Девелоперский налог как защита от ненадежных застройщиков
Правительство Московской области планирует обременить девелоперов новым налогом — «на строительство транспортных и социальных объектов». В случае его принятия каждый девелопер, запуская новый проект, должен будет уплатить сбор на развитие транспортной и социальной инфраструктуры. Предполагается, что сделать это нужно будет единовременно, в срок не более одного месяца с момента получения разрешения на строительство.
Размер нового налога может составить порядка 30% от кадастровой стоимости застраиваемого земельного участка. В связи с этим в деловой среде появились опасения роста цен на подмосковные новостройки. По мнению ряда экспертов, строительный сбор может увеличить стоимость 1 кв. м жилья в полтора раза.
У меня сложилось мнение, что среди игроков рынка возникло некоторое недопонимание. Да, конечно, если бы речь шла о том, что девелоперы будут обязаны развивать социальную инфраструктуру и строить дороги за свой счет, рост цен был бы неизбежен. И на 50%, и более. Но в новой инициативе подмосковных властей ни слова об этом нет.
На мой взгляд, введение «инфраструктурного» налога даст незначительное увеличение цен, которое вряд ли будет заметно в общей динамике роста стоимости квадратного метра на рынке. В среднем оно составит порядка 2—3%. Такой вывод основывается на данных, полученных в результате анализа кадастровой стоимости подмосковных участков, на которых уже идет строительство жилых комплексов.
В частности, в одном из наших проектов — ЖК «Южное Видное» увеличение стоимости, в случае необходимости уплаты налога, составило бы всего 423 руб. с 1 кв. м, или менее 1% от средней стоимости «квадрата». Для расчета была взята кадастровая стоимость участка площадью 8,32 га, на котором ведется строительство жилого комплекса. По данным Росреестра, стоимость участка составляет 204,5 млн руб. В случае необходимости уплаты налога в размере 30% его размер составил бы 61,4 млн руб. На данном участке ведется строительство 145 тыс. кв. м жилья. Соответственно, в пересчете на 1 кв. м получается чуть менее 500 руб. При малоэтажном и среднеэтажном строительстве размер налога в каждом метре бы возрос, но все равно составил бы лишь незначительную долю стоимости.
Кроме того, необходимость единовременной уплаты 30% от кадастровой стоимости участка может стать своеобразным барьером для ненадежных застройщиков. На самом начальном этапе строительства, еще до начала привлечения средств покупателей, девелопер будет вынужден заплатить из собственных средств сумму в несколько миллионов, а то и десятков миллионов рублей. Вкупе со всеми остальными финансовыми затратами на получение исходно-разрешительной документации это может стать серьезным препятствием на пути появления на рынке «проблемных» жилых комплексов и новых обманутых дольщиков.
Хотелось бы добавить, что не стоит каждую инициативу властей принимать в штыки. Развитие инфраструктуры — это действительно большая проблема и для Подмосковья, и для всей страны. Сейчас мы имеем ситуацию, когда ответственные застройщики занимаются самостоятельным развитием инфраструктуры в своих проектах. Но есть и те, кто «сажает» объекты на уже имеющиеся мощности, строит жилье без учета нагрузки на транспортную сеть, заполняемости близлежащих школ, детских садов и поликлиник. Введение нового налога поставит всех в равные условия.