Эксперты: Доходы от аренды по-прежнему в тени
Другой вариант обращения в налоговые органы – конфликт с арендаторами, рассказал в эфире телеканала РБК в программе "Капитал" партнер МКА "Борщевский и партнеры" Владимир Букарев. В таких случаях арендаторы сами инициируют налоговые проверки и дают показания – именно этой категорией дел и ограничиваются разбирательства сегодня.
Без инициативы самого арендодателя доказать факт аренды весьма сложно, соглашается начальник отдела консультационного сопровождения бизнеса АКГ "АРНИ Polaris International" Евгений Ситников. "Только письменные документы служат доказательством. Также в НК предусмотрена возможность допроса свидетелей. Но трудно представить, как это будет происходить на практике", - замечает он.
Напомним, если ФНС докажет, что квартира сдавалась в аренду и имело место получение денежных средств, арендодателям придется заплатить штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога. Но возможны и уголовные санкции, когда невыплаченный налог представляет собой сумму крупного или особо крупного размера (198-я статья УК) – приблизительно 800 долларов в месяц.
Кстати, от уплаты налогов арендодатели воздерживаются не только в силу традиционного "нежелания", но также и по причине сложности порядка заполнения декларации (3 НДФЛ). Эта декларация по доходам за год подается не позднее апреля следующего года, а сумма налога составляет 13%. Отметим, что к ней также прилагаются расписки о получении денег от арендаторов или выписки из банка в случае безналичного расчета (основание платежа прописывается в платежном поручении) и т.д. Налоговый орган проверяет данные документы в течение трех месяцев.
При этом сумма налога может быть сокращена: если арендодатель сдает более одной квартиры, он должен зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица либо с образованием такового. А в этом случае на выбор предлагается либо упрощенная система налогообложения – 6%, либо в 15% с вычетом расходов. "Но если человек зарегистрировался в качестве индивидуального предпринимателя, он должен вести отчетность, а это услуги бухгалтера, которые тоже стоят денег", – напоминает управляющий компании "ХИРШ-Москва" Елена Голубева.
Более того, для перехода на упрощенную систему налогообложения нужно еще доказать, что сэкономленные средства требуются на развитие бизнеса – ведь минимизация налогов в стране также запрещена в силу постановления о критериях необоснованности налоговой выгоды (постановление Пленума ВАС РФ от 12 октября 2006 г. №53). "Если человек не сможет доказать, что зарегистрировался предпринимателем для чего-то еще, помимо как минимизации налога с 13 до 6%, могут возникнуть проблемы", – объясняет налоговый юрист МКА "Легис Групп" Федор Франк.
В.Букарев соглашается: регистрироваться в качестве предпринимателя только для минимизации налогов опасно, но имеет смысл, если предполагается постоянная сдача – ведь тогда действительно возникают расходы на приобретение определенного имущества (мебели), ремонт и т.п.
Как бы то ни было, сложности заполнения деклараций и, главное, отсутствие какого-либо серьезного наказания не стимулируют выплату налогов с доходов от аренды. Многие эксперты вообще не видят смысла связываться с налоговиками в данном случае. "Работающему москвичу, сдающему более одной квартиры, дешевле не регистрироваться, а заплатить штраф или взятку участковому, – подводит неутешительный итог председатель МКА "Князев и партнеры" Андрей Князев.