Гарант для дольщиков
Финансирование санации СУ-155 возьмет на себя государство через банк «Российский капитал». Группа БИН будет контролировать строительство, но ничего не заработает на этом, утверждает совладелец группы БИН Микаил Шишханов.
Безвозмездный санатор
Группа БИН Шишханова и семьи Гуцериевых не заработает прибыли на санации, сказал совладелец группы Микаил Шишханов, отвечая на вопросы журналистов. По его словам, бизнес-план предусматривает, что все расходы группы будут оплачены, а прибыль будет равна нулю. «Мы ничего не заработаем на этом проекте, для меня это социальная ответственность, потому что, если начнется хаос, пострадают и наши компании в том числе, потому что они активные участники рынка», — сказал он.
Средства на санацию выделяет государство через банк «Российский капитал». Глава Агентства по страхованию вкладов Юрий Исаев оценивает объем средств, необходимых для санации, в 15 млрд руб.
Шишханов сказал, что пока не знает, во сколько может обойтись санация: «Мы рассматриваем суммы от 10 млрд руб. и до бесконечности, но они пока не основаны на точных данных». Группа БИН, по словам Шишханова, оценит стоимость работ, необходимых для завершения строительства объектов СУ-155. «Мы, частники, должны оценить и сказать: вот это стоит 100 руб., и за 100 руб. все будет сделано, — сказал он. — Мы — консультант, оценщик и организатор финансирования».
Основной владелец СУ-155 Михаил Балакин «отстраняется от финансов и управления активами с точки зрения распределения активов», отметил Шишханов, добавив, что «Балакин ведет себя достойно».
Шишханов подчеркнул, что речь не идет о спасении СУ-155 как компании. «Мы будем заниматься обеспечением прав дольщиков, которые вложились в стройку», — сказал Шишханов.
Помимо консультационных услуг, как и что достроить, группа БИН взяла на себя обязательства организовать «короткое» финансирование. «Если мы увидим, что все утверждено, а сегодня надо строить, то мы организуем это короткое финансирование», — сказал Шишханов.
Власти нередко идут на уступки девелоперам в обмен на помощь в завершении проблемных долгостроев, рассказывают РБК участники строительного рынка. Так, президент группы «Мортон» Александр Ручьев в интервью РБК в сентябре говорил, что в обмен на достройку объектов в Щербинке (Новая Москва) его компания получила определенные преференции от властей Москвы: «Естественно, Щербинку мы достраиваем не из голого альтруизма, — говорил он. — Москва пригласила нас в проект, проявила определенную гибкость, пошла на согласование определенных условий, которые и позволили нам в итоге помочь 2 тыс. семей получить жилье после десяти лет ожидания».
Вечером 9 декабря Министерство строительства и ЖКХ (Минстрой) в своем официальном сообщении объявили, что «одним из основных участников механизма оздоровления СУ-155» станет банк «Российский капитал», который на 100% принадлежит госкорпорации «Агентство по страхованию вкладов» (АСВ). Также в сообщении было указано, что в санации будет участвовать группа БИН. Однако детали санации до сих пор неизвестны. Микаил Шишханов уточнил, что план по санации СУ-155 будет оформлен только в конце недели.
Суммарные долговые обязательства СУ-155 оцениваются в 39 млрд руб., из них 17 млрд руб. группа должна банкам. Остальная сумма — это долги группы перед подрядчиками и за аренду земли, а также средства, необходимые для завершения строительства жилья. Число покупателей квартир, перед которыми СУ-155 еще не выполнила свои обязательства, достигает 27 тыс. человек.
По текущему плану 24 млрд руб. будет получено за счет реализации непроданных квартир в недостроенных объектах СУ-155, еще 15 млрд руб. будет получено за счет реализации активов группы, пояснял раньше РБК представитель СУ-155. В пресс-релизе Минстроя объяснялось, что часть средств будет привлечена за счет приобретения банком «Российский капитал» или его структурами «свободных квартир в недостроенных домах».
Путь к краху
10 лет подряд, начиная с 2004‑го, группа СУ-155 Михаила Балакина ежегодно сдавала более 1 млн кв. м жилья и считалась крупнейшим жилым застройщиком в стране; в 2013‑м и 2014‑м ее годовая выручка превышала 100 млрд руб. В прошлом году СУ-155 впервые уступила лидерство ближайшему конкуренту — «Мортону», сдавшему чуть больше 1 млн кв. м.
Проблемы у СУ-155 начались после кризиса 2008–2009 годов. В декабре 2015 года депутат Госдумы Владимир Ресин пояснял в интервью РБК, что экономическая турбулентность отразилась «на работе многих крупных промышленных гигантов и системообразующее предприятие СУ-155 не исключение»: «Понятно, чтобы не простаивали их заводы, они старались загрузить себя объемами, — говорил он. — Сейчас очевидно, что компания выбрала не совсем верную стратегию. Вместо сокращения объемов строительства и сокращения проектов она продолжала их наращивать».
Несколько лет, пока рынок жилья восстанавливался после предыдущего кризиса, группе удавалось вовремя улаживать кредитные обязательства. Переломным моментом стали претензии, которые к СУ-155 предъявили подмосковные власти осенью 2014 года, потребовав заплатить около 1 млрд руб. платы за аренду земли под проектом в Зеленограде. В марте 2015 года держатели облигаций СУ-155 предъявили к выкупу бумаги более чем на 2,3 млрд руб. Компания отказалась исполнять оферту. После этого свои иски о банкротстве компании подал целый ряд кредиторов компании, в том числе ВТБ, Росбанк, Сбербанк, «Глобэкс» и «ГВСУ центр». Впоследствии представители властей не раз заявляли, что не планируют банкротить СУ-155. «В СУ-155 работает большое количество людей, у компании около 27 тыс. жителей — участников долевого строительства. Наша задача — предпринять все возможное, чтобы не пострадали люди», — говорил в интервью РБК в ноябре Михаил Мень.
В октябре Минстрой создал рабочую группу под руководством Михаила Меня, которая каждую неделю рассматривала вопросы, связанные с недостроями СУ-155, и искала решение проблем. Помимо Меня в группу вошли министры, представители руководства самого СУ-155, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), представители Госдумы, банков и строительных компаний.
Собеседники РБК, близкие к рабочей группе, рассказывали, что главная проблема, которую предстояло решить, заключалась в том, как запустить стройки и параллельно реструктурировать долги группы перед банками. Дело в том, что финансовые средства группа по закону должна была направлять на погашение долгов перед банками, а не на стройки. При такой схеме невозможно было начать достройку домов и передать квартиры тысячам людей, которые уже их частично оплатили. Кроме того, сложность ситуации СУ-155 заключалась в разрозненной структуре собственности группы. В группу входит несколько десятков юридических лиц, а каждый новый проект регистрировался на отдельное юрлицо.
В октябре депутат Госдумы Владимир Ресин в качестве возможных сценариев спасения компании называл прямую финансовую поддержку СУ-155 и санацию компании с привлечением крупного инвестора. Позже представитель Минстроя заверял РБК, что привлекать бюджетное финансирование для спасения СУ-155 не планируется. Также для завершения строительства собственных объектов СУ-155 распродавала часть производственных предприятий, входящих в группу. Так, в конце июня этого года Михаил Балакин рассказывал, что в первом полугодии группа продала непрофильные активы на 1,796 млрд руб. При этом Михаил Балакин признавался, что распродажа имущества — единственный способ поправить бедственное положение компании, поскольку новые кредиты выдавать застройщику перестали, а квартиры больше никто не покупает.