Гаражный вопрос
Застройщики жилых кварталов, на которых власти возложили обязанность обеспечивать новые дома парковками, столкнулись с проблемой так называемых «висяков» — непроданных машино-мест. Чтобы оптимизировать экономику своих строек, девелоперы вынуждены продавать гаражи вместе с квартирами, а зачастую — дарить. Пока это прокатывает лишь в проектах комфорт-класса и выше.
ГОЛОВНАЯ БОЛЬ ДЛЯ ДЕВЕЛОПЕРОВ
Правительство Москвы утвердило отраслевую схему размещения в столице объектов гаражного назначения, сообщил на международном форуме MIPIM 2013 руководитель «Москомстройинвеста» Константин Тимофеев. Этот документ предполагает обустройство и строительство 1,056 млн машино-мест, из них 400 тыс. должны быть в капитальном исполнении. Столичные власти не намерены останавливаться на этом и хотят увеличить недавно подготовленную программу развития парковочного пространства в два раза, включив в отраслевую схему еще 2,7 тыс. стройплощадок на 1 млн капитальных машино-мест.
Себестоимость строительства капитального паркинга с подземной частью колеблется в диапазоне от 800 тыс. до 1,5 млн руб. за машино-место, тогда как создание открытой парковки без подземной части стоит из расчета 270—320 тыс. руб. за машино-место. По словам г-на Тимофеева, девелоперы, согласившиеся построить эти объекты, смогут продавать их на рынке по цене от 350 тыс. руб. до 5—7 млн руб. за машино-место.
Эксперты скептически оценивают коммерческое предложение города. По их мнению, гаражное строительство — это большая головная боль для девелоперов. «Застройщики жилых домов и так вынуждены создавать заведомо большое количество машино-мест, — говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Это обусловлено жесткими нормами: не менее одного парковочного места на квартиру эконом-класса, 1,7 машино-места — бизнес-класса и по два машино-места — на квартиру в элитных жилых комплексах».
В проектах эконом-класса речь, как правило, идет не о подземных гаражах, а об отдельно стоящих многоуровневых паркингах, отмечают в ГК «СУ-155». Стоимость машино-места в них составляет в среднем 600 тыс. руб., и продаются они медленно, добавляет собеседник РБК daily. «Люди неохотно покупают машино-места, они готовы парковаться где угодно, только не на платной парковке», — констатирует генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева.
Даже состоятельные клиенты не всегда готовы идти на такие траты, добавляет директор департамента новостроек компании «Инком-Недвижимость» Юлиан Гутман. «Покупая машино-место, нужно помнить, что расходы на его эксплуатацию могут влететь в копеечку, — объясняет Софья Лебедева. — Если гараж находится на подземной автостоянке, его владельцу придется оплачивать отопление, освещение, вентиляцию, кондиционирование».
Поэтому у девелопера всегда остается нераспроданный остаток этого инфраструктурного продукта, констатирует г-жа Литинецкая. А это ухудшает экономику всего проекта, так как застройщик вынужден тратиться на рекламу и содержать дополнительный персонал, занимающийся продажей.
МОЙКА ВМЕСТО ГАРАЖА
С проблемой «висяков» столкнулась группа компаний «Монарх», начавшая в разгар финансового кризиса возводить высотный ЖК эконом-класса «Богородский» общей площадью 136 тыс. кв. м. «Квартиры здесь распродались успешно, а вот подземный паркинг на 1187 машино-мест — частично, — говорит генеральный директор ЗАО «Монарх-Девелопмент» Андрей Моносов. — Конечно, надо учитывать то обстоятельство, что комплекс был сдан только в конце 2012 года и на данный момент заселен только на 10%».
В проектах бизнес- и премиум-класса при 100-процентной реализации квартир иногда оставались нераспроданными до 50% машино-мест, отмечают эксперты. В элитных комплексах нередко один человек покупает сразу две-три квартиры на площадке и объединяет их, — говорит Мария Литинецкая. — Понятно, что на одну семью достаточно двух гаражей, но у застройщика на эти три квартиры заложено шесть машино-мест. И что ему с ними делать?..»
Распродав все квартиры, девелоперу приходится искать альтернативные варианты реализации своих гаражей, отмечает руководитель направления девелопмента группы «НЭО Центр» Алексей Шумкин. Застройщики пытаются сдавать непроданные машино-места в аренду для жителей соседних домов или же предлагают организовать маленький бизнес — купить несколько машино-мест и обустроить там мойку, рассказывает Мария Литинецкая. По словам г-на Шумкина, самыми проблемными являются дорогие подземные паркинги. Срок их окупаемости при условии сдачи в аренду превышает пять лет, объясняет г-жа Литинецкая.
ВЫГОДНЫЙ ПАКЕТ
Чтобы не допустить «висяка», застройщики начали продавать свои машино-места в пакете с квартирами. Так, «Монарх-Девелопмент» решил применить эту «новаторскую схему» в строящемся ЖК бизнес-класса «Мосфильмовский» (452 тыс. кв. м), который располагает трехуровневым подземным паркингом на 3,8 тыс. машино-мест, отмечает Андрей Моносов.
Изначально схема продажи «квартира + машино-место» была присуща проектам верхних ценовых сегментов, но сегодня есть аналогичные примеры на рынке комфорт-класса. Это, например, ЖК «Западное Кунцево» в Одинцовском районе Подмосковья (застройщик — ФСК «Лидер») и микрогород «В лесу» на Пятницком шоссе (Rose Group).
Здесь речь идет о строительстве «нового формата жилья» по принципу «двор без машин» и для этого все машино-места убираются в подземный паркинг, объясняют представители ФСК «Лидер» и Rose Group. В объектах эконом-класса такое предложение практически не встречается, добавляет Софья Лебедева. По ее словам, чтобы обеспечить спрос на пакетное предложение, девелоперы вынуждены делать серьезный дисконт, который сказывается на стоимости гаража.
«Покупать пакетом квартиру и паркинг выгоднее, поскольку отдельно машино-место стоит 1,1—1,4 млн руб.», — говорит советник президента ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. Так, по его словам, в ЖК «Западное Кунцево» однушка без гаража обойдется в 4,1—5,6 млн руб., а с машино-местом — в 4,6—6,2 млн руб. Продажная цена одного машино-места «В лесу» составляет 750 тыс. руб. (учитывается в «пакете» от 5,5 млн руб.), что практически равно себестоимости, а то и ниже, уверяют в Rose Group.
Этот маркетинговый ход себя оправдал, говорят девелоперы. В ЖК «Западное Кунцево» за один год было продано пять жилых корпусов из 19. В 2012 году Rose Group реализовала 624 квартиры первой очереди «В лесу», что принесло компании 130,7 млн долл. «Со старта продаж ЖК «Мосфильмовский» у нас реализовано порядка 30% квартир и столько же машино-мест», — радуется Андрей Моносов.
Тем не менее жесткая политика навязывания гаражей все же вызывает у клиентов недовольство, предупреждает Мария Литинецкая. В этом отношении куда более разумным является путь, по которому пошел застройщик микрорайона «Загорье», отмечает Юлиан Гутман. По его словам, покупатель квартир ЗАО «Мосфундаментстрой-6» (МФС-6) получает машино-места в подарок. «Те, кто не хочет их брать, получают скидку. Это повышает привлекательность проекта, с одной стороны, а с другой — не является навязчивым предложением для клиента», — резюмирует эксперт.