Мы не рассматриваем никаких частных вопросов

Читать в полной версии

Крупнейшие девелоперы Москвы — те, у кого в портфеле «плюс-минус» 1 млн кв. м, — нашли общий язык с городскими властями. Они будут не только раз в полгода встречаться с мэром столицы и рассказывать о своих проблемах, но и в рамках Клуба инвесторов Москвы, в который вошли руководители 28 компаний, вместе с чиновниками искать способы решения этих проблем. О рабочих буднях Клуба корреспонденту РБК daily НАТАЛЬЕ БЫКОВОЙ рассказал глава Москомстройинвеста КОНСТАНТИН ТИМОФЕЕВ.

Собрание первых лиц

— Инвестиционный совет, создать который на встрече Сергея Собянина с инвесторами предложил представитель группы «Гута» Артем Кузнецов, уже не первая организация, призванная наладить диалог с властью. Чем он будет отличаться от других?

— Клуб инвесторов Москвы — так они решили себя называть...

В городе было достаточно ассоциаций, которые пытались объединить инвесторов. Но главной задачей многих из них было лоббирование своих интересов. Когда мы встречались с представителями некоторых общественных организаций, после общения на социально важные темы, перед тем как уйти из кабинета, они доставали листочек и говорили: «А тут у нас, вы знаете, обращение... Можно ли по нему поработать?» Поэтому надо понимать: лоббист должен быть лоббистом, партнер — партнером. Вот сейчас мы видим инвесторов партнерами, которые помогут городу решить какие-то стратегические задачи. Когда определялся этот круг, мы решили для себя, что это будут компании, у которых либо в стройке, либо в управлении — около 1 млн кв. м. Таких у нас 28.

— А сейчас они не будут заниматься лоббизмом, только уже на другом уровне?

— Наша совместная работа привела к тому, что инвесторы стали понимать свою ответственность за инвестиционный климат и согласны ее разделить с городом. Они готовы объединить усилия, чтобы решить стратегические городские задачи, и при этом обязались не проводить лоббирование своих собственных интересов, а делать это только системно. Может, это звучит на грани каких-то сказок... (Улыбается.) Но у каждого из этих инвесторов за спиной и капитал, и мысли, и опыт огромный. У «Абсолюта», «Пионера», Capital Partners есть взаимопонимание с правительством. Тот же Артем Кузнецов будет разумно застраивать территорию «Красного Октября» — в прошлом году было принято решение о строительстве комфортного малоэтажного жилья... Дмитрий Ананьев («ПСН Групп») — то же самое: многие проекты были отменены, но по основным — разумные решения приняты. Гуцериевы наконец-то строят на Варшавке необходимые городу торговые и гостиничные объекты.

— Собянин пообещал встречаться с инвесторами раз в полгода. Инвестиционный совет ограничится только этим или работа будет вестись по­стоянно?

— Создана рабочая группа, в которую вошли руководители «ПСН Групп», группы БИН, группыы «Гута», ГК «Абсолют», ООО «Торговый дом «Шатер» (их кандидатуры выдвинули сами инвесторы), и правительство Москвы в лице Москомстройинвеста. Мы регулярно проводим совещания, иногда расширенные. На последнем были и.о. заместителя мэра Наталья Сергунина и и.о. руководителя департамента городского имущества Владимир Ефимов. Тогда был избран исполнительный директор клуба. Им стал Владислав Преображенский. Он юрист, управляющий партнер «ИМБ групп».

— Каковы функции исполнительного директора?

— Подготовка заседаний, ком­плектование материалов, рассылка протоколов, контроль исполнения поручений.

— Комитеты будут сформированы?

— Не думаю. Мы не хотим усложнять структуру. Она работоспособная. В четвертом квартале мы должны доложить мэру о первых итогах работы. Тогда уже будет принято решение о статусе клуба: либо это будет некоммерческая общественная организация, либо политсовет в рамках постановления правительства или распоряжения мэра, либо так и останется клубом без образования юрлица. А схему финансирования инвесторы определят сами.

— Пока клуб работает на самом высоком уровне. Вы не боитесь, что из-за занятости руководители компаний перестанут ходить на совещания, перепоручив общение с чиновниками своим сотрудникам?

— Мы определились, что совещания будем проводить только с первыми лицами, это важно, потому что многие решения принимаются прямо на месте. Если спустить на уровень исполнителей, ничего хорошего не получится. Сможет ли исполнитель донести руководителю информацию так, чтобы он все верно понял, оценил и принял нужное решение, — это еще вопрос. Также мы договорились, что мы не рассматриваем никаких частных вопросов.

Инвесторов озадачили

— Как выстроена работа?

— Мы определили основные городские задачи и поручили членам клуба подумать, каким образом можно решить системные проблемы. Первая — реорганизация промышленных зон. Мы поручили «Промсвязьнедвижимости» и группе БИН изучить пилотные площадки — выявить всех правообладателей, проработать с ними вопрос освобождения земельных участков, разработать градостроительную концепцию, а также изучить правовые механизмы — что мешает эти проекты реализовать. Тогда мы и законодательство поправим, и территорию до конца изучим. Город делает уже четвертую попытку разобраться с промзонами, но сейчас нам кажется это реальным.

— Инвесторы обычно и так знают, что им мешает...

— Не поверите, они как дети малые. Им приходятся объяснять элементарные вещи: как производится оплата за землю, каким образом и куда следует подать заявки, что нужно, чтобы разработать градостроительную документацию на территорию. А они делают удивленные глаза. Особенно первые лица.

— Они же сами этими вопросами не занимаются... У них армии сотрудников для это наняты.

— Армия сотрудников, к сожалению, зачастую работает на процесс, а не на результат. Инвесторы жаловались, что вопросы по два года не решались, а в рамках рабочей группы мы уже многие сняли. Они удивляются — почему раньше не сделали.

— О каких пилотных площадках вы говорите и каким образом предполагается реализовать там проекты?

— В октябре мы утвердим представленные концепции двух промышленных зон — это «Южный порт» и «Филевский бульвар». Потом — план мероприятий. Они могут быть выставлены на торги в рамках развития застроенной территории или просто проданы на аукционе, если земля принадлежит городу. Но надо понимать, что промышленные зоны — это большие участки, которые под силу только действительно крупным инвесторам или пулу.

— Среди пятерки компаний, которую делегировали для постоянной работы, «Торговый дом «Шатер». Его портфель проектов вряд ли можно сопо­ставить с остальными. Не такой системный инвестор, так скажем...

— Зато очень активный. И у него огромный опыт застройки центральных кварталов. Поэтому главе компании, г-ну Хубутии, поручили разработать концепцию реконструкции 37-го квартала в районе Арбата, между Воздвиженкой и Староваганьковским переулком, Знаменкой и Крестовоздвиженским переулком, с созданием пешеходных зон, озелененных территорий и археологического парка. В течение трех месяцев он ее сделает, покажет, и далее будут приняты решения о реконструкции. Кварталы в центре — тоже проблемная история: пытались и на торгах продавать город­ское имущество под реконструкцию, и по программе «памятники за рубль»... Мы попытаемся реализовать проект в рамках одного. Если опыт окажется успешным, распространим его и на другие в центре города.

— Какие задачи ставятся перед главой «Шатра»?

— Он должен дать предложения по исключению незаконного использования земельных участков: рестораны, открытые без разрешения, самострой, заборы, ограждения. Далее — по реконструкции ветхих объектов или памятников. Если здание — не объект культурного наследия и не находится в охранной зоне, возможна рекон­струкция с увеличением площадей, чтобы и у инвестора была хоть какая-то экономика.

Г-н Хубутия — ответственный еще за один участок. Он должен со всех членов клуба собрать предложения о том, доступ к какой информации, необходимой им для принятия решения, они хотят получить и в каком объеме. Мы думаем открыть для них информационную базу данных по градостроительству, использованию земли. Они могли бы смотреть Генплан, зоны охраны, ПЗЗ.

— Генплан ведь и так открыт...

— На сайте Москомархитектуры — в очень большом масштабе. Там не виден каждый земельный участок. Здесь же мы можем открыть границы каждого участка. Если инвесторам нужна информация для оперативного принятия решения, то мы сможем пойти на такой шаг. Посмотрел — принял решение, приобретать участок или нет. Тогда и многие злоупотребления с рынка уйдут. Мы не хотим, чтобы правительство каким-то образом ограничивало информацию.

— Кому и какие поручения еще раздали?

— Инвесторы должны дать предложения по строительству объектов дорожной инфраструктуры. У них большой объем строительства — на всех 30—40% того, что есть в городе, и мы не хотим, чтобы они ограничивались только локальными меро­приятиями — своими подъездами и проездами, но и участвовали в строительстве развязок или дорог город­ского значения.

— Они и сами в этом заинтересованы. Например, представители MR Group рассказывали, что построить дорогу к новому бизнес-центру на Складочной улице город их не заставлял. Но без нее до объекта никто не доберется...

— Инвесторы согласны строить дороги. Но им нужны правовые механизмы. Сейчас есть два варианта: либо они участвуют в дорожном фонде, либо получают земельный участок в аренду, строят дорогу, а потом передают ее городу без всяких компенсаций. Но здесь важно, чтобы у них не возникало дополнительных затрат по налогам.

— Каких?

— Когда инвестор дарит дорогу городу, налогом на прибыль она не облагается. Но НДС он не зачтет, по договорам дарения он не возмещается. Вот клуб и должен проработать такую схему, которая позволит избежать потери в налогах. Возможно даже заключение соинвестиционных договоров. Поручение записано как раз MR Group.

Еще одно направление — благоустройство территорий и создание парков. Инвесторы выступают с таким предложением, когда рядом с их объектами есть запущенный природный комплекс или просто неблагоустроенная территория.

— За эту тему, наверное, «Интеко» отвечает. На прошлой неделе на заседании правительства было объявлено, что компания выступит партнером Москомархитектуры в международном конкурсе на разработку в столице концепции парка на Ходынском поле...

— Да, Микаил Шишханов. Инвесторам важно иметь гарантии, что в будущем, через несколько лет, эта земля не будет отдана под застройку. А для этого нам нужно менять генеральный план, делать новое зонирование, если, например, была промзона. В октябре ждем предложений, какие территории члены клуба хотят сделать рекреационными и что нужно сделать, чтобы это было закреплено в градостроительной документации, — тогда на этих участках — а они, понятно, удобные получатся, чистые, хорошие — уже никто и ничего не построит.

Следующее. Инвесторам поручили изучить действующее законодатель­ство, в первую очередь земельное, что касается платы за изменение цели предоставления земельного участка. Этим у нас занимается Дмитрий Ананьев. Мы ждем несколько моделей, несколько вариантов. Кроме того, им поручили изучить все административные процедуры в строительстве и дать предложения либо по упрощению, либо по усовершенствованию. Мы сделали шаг навстречу инвесторам, чтобы выяснить, что их сейчас сдерживает. Эту тему ведет Артем Кузнецов. Да мы и сами большую работу провели: сократили сроки выдачи ГПЗУ, решения градкомиссии принимаются прозрачно.

Правила игры

— А остальным участникам клуба ничего не поручили?

— Пока ничего. Мы должны сконцентрироваться. Поэтому поручением занят один член клуба, а не трое.

— А вам не кажется, что город...

— Переложил все на плечи инвесторов? Нет, мы ведь вместе с ними работаем. Но мы не хотим, чтобы наши решения, принятые без консультаций с бизнесом, потом корректировались. Зачем? Можно ведь сразу все обсудить. И если у нас десятки юристов, у них — сотни. Пусть свежие головы в работу включаются, а не только говорят: это плохо, то плохо. Более того, инвесторы сами предложили выделить экономистов, юристов для изучения самых сложных городских проектов и выступить в роли третей­ских судей, если по какому-то важному из них есть конфликт города и бизнеса. Мы можем дать им для изучения несколько проектов, чтобы они дали свое заключение, что нужно с ними делать: расторгать, продлить, если да, то в каких объемах.

— Правовой статус этого заключения каким будет?

— Если мы увидим в нем, что город чего-то не учел, какой-то документ не увидел — какие-то затраты или другие важные детали, конечно, примем во внимание. Но если специалисты, делегированные инвесторами, не будут при этом замечать документов, касающихся нужд города, а блюсти только свои интересы, то мы эту работу прекратим.

— Как складываются отношения с банками с участием госкапитала, которые в результате кризиса стали крупнейшими московскими девелоперами?

— Сегодня мы их не привлекаем к системной работе. У нас ведется работа с Газпромбанком по поводу его участия в строительстве платных дорог. Речь идет о северном дублере Кутузовского проспекта. Они хотят строить, привлечь федеральное финансирование и обсудить правила игры с городом. Либо это будет плата за эксплуатацию, либо компенсация доходности. Но эта работа ведется за рамками Клуба инвесторов.

— Изменилось ли, на ваш взгляд, инвестиционное сообщество Москвы? И как?

— Оно стало более системным. Практически с каждым мы определились по дальнейшей судьбе их проектов. Но они же — бизнесмены... Хоть и говорят, что во главе угла — социальная направленность, а потом деньги, но у некоторых это пока только слова. До реализации доходит не более 30% принятых решений. Они сейчас начинают свои проекты либо перепродавать, либо перекладывать... Поэтому одна из задач клуба — полный сбор информации обо всех объектах инвесторов. Нам надо понимать, что если у кого-то из них десяток принятых на ГЗК решений и они не реализуются, а инвестор приходит за одиннадцатым, то город спросит, для чего это нужно.

— И члены клуба тоже приходят? Можете привести примеры?

— К сожалению, они есть среди 28 членов клуба, но не в пятерке. Некоторые просят пересмотреть уже принятые решения. Но город на это не идет. Бывает, что один инвестор, получив разрешение ГЗК, продает объект, другой приходит и говорит, мол, экономика не сходится — город, помоги. Мы вежливо извиняемся и рекомендуем придерживаться принятого решения.

Еще одна задача — социальная ответственность бизнеса перед городом по уплате налогов. При принятии решений мы будем смотреть на участие инвесторов в жизни города — как социальной, так и бюджетной. Нам бы не хотелось, чтобы инвестор, построив один или несколько торговых центров, переоформил бы их на зарубежные компании или сдал бы все в управление за символические деньги зарубежной компании и все налоги платил бы во вненалоговых зонах. Если уж мы работаем по-честному, то, пожалуйста, выплачивайте налоги в России.

Это касается и жилой застройки. Многие прибегают к такой схеме: уже достроенный объект перед сдачей в эксплуатацию перепродают по символической цене офшорам, собственником становится зарубежная компания, налог на прибыль уже не платится. Мы попросили, чтобы компании, по крайней мере, честно признались в этом и уже такие схемы не применяли.

— И как они реагируют? Экономика-то проекта меняется?

— Меняется суперприбыль. Но прибыль-то остается. (Смеется.)