Девелоперы Москвы выходят из жилого строительства
Выйдя из ставшего более проблематичным жилого сектора, девелоперы "снимают сливки" с офисного бума: дисбаланс между возможностями застройщиков и потребностями делового мира сохранится еще как минимум 2 года - рынок офисных площадей классов A и B характеризуется привычным для Москвы дефицитом.
Отказ от возведения жилых зданий в пользу коммерческого строительства – массовая тенденция, - подчеркивает в эфире РБК-ТВ в программе "Недвижимость" гендиректор компании "ДС - Девелопмент" Сергей Будылин, выделяя целый комплекс причин. По мнению эксперта, во-первых, сказывается насыщение рынка жилья премиум- и бизнес-класса (именно эти сегменты, прежде всего, интересовали застройщиков).
"Вторая причина – крупные компании имеют желание диверсифицировать рынок: скопив определенный капитал, хочется иметь что-то свое, а не только продавать. Третья причина – очень много девелоперских и строительных компаний сегодня выходят на IPO и вполне естественно, что часть полученных финансовых средств идет на альтернативные проекты".
Безусловно, сказалось усложнение работы в области жилой недвижимости, вызванное появлением новой редакции закона "О долевом строительстве". Некоторые участники рынка считают, что поправки в 214-ФЗ не только не улучшили правила игры, но даже сузили и ограничили возможности застройщика. "С принятием поправок стало возможно использование не только договора долевого участия, но и жилищных сертификатов, - говорит заместитель гендиректора "МИАН-Девелопмент" Наталья Саакянц. – Однако регламент или процедуры их выпуска пока что нигде не прописаны". Кроме того, в таком важном моменте, как сроки начала реализации, ограничения для застройщиков не изменились и т.д.
Оговоримся, часть игроков столичного рынка не поддалась массовой переориентации на коммерческую недвижимость. "Это привычные компании, которые выполняют городской заказ по строительству жилья", - мягко выразился С.Будылин.
Отметим, по доходности коммерческая недвижимость сопоставима с элитным жильем. Но обладание объектами коммерческой недвижимости увеличивает капитализацию компаний, создавая дополнительные возможности для привлечения финансовых средств.
Любопытно, что форматы коммерческой недвижимости, как правило, ограничены офисными и торогово-развлекательными центрами. "Гостиничный бизнес имеет больший срок окупаемости и требует больших затрат на старте, – объясняет С.Будылин. - До этого нужно еще дорасти и накачать финансовые мускулы". Но и вложения в офисные, торговые помещения имеют свои особенности. Например, девелоперы пеняют на нехватку ритейлеров в Москве, что угрожает срокам окупаемости торгово-развлекательных центров.
Офисное строительство также сталкивается со сложным механизмом получения различных разрешений, ограниченным количеством подрядных организаций, которые не справляются с бурным развитием офисной недвижимости в Москве. Но самое главное, город испытывает существенный дефицит в электроэнергии, не скрывают девелоперы.
Остается добавить, что рентабельность офисных и торговых помещений почти не различается. С учетом кредитных средств, проектное финансирование за счет кредитных средств предполагает срок окупаемости подобных проектов – 8-10 лет.
Очевидно, массовая переориентация застройщиков на коммерческую недвижимость только обостряет проблему дефицита жилья в столице и приводит к удорожанию цен на квадратные метры. Что, вероятно, на руку "привычным компаниям, выполняющим городской заказ".