Премиум-класс потеряет 25%
Ставки аренды премиальных офисов в Москве в этом году упадут на 25%, достигнув минимального значения за последние десять лет, прогнозируют аналитики Cushman & Wakefield. На восстановление рынка уйдет до пяти лет.
Хуже, чем в прошлый кризис
Наступивший кризис может оказаться самым тяжелым за всю историю офисного рынка Москвы, считают аналитики международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield (C&W). Их выводы содержатся в последнем отчете European Office Forecast 2015–2017, вышедшем в начале июля. По данным компании, в 2014 году средние ставки аренды на офисы класса A упали на 6,6%, до $800 в год. По итогам 2015 года, по ее прогнозу, ставки упадут еще на 25%, до $600.
Такими дешевыми качественные офисы в Москве были только в 2005 году, когда рынок только формировался. Даже в 2010 году, когда рынок достиг дна после кризиса 2008–2009 годов, ставки аренды были выше — $645 в год.
Но если десять лет назад, в 2005 году, в Москве пустовало менее 5% офисов класса А, то сегодня вакантность достигла рекордных 19–20%, отмечают в C&W, и сохранится на этом уровне в ближайшие два с половиной года.
Кроме того, после предыдущего кризиса рынок достаточно быстро восстановился (ставки выросли на 13% уже в 2011 году). В этот раз такого эффекта не будет. Весь следующий год, по оценке C&W, ставки аренды премиальных офисов останутся на среднем уровне этого года. Начиная с 2017‑го ставки начнут постепенно расти, но максимум на 5% в год.
По прогнозу C&W, московский офисный рынок в этом году покажет самый плохой результат среди всех европейских городов, которые анализировала компания. На втором месте антирейтинга — Брюссель, где офисы подешевеют на 2,9%, на третьем — Бухарест (минус 2,6%).
Рынок будет стагнировать
Ставки аренды действительно сильно просели за последний год, соглашается директор департамента рынка капитала Colliers International Саян Цыренов. Colliers следит за ставками аренды в самых востребованных офисных кластерах столицы, и, по данным компании, они сейчас составляют $754 за 1 кв. м в год против $914 год назад. Однако в ближайшие год-два ставки вряд ли просядут так же существенно, прогнозирует Цыренов.
«В следующие пару лет максимальные ставки аренды, безусловно, будут снижаться, — считает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков. — При текущем невысоком спросе на этот нишевый продукт и при высоких ставках аренды вакантные площади могут заполняться медленно». При этом, по его мнению, средние ставки аренды офисов класса А по итогам 2015 года упадут до $500 за 1 кв. м против $800 в начале 2014 года.
Помимо макроэкономической ситуации серьезное влияние на офисный рынок продолжат оказывать и темпы ввода новых бизнес-центров класса А. Так, по прогнозу международной консалтинговой компании CBRE, до конца этого года площадь офисов класса А в Москве увеличится на 500 тыс. кв. м и превысит 4 млн кв. м. Ввод новых площадей — около 840 тыс. кв. м — станет максимальным за последние пять лет, говорит директор отдела исследований рынка CBRE Валентин Гаврилов.
По прогнозу CBRE, уровень вакантности в офисах класса А в конце 2015 года будет максимальным — 27%, а в 2016–2017 году начнет снижаться. «В 2017 году в Москве может не появиться ни одного нового качественного [премиальный сегмент] офиса класса А, — поясняет причины Гаврилов. — Мы не думаем, что в следующем году офисный рынок будет себя чувствовать так же плохо, как и в этом, а значит, и площади, выходящие на рынок, постепенно будут поглощаться».
Кому живется лучше
На рынке офисов класса А хуже всего сейчас обстоит ситуация в «Москва-Сити», где, по данным Knight Frank, вакантность колеблется в районе 40%. При этом собственники офисных площадей премиального сегмента класса А чувствуют себя существенно лучше рынка. Так, например, средняя вакантность по портфелю недвижимости O1 Properties хоть и выросла в два раза с прошлого года, но составляет всего 8%, рассказал РБК генеральный директор компании Александр Островский.
Средняя ставка по портфелю компании в первом квартале 2015 года составила $738 за 1 кв. м, а в офисах класса А сегмента премиум — $980 за 1 кв. м, рассказал Островский. В первом квартале О1 пересматривала условия договоров аренды, предполагавшие фиксацию курса на один-два года. Из-за этого чистый арендный доход компании до конца 2015 года, по словам Островского, может несущественно — до 10% — снизиться. В прошлом году чистый операционный доход O1 Properties составил $351,3 млн.
Главные проблемы с заполняемостью сейчас испытывают недавно построенные бизнес-центры, но есть сложности и в других центрах. Так, у компании Millhouse в бизнес-центре «Белые сады» на «Белорусской» спустя два года после ввода в эксплуатацию пустует около 60% площадей, а в «Четырех ветрах», построенных на Тверской-Ямской в 2008 году, — почти 30%.
Но, несмотря на рекордное снижение основных показателей, офисный рынок продолжает привлекать инвесторов, отмечает Саян Цыренов из Colliers. В итоге в офисный сегмент будет вложено, как и в прошлом году, минимум $1,4 млрд. При этом доля офисных инвестиций в общем объеме сделок увеличится, прогнозирует Цыренов.