому что за деньгами они все равно придут в финансовые учреждения. Мы хотим с ними договориться и совместно определить девелопера», — объясняет Максим Ликсутов. Но лучше, по его словам, пусть банк скажет, кто будет строить — «ВТБ Капитал» либо «Сбербанк Капитал».
Свою позицию чиновники объясняют масштабами проекта, «для которого не каждый девелопер сможет получить финансирование». Так, программа строительства в Москве 255 ТПУ оценивается столичными властями в 600 млрд руб. На долю МК МЖД приходится около 73 млрд руб. инвестиций.
Окупаемость этих проектов непосредственно связана с объемом коммерческих площадей в ТПУ — торговли, офисов, — но их избыточность может затруднить проходимость узлов, отмечает г-жа Никуличева. Приемлемый для инвесторов срок окупаемости — не более семи-десяти лет — обеспечивают площадки с паритетным распределением коммерческой и транспортной инфраструктуры, которая должна иметь высокую проходимость, объясняет управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. По словам начальника отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle Юлии Никуличевой, любой девелопер и коммерческий банк нацелен на окупаемость в течение пяти-семи лет, которая в проектах МКЖД кажется недостижимой, поэтому для их реализации «логично привлечь госбанки».
Переговоры с контрагентами сегодня ведет ОАО «МКЖД». В этой компании не стали раскрывать детали возможного партнерства, так как «конкретные договоренности еще не достигнуты». В ОАО «РЖД» не ответили на запрос РБК daily.
Принадлежащие группе ВТБ и Сбербанку девелоперские компании отказались обсуждать возможное участие в проекте МКЖД, отправив за комментариями к своим бенефициарам. По мнению собеседников РБК daily, проект МКЖД достанется компании «ВТБ Капитал», которая ведет соответствующие переговоры с инициатором проекта. В этом инвестиционном подразделении группы ВТБ и Сбербанке вчера воздержались от комментариев.
Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) уже одобрила проекты 17 ТПУ на МКЖД. Шесть из них будут иметь офисы, склады и торгово-развлекательные комплексы общей площадью около 400 тыс. кв. м (см. РБК daily от 14.01.13).
Из 31 ТПУ менее трети имеет связь со станциями метро, и именно они будут интересны для развития, так как пассажиры поездов МКЖД не будут выходить в «чистое поле», а станут пересаживаться в подземку, говорит Юлия Никуличева. Так, по ее мнению, перспективными с точки зрения девелопмента являются ТПУ в районе «Москва-Сити», Кутузовского проспекта, площади Гагарина, шоссе Энтузиастов и Рязанского проспекта.