Вакантность выше крыши
РБК составил рейтинг самых пустых бизнес-центров Москвы и выяснил, на что готовы девелоперы, чтобы вдохнуть жизнь в свои объекты.
Пустые башни
Офисный рынок Москвы в кризисе: в столичных бизнес-центрах пустует 2,3 млн кв. м. Это на 60% больше прошлогоднего объема строительства офисных площадей и почти 15% всего столичного рынка качественных офисов. РБК решил вычислить десятку самых необитаемых бизнес-центров Москвы. Получившийся рейтинг (см. таблицу) основан на данных, которые предоставили пять крупнейших международных консалтинговых компаний, а также на информации, полученной от самих собственников объектов.
Общая площадь пустующих площадей бизнес-центров, которые сформировали первую десятку, составила 625,2 тыс. кв. м. Для сравнения: это сопоставимо с площадью семи гостиниц «Украина» или восьми зданий Госдумы.
Первые три места в получившемся антирейтинге заняли небоскребы «Москва-Сити»: President Plaza, которая принадлежит «Стройгазконсалтингу» Зияда Манасира, башня ОКО компании Capital Group Владислава Доронина и «Стальная вершина» «Нафты-Москва» Сулеймана Керимова. Также в десятке – Mercury City Tower Игоря Кисаева (тоже находится в «Москва-Сити») и бизнес-центры Льва Леваева и Романа Абрамовича. В двух объектах из десяти нет ни одного арендатора, еще в восьми – количество свободных площадей превышает 50%.
Рынок перегрет
По данным Colliers International, в 2014 году было введено 1,4 млн кв. м офисов класса А и B. В результате общий объем рынка качественных офисов в Москве достиг 16 млн кв. м. К концу 2014 года несданными были около 15% от совокупной площади столичных офисов, говорит директор отдела по работе с глобальными корпоративными клиентами CBRE Ирина Хорошилова. При этом в офисах класса А вакантность год к году выросла сразу на 11 п.п. – с 17 до 28%. В офисах класса B рост, по ее данным, составил 1,8 п.п., до 12,8%.
В 2015 году количество пустующих площадей может вырасти до 35% в классе А и до 15,5% в классе B, прогнозирует директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков.
Офисы дешевеют
Вслед за ростом вакантности начали падать арендные ставки. По итогам третьего квартала 2014 года Москва оставалась в пятерке самых дорогих городов мира по цене аренды в сегменте «Прайм», а к концу года переместилась сразу на 12-е место, говорит Хорошилова. В аналогичном рейтинге, составленном компанией Cushman & Wakefield, Москва заняла шестое место, опустившись за год на три позиции.
Средняя запрашиваемая ставка аренды на офисы класса А снизилась в 2014 году на 25%, до $590 кв. м в год (triple net – чистая арендная плата без учета эксплуатационных расходов арендатора) и достигла минимального значения за последние десять лет, говорит Лосюков.
По данным Knight Frank, ставка аренды на офисные площади класса А, номинированная в рублях, по итогам прошлого года составила 30 144 руб./кв. м в год, на офисы класса B – 17 150 руб./кв. м в год (triple net).
Битва за арендатора
Собственники помещений делают все возможное, чтобы сохранить арендатора: они предлагают клиентам долгие арендные каникулы (12–18 мес.), готовы сами финансировать отделку, фиксировать курс и ставку аренды на первые 2–3 года и даже компенсировать штрафы за досрочное прекращение аренды, перечисляет Хорошилова. В борьбе за исчезающих арендаторов большинство собственников бизнес-центров уже перешли на рублевые ставки аренды, добавляет региональный директор по развитию бизнеса Colliers International Владимир Сергунин.
Девелопер MR Group перешел на рубли еще в прошлом году, подтверждает директор компании по маркетингу Евгения Старкова, при этом стоимость квадратного метра сейчас сопоставима с прошлогодними долларовыми ставками до падения курса рубля. «Раньше мы предлагали ставки аренды в долларах, так как в этой валюте номинированы кредиты на строительство, но в конце 2014 года перешли на рубли», – говорит руководитель отдела аренды и маркетинга Mebe Development Мария Белова. «Мы также готовы делать отделку помещений под арендатора, в соответствии с его техническим заданием, включив стоимость отделки в арендную ставку», – добавляет она. Другой способ, по словам Беловой, дробление площадей на небольшие офисные блоки от 150 кв. м, которые также сдаются уже с отделкой.
«Сегодняшний арендатор не готов выходить на стадию сделок до полной сдачи башни», – рассказывает директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group Мария Сергиенко. Ставки аренды теперь формируются под каждого клиента «индивидуально». Для привлечения арендаторов Capital Group готова фиксировать курс на срок более одного года, индексируя ставку на уровень инфляции, самостоятельно выполнять отделочные работы и даже частично компенсировать их стоимость для клиента. Вакантность в башне ОКО Capital Group сейчас составляет 100%. Но о полном отсутствии спроса в «Сити» все же говорить нельзя, утверждает Сергиенко: бизнес-центр «Око» в отличие от других небоскребов в Сити был введен в эксплуатацию только в конце 2014 года. Поэтому нам еще рано говорить о заполняемости. Кроме того мы видим активный интерес со стороны потенциальных арендаторов, некоторые из них уже подписали LOI [письма о намерениях], «которые мы надеемся довести до контрактов в ближайшем будущем». Но размер площадей, по которым подписаны такие письма, она не раскрыла.
И только в редких случаях собственники предпочитают не замечать кризис, опасаясь ухудшения пула своих арендаторов. К примеру, по словам представителя Millhouse Джона Манна, компания не только не изменила ставку аренды, но и не собирается идти ни на какие «уступки» арендаторам. «Белые сады» – это бизнес-центр первого класса, – объясняет он. – У нас долгосрочный взгляд, и мы готовы ждать хороших клиентов».