Из чего складывается цена квадратного метра жилья
Цены на строительные материалы выросли не сильно. Главной причиной роста цен на жилье стало увеличение ставок по кредитам для застройщиков. Это и привело к росту себестоимости квадратного метра на 10–12%.
Еще в феврале 2015 года аналитики предсказывали значительное падение спроса и снижение цен на жилье в новостройках. Звучали прогнозы об обвале рынка на 40–50%. Этого не произошло — физический объем жилищного строительства, спрос и цены продолжают расти. По данным, приведенным главой Минстроя России Михаилом Менем, физический объем жилищного строительства в первом квартале 2015 года вырос на 32,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Отчасти этому помогла программа государственного субсидирования ипотеки, так как на вторичном рынке жилья, на который не распространяется такая поддержка, цены с начала года снижаются.
Материалы или конъюнктура
В Москве цены в новостройках за первое полугодие выросли на 4,7%, в Самаре и Калуге квадратные метры на первичном рынке недвижимости поднялись в цене на 3,9 и 3,7% соответственно. Дело в том, что большинство пессимистичных прогнозов строилось на основании наблюдений за столичным рынком недвижимости. Цены на нем почти не имеют прямой зависимости от себестоимости строительства. Они формируются конъюнктурой рынка, локацией и транспортной доступностью. Ценовая зависимость между стоимостью материалов, работ и квадратного метра в Москве очень опосредованная. А в регионах, особенно в сегменте массового доступного жилья, — прямая.
Колебания валютных курсов конца 2014 года слабо отразились на стоимости базовых строительных материалов — цемента, бетона, песка, щебня, стекла, — поскольку она почти не имеет валютной составляющей. Существенно подорожал только металл. В результате на начало этого года себестоимость квадратного метра увеличилась лишь на 5–7%, а такой рост естественным образом случается даже тогда, когда ситуация на валютном рынке более спокойная.
Составляющих, из которых складывается себестоимость новостройки, довольно много, и универсального ответа по ценообразованию дать невозможно. Скажем, один застройщик ведет строительство полностью на свои средства, а второй имеет несколько кредитных линий.
Что влияет больше всего
Прежде всего себестоимость квадратного метра жилья включает затраты на покупку земельного участка, проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы, подведение коммуникаций и подключение к сетям, налоги. Кроме того, если компания использует заемные средства, в цену квадратного метра будут включены и затраты на кредитование.
По нашему прошлогоднему опыту, пропорции были примерно такими: приобретение участка земли под будущую застройку — 10%, проведение проектно-изыскательских работ — 1%, строительно-монтажные работы — 50%, инженерные сети — 21%, благоустройство — 5%, услуги техники — 5%, содержание застройщика — 8%. Как видим, ключевые в ценообразовании квадратного метра — около 70% затрат на строительно-монтажные работы и коммуникации. Удорожание любой из этих составляющих в наибольшей степени влияет на итоговую цену.
Естественно, в 2015 году многое будет зависеть от того, насколько широко в этих работах используются западные строительные материалы и оборудование. В целом по рынку отмечается увеличение затрат на строительно-монтажные работы и инженерные сети. Однако это не вызвало резкого роста цен. Доля строительно-монтажных работ в конечной себестоимости с начала года увеличилась примерно на 1 п.п., стоимость коммуникаций — примерно на 3–4 п.п. Отсюда получаем 5–7% роста себестоимости.
Однако все это верно лишь при отсутствии у застройщика банковской задолженности. Ставки по кредитам выросли, а это неизбежно ведет к росту себестоимости квадратного метра в целом на 10–12%.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.