«Мы недооценены на бирже минимум в четыре раза»
Группа «Эталон» планирует выйти на новый для себя рынок арендного жилья. Председатель совета директоров группы Вячеслав Заренков рассказал, что нового он готов предложить рынку и чем нынешний кризис отличается от прошлых.
«Конкуренции в этом сегменте еще нет»
— «Эталон» будет строить арендное жилье?
— Только в том случае, если мы найдем длинные денежные средства и партнеров, которым достаточно операционной рентабельности на европейском уровне — в районе 6–7%.
— На рынке сейчас есть заинтересованность в таком типе продукта?
— Заинтересованность в арендном жилье есть. А так как конкуренции в этом сегменте еще нет, то если мы решим развивать данное направление, станем первыми и сможем занять флагманскую позицию.
— Группа «Пионер» вроде бы уже вышла на этот рынок?
— «Пионер» занимается строительством апартаментов. А апартаменты — это что‑то среднее между отелем и жильем. Арендное жилье — несколько иной тип продукта.
Есть две-три компании, но не крупные, которые пытаются каким‑то путем развивать этот бизнес (покупают и сдают квартиры в аренду. — РБК). Но видно, что они пытаются использовать для этого свои собственные денежные средства и заемные средства от банков — а это дорогие деньги. Здесь нужно совершенно другой подход иметь — нужен фонд, который готов работать на рынке арендного жилья из расчета 25–40 лет.
— В России есть такие фонды?
— Появляются. Сингапурские фонды заинтересованы, китайцы, как ни странно, заинтересованы, Гонконг, арабские страны. Некоторые российские фонды тоже рассматривают эту ситуацию, и, я думаю, они могут подключаться. Пока ведутся переговоры, я не могу называть компании.
— Если говорить про ваш основной бизнес, как сильно сократятся продажи квартир «Эталона» по итогам 2015 года?
— Мы еще в начале года говорили, падение продаж будет в пределах 30% и основное падение придется на второй квартал, так оно и случилось. Но сегодня — ближе к концу года — продажи не просто восстанавливаются, а они увеличиваются даже по отношению к прошлому году. Мы заключаем по 40–50 договоров в день, то есть 800–900 в месяц. В итоге, думаю, падение по году будет меньшим, чем мы прогнозировали.
— Портрет ваших покупателей как‑то изменился?
— Нет, это люди в возрасте от 28 до 50 лет, которые хотят улучшить свои жилищные условия и имеют какую‑то определенную работу с достатком выше 50 тыс. руб. Увеличилась доля региональных покупателей: обычно она находилась в пределах 30–32%, но на конец третьего квартала выросла до 43%. Это говорит о том, регионы реагируют слабее на различные кризисные ситуации, чем столица и такие города, как Санкт-Петербург и Екатеринбург.
«Москвичи больше всех боятся»
— Вам приходится делать большие скидки покупателям в ущерб своей марже?
— Сегодня нет предпосылок для этого, рост цен на недвижимость и рост себестоимости практически в одинаковой пропорции происходит. Ничего у нас не снизилось, маржа осталась. Мы продаем много квартир в рассрочку — это продуманная позиция, во‑первых, мы заинтересованы, чтобы денежный поток поступал не одноразово, а на протяжении строительства наших объектов, во‑вторых, квартира получается на 10% дороже. Даже если мы используем заемные деньги, все равно получается небольшая прибыль от этой схемы.
Единственная неприятность: администрация продолжает нагружать девелоперские компании несвойственными нагрузками в виде создания инженерной и социальной инфраструктуры, которую нужно безвозмездно передавать городу. Вот эти требования абсолютно неправильны. Мы как законопослушная компания платим большие налоги, и за счет этих налогов можно построить и социальные объекты, и социальную инфраструктуру. Вот СУ-155, которая сегодня переживает тяжелые времена, оказалась в таком положении, в том числе из‑за непомерной социальной нагрузки. В то время когда они рассчитывали свои возможности и планы, не было таких непомерных требований строить детские сады, школы, дороги и прочее.
— У вас есть проблемы с кредитованием?
— Для таких крупных компаний проблемы нет, банки кредитуют, и процентная ставка — более или менее приемлема: средняя у нас — 14%. Конечно, хотелось бы меньше, но терпимо. Год назад у нас была нулевая кредитная нагрузка, сегодня — 6,5 млрд руб., мы взяли кредиты для замещения 30‑процентного снижения продаж.
— Была информация, что вы обсуждаете возможность обратного выкупа акций с биржи?
— Я не исключаю такой вариант. Только стоимость нашего портфеля проектов оценена в $2 млрд (компанией JLL на 31 декабря 2014 года. — РБК), и это без учета других активов. А на рынке компания оценена в $500 млн! Получается, мы недооценены на бирже как минимум в четыре раза! Поэтому вполне возможно, что выкупим частично. Но останемся публичной компанией, делистинг мы не будем делать. Но на это должно быть решение совета директоров.
— Нынешний кризис отличается от предыдущих?
— Те кризисы (2008 и 2012 годов. — РБК) были неожиданными, а этот — ожидаемый. Испуг был, когда люди вообще не знали, что такое кризис, а теперь говорят: «Ладно, пронесет, ничего страшного». Москвичи больше всех боятся. Думаю, проблемы, например уход с рынка компаний, станут особенно заметны после Нового года, где‑то в марте ощутим влияние этой ситуации.
— Минстрой не исключает создание санатора для девелоперского рынка…
— Санатором может быть только Минстрой. Ни одна компания не возьмется за эту санацию. Я не готов, я не хочу достраивать за компаниями, которые сделали ошибки.