Налоговикам сложно "вывести из тени" арендодателей
Эксперты советуют арендодателям нескольких квартир зарегистрироваться в качестве предпринимателя либо создать юрлицо. Налоговый кодекс предусматривает разные системы налогообложения владельца нескольких квартир.
"Если человек на постоянной основе занимается сдачей в аренду помещений и для этого приобрел имущество, то для него выгодно регистрироваться как предприниматель без образования юрлица и платить 6% с оборота", - сказал в эфире РБК-ТВ в программе "Капитал" партнер МКА "Барщевский и партнеры" Владимир Букарев. При этом владелец квартиры не имеет права уменьшать сумму выручки на произведенные расходы. Если владелец выбирает систему налогообложения, при которой налог составляет 15%, то в данном случае он имеет право уменьшать получаемые доходы на сумму расходов. Но если квартира одна, тогда легче не регистрироваться, а платить подоходный налог (13%), советует эксперт.
Правда, некоторые юристы считают, что переход на "упрощенку" не так уж выгоден и таит в себе подводные камни для арендодателя. "Работающему москвичу проще не регистрироваться, а заплатить штраф или дать взятку участковому, чем выстаивать очереди в налоговой, чтобы заплатить 1000 рублей налога", - уверен председатель МКА "Князев и партнеры" Андрей Князев. По его мнению, регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя имеет смысл, если владелец квартиры собирается сдавать квартиры постоянно. "Но при этом нужно иметь в виду, что индивидуальный предприниматель должен вести отчетность и учитывать стоимость услуг бухгалтера", - говорит управляющий компании "ХИРШ-Россия" Елена Голубева.
Правда, регистрироваться в качестве предпринимателя без образования юрлица достаточно опасно. Налоговики могут предъявить владельцу квартиры претензии об отсутствии у него экономической цели или об уклонении от уплаты налогов. "Я как практикующий юрист сталкиваюсь с тем, что в нашей стране запрещены не только уклонение от уплаты налогов, но и оптимизация налогов тоже. Вышло постановление (Пленума ВАС России от 12.10.2006) №53, и там один из критериев необоснованности налоговой выгоды - отсутствие деловой цели. В данной ситуации человек не сможет доказать, что он регистрировался предпринимателем кроме как для минимизации налога с 13% до 6%. Учитывая этот факт, у него могут возникнуть соответствующие проблемы", - рассуждает налоговый юрист МКА "Легис Групп" Федор Франк.
Отметим, что частных арендодателей, которые уклоняются от уплаты подоходного налога, будут привлекать к ответственности. "Если налоговые органы докажут факт сдачи квартиры в аренду или наем, то тогда предусмотрен штраф в размере 20% от неоплаченной суммы налога. Кроме того, за уклонение от уплаты налогов предусмотрена и уголовная ответственность (согласно статье 198 УК РФ)", - предупреждает начальник отдела компании "АРНИ Polaris International" Евгений Ситников.
Хотя доказать, что человек сдает квартиру в аренду, достаточно сложно. Как показывает практика, сейчас привлекаются к ответственности те арендодатели, у которых возникает конфликт с арендатором. В данном случае квартиранты сами инициируют налоговую проверку, сами дают необходимые показания. Чтобы уйти от налоговой, некоторые владельцы квартир заключают договор безвозмездного пользования (о том, что люди, проживающие в их квартире, не платят им за это денег). Но такой договор представляет опасность для арендодателя. Дело в том, что в случае споров по поводу арендованного имущества сложно доказать, кто кому и что должен.