Строительство небоскребов в Москве подстегивает дороговизна земли
Минимальная рентабельность, закладываемая в небоскребы, составляет 25%. По самым оптимистичным прогнозам, рентабельность жилых высоток может достигать астрономических 50-80%.
Важным залогом успеха проекта становится выбор площадки. Сосредоточение коммерческой, финансовой, промышленной деятельности в месте, ограниченном по площади, можно считать главной предпосылкой для строительства высотных зданий. Так, эксперты дают низкие оценки рентабельности таким московским проектам, как "Вращающийся небоскреб" (18%), ввиду сложной технологии строительства и необычной концепции, и "Золотой век" (18%), в силу неудачного расположения.
В то же время, как отмечает в эфире РБК-ТВ в программе "В фокусе" старший вице-президент компании Mirax Group Дмитрий Андреев, затраты на строительство высотного комплекса отличается от обыкновенного в разы. Из-за инженерно-конструкторских работ каждый последующий этаж высотки обходится дороже, чем предыдущий. "Начиная с 16 этажа строительный проект начинает экономически ухудшаться. По моей оценке, здания выше 70 м нерентабельны. Но на настоящий момент все высотные проекты, которые в Москве заложены, считаются успешными, на них высокий и устойчивый спрос", - говорит он. Как показывает мировая практика дорогие небоскребы, которые возводятся в мире, становятся символом компании, города, страны.
Однако желание девелоперов, поместить больше квадратных метров на меньшем участке земли, продиктовано недостатком площадей и постоянным ростом цен на землю. "Целесообразность строительства высотных зданий диктуется экономикой. В том прогрессе удорожания стоимости земли, который существует в Москве, этот процесс неизбежен. Рост ввысь (Москвы) обусловлен также нехваткой земли. Во всех случаях человеку комфортнее жить в более низких зданиях", - говорит генеральный директор компании "ДС Девелопмент" Сергей Будылин.
Межу тем инвестор должен быть готовым ко всяким неожиданностям при реализации проекта. Как пишет журнал РБК, при реализации проекта "Федерация" первоначально в 2005г. предполагалось вложить порядка 530 млн долл, в 2006г. речь шла о 740 млн долл, к концу 2007г. сумма выросла до 1,5 млрд долл. Нужно учитывать, что локально возведенное здание более энергоемкое по теплу и водоснабжению, требует расширенных транспортных проездов для клиентов офисных зданий и значительного количества парковочных мест.
В дальнейшем эти проблемы будут ограничивать строительство высотных домов. Как предполагает Д. Андреев, 30-40% из того, что заявлено в проекте "Новое кольцо Москвы" (НКМ) и программах отдельных компаний, не будет реализовано.
Также отсутствие строительных норм и правил при возведении объектов высотой более 70 м накладывает временные и финансовые обременения на реализацию проектов. "Выработка подобных технических регламентов – это увязка интересов многих структур не только инвестора и проектировщика, но и еще пожарных, санэпидемстанций. Разобщенность ведомств – одна из проблем, почему этого документа нет на сегодняшний день", - объясняет С.Будылин.
Однако ряд девелоперов выработали механизм строительства высоток на основе зарубежного опыта и российской действительности. Опыт подобного строительства прохождения всех согласований имеют Mirax Group, "ДС Холдинг", Mos City Group, Russian Land, Enka, Газпром и "Капитал Групп".
Вслед за Москвой и Санкт-Петербургом строительством небоскребов увлеклись и в регионах, несмотря на то, что целесообразность строительства небоскребов в российских регионах весьма сомнительно. Например, рентабельность проекта хрустальной башни "Югра" в Ханты-Мансийске оценивается на уровне 15% по причине огромного объема площадей для небольшого города. Высотными зданиями планируют обзавестись Краснодар, Иркутск, Кемеров.
Эксперты склонны полагать, что строительство высотных зданий не более чем имиджевый ход, чтобы привлечь внимание к инвестициям в недвижимость в каком-то конкретном городе или регионе. В то же время завершенный строительный проект свидетельствует и о профессионализме, состоятельности компании, если даже это не оправдано экономически.
По материалам ИА "Росбизнесконсалтинг" и программы "В фокусе"