Ипотечный пузырь по-немецки
Цены на жилую недвижимость в Германии стремительно растут, в первую очередь в крупных городах и промышленных центрах. Бум на этом рынке объясняется политикой ЕЦБ и дешевыми кредитами банков. Однако готовность рисковать со стороны покупателей, риэлторов и домовладельцев ускоряет надувание ипотечного пузыря, предупреждают аналитики.
Закачивание дешевых денег в рынок ипотеки, объем предложений на котором и без того уже крайне невелик, подобно тушению пожара с помощью канистры бензина, пишет Handelsblatt. Примером может служить не только Германия, но и Норвегия со Швейцарией. Там рост цен на жилую недвижимость не прекращается вот уже в течение многих лет. Что же касается ФРГ, то, например, в Берлине стоимость частных квартир после кризиса выросла более чем на 40%. За последнее же время скорость, с которой они дорожают, увеличивается. Так, по данным Бундесбанка, только в 2012 году цены на квартиры в семи крупнейших городах Германии подскочили на 11%.
«Низкие издержки на финансирование — важная причина того, что в Германии цены на недвижимость будут продолжать расти и в ближайшие годы», — отмечает в своем исследовании экономист Commerzbank г-жа Ульрике Рондорф. «Мы прогнозируем непрерывный рост цен на жилую недвижимость порядка 3—5% в год», — пишет эксперт. Между тем аналитики в правительстве ФРГ с таким подходом не согласны: никакого ипотечного пузыря в экономике страны не предвидится, говорится в ежегодном отчете кабинета министров. Если брать средние по всей Германии показатели, то это действительно так. В ряде сельских регионов никаким ипотечным бумом и не пахнет, напротив — там отмечается отток населения. Характерно это и для некоторых небольших городов, особенно в Восточной Германии.
В то же время рынки недвижимости многих районов с высокой плотностью населения уже сейчас раскалены до предела. И поделать с этим ничего нельзя до тех пор, пока деньги так дешевы. За всю послевоенную историю Германии нельзя было получить кредит на таких выгодных условиях. В течение последних пяти лет европейские центробанки стремятся всячески понизить стоимость денег. ЕЦБ в мае снизил основную учетную ставку до рекордно низкого уровня — 0,5%. Таким способом он старается помочь государствам и компаниям на юге Европы продержаться в ходе долгового кризиса.
Однако для Германии такой уровень учетной ставки слишком низок. Объем сбережений граждан ФРГ достиг сейчас рекордно высокого уровня (4,939 трлн евро), и люди порой просто не знают, куда их вложить, чтобы сберечь накопленное. Немцы традиционно не очень охотно покупают акции, считая это дело слишком рискованным. Им требуется что-то более солидное и надежное. Именно поэтому поток личных инвестиций в недвижимость постоянно усиливается. В докладе Немецкого института экономических исследований в Берлине отмечается: «В условиях экспансивной денежной политики при низкой ставке реального процента возрастает вероятность образования спекулятивного ценового пузыря на рынке недвижимости — именно этот процесс мы и наблюдаем в настоящее время. Еще больше обостряет данный тренд рост спроса ввиду «бегства в недвижимость» из-за долгового европейского кризиса».
Александр Полоцкий