Цена измены
Столичным девелоперам станет легче рассчитывать, сколько денег придется заплатить за смену назначения земельного участка. До сих пор расчет стоимости этой операции был весьма непрозрачен и привязан к меняющейся рыночной стоимости земли. Теперь сумму можно будет рассчитать по формуле, разработанной столичным департаментом городского имущества (ДГИ). Прозрачность процедуры привлечет инвесторов в проекты Новой Москвы, уверен и.о. руководителя департамента Владимир Ефимов.
«Минус старого способа расчета доплат для арендаторов — неизвестность, — объяснил чиновник. — При изменении вида разрешенного использования участка инвестор платил немалый процент от его рыночной стоимости. И предугадать, сколько земля будет стоить в будущем, практически не мог. Были случаи, когда инвестор подавал заявление для смены вида использования, департамент делал расчеты, а предприниматель, получая их, понимал, что денег на такой проект у него уже нет».
По новой формуле, уже утвержденной мэром Сергеем Собяниным, сначала рассчитывается разница между кадастровой стоимостью земельного участка на день подачи заявления и кадастровой стоимостью земельного участка на тот момент, когда он сменил статус (скажем, с сельхозугодий на территорию под возведение жилья). Затем полученная разница умножается на ставку, которая зависит от плотности будущей застройки. От минимальной — 5% от кадастровой стоимости (при плотности 300 кв. м на гектар) до максимальной — 80% от той же суммы (при плотности от 4 тыс. кв. м на гектар).
«Теперь арендаторы при изменении вида разрешенного использования земельного участка будут точно знать, какую сумму придется заплатить за переоформление своего участка, — считает Владимир Ефимов. — Следовательно, они сразу смогут решить, что и на какой площади им будет по карману построить. По этой причине инвестиционный климат в городе и особенно на присоединенных территориях Новой Москвы должен будет в разы улучшиться».
Эксперты отмечают, что основным плюсом новой формулы расчетов является ее прозрачность для потенциальных инвесторов. «Процедура стала более понятной, станет проще осваивать новые территории, — уверен руководитель аналитического центра Est-a-Tet Денис Бобков. — Безусловно, основными покупателями больших участков будут именно девелоперы, приобретающие землю для строительства масштабных объектов».
К тому же, по мнению г-на Бобкова, при смене статуса земли город перестанут «обкрадывать» собственники, которые ранее вообще за эту процедуру не платили.
«Компания выкупала, например, территорию завода по кадастровой стоимости, которая в шесть-семь раз ниже стоимости, скажем, земли под жилье. А уже потом изменяла вид разрешенного использования с промышленных земель на «жилье» или «офисы» и реализовывала свой коммерческий проект. А город денег не получал», — пояснил Владимир Ефимов.
Руководитель ДГИ добавил, что переоформление земель под строительство объектов социальной инфраструктуры по новым правилам будет бесплатным. Однако не все представители рынка недвижимости верят в эту возможность.
«Участков, которые продаются для строительства только социальной инфраструктуры, в Москве почти нет, — рассказал РБК daily представитель крупной девелоперской компании. — Поэтому придется покупать землю под строительство жилья, платя за переоформление площади по полной программе. А потом город будет принуждать, как показывает практика, возводить близ жилья школы и детсады. То есть платить за социальную инфраструктуры все равно придется».