Если в квартире нет балкона, то это не квартира, а так
Интерес западных инвесторов к российскому рынку жилья уже несколько лет остается более чем прохладным. Но европейские столицы, которые все еще недооценены, начинают привлекать к себе российских девелоперов. Одним из первых стала группа компаний «МонАрх», которая сейчас строит в Берлине. Почему в столице Германии нет спроса на маленькие квартиры и возможны ли в Москве апартаменты эконом-класса, в интервью корреспонденту РБК daily ДЕНИСУ ПУЗЫРЕВУ рассказал генеральный директор «МонАрх-Девелопмент» АНДРЕЙ МОНОСОВ.
ПАЛОЧКА-ВЫРУЧАЛОЧКА
— Почти два года назад ФАС разрешила вам купить 65% акций «МонАрха». Вместе с уже принадлежащими вам 5% доля должна увеличиться до 70%. Была ли в итоге заключена сделка и кто сегодня в числе акционеров компании?
— Структура акционеров не раскрывается. Но я могу одно сказать, что основным акционером является Сергей Амбарцумян.
— А вы курируете девелоперский инвестиционный блок в «МонАрхе»?
— Да.
— Можно ли сравнить девелоперское и генподрядное направления «МонАрха» по балансу, рентабельности, доходности?
— Девелоперское дает больше доходности, чем подрядное.
— Какие стратегические цели вы ставите?
— Цели очень простые; чтобы был баланс, была диверсификация, чтобы в случае нештатных кризисных ситуаций можно было бы с наименьшими потерями выкарабкаться.
— В каком году «МонАрх» начал заниматься инвестиционными проектами?
— Самый первый проект, где «МонАрх» выступил в качестве соинвестора, — это «Неглинная Плаза», 2006 год. Основным направлением работы для нас тогда был генподряд, когда с нами рассчитывались квадратными метрами в построенных объектах.
— Когда вы созрели для создания отдельного девелоперского инвестподразделения и почему решили развивать это направление?
— Решение было принято перед кризисом.
— И оно оправданно?
— Как показала практика, да. Нас очень выручила в самом начале площадка на ул. Рокоссовского — ЖК «Богородский». Мы ее выкупили перед самым кризисом, толком ничего на ней не заработали, но сумели сохранить мощности, коллектив, команду.
— Сильно демпинговали?
— Сильно. Стартовали по себестоимости — 80 тыс. руб. за кв. м.
— Сейчас Москва старается отодвигать строительство офисных комплексов на периферию...
— Поэтому перспектив особых в этом направлении мы и не питаем.
— А ритейл?
— Как показала практика, мы слабо управляем ритейлом. Просто мы не специалисты в этом вопросе. Мы ориентированы больше на жилую недвижимость, потому что срок окупаемости этих проектов наименьший. И при нашей ситуации, когда непонятно, что будет завтра, это наиболее прогнозируемые вещи.
— Какие еще направления бизнеса развиваете?
— У нас есть еще производство строительных материалов. Это Гжельский завод мощностью 60 млн штук условного кирпича в год.
— Сколько было вложено средств в его модернизацию?
— 2 млрд руб. Фактически это новое строительство. Старое сломали, новое построили.
— Когда планируете вернуть вложенные средства?
— Через семь лет. Мы начали производство кирпича в сентябре прошлого года. То есть завод еще года даже не работает. Но спрос большой. Причем спрос не Москвы, а Московской области. Фактически завод загружен на 100%.
— Вам пока достаточно имеющихся мощностей?
— По кирпичу нам мощностей хватает за глаза. По бетону расширяться не намерены.
— А выходить в другие сегменты производства стройматериалов?
— Пока планов таких нет. В свое время достаточно серьезно смотрели цементный завод, но слишком большой объем инвестиций, плюс мы все-таки не специалисты в этом деле.
ЖИЛЬЕ ДЛЯ МИЛЛИОННИКОВ
— В Москве земельные аукционы для себя рассматриваете? Москва сейчас в основном социалку продает — гаражи, маленькие точечные объекты…
— Да, первое — это социалка, а второе — маленькие объекты. Нам просто неинтересно.
— В Новую Москву хотите?
— Если будет конкретика какая-то, то да. Пока ее нет. Но мое глубокое убеждение, что дальше 15 км от Москвы рынка нет. Либо он есть, но слишком долгий.
— Получается, ближайшая точка роста — это Коммунарка, ближний пояс?
— Все, что в радиусе до 15 км, — это реально.
— По московскому региону кого вы рассматриваете для себя в качестве возможного или стратегического инвестиционного партнера или вы хотите самостоятельно работать?
— Мы хотим поднимать ту штангу, которую реально можем поднять. Реализовывать те проекты, которые можем реализовать. Если большой, неподъемный проект, мы просто даже и не смотрим.
— Каков сегодня портфель недвижимости компании?
— Если брать ЖК «Мосфильмовский», то 400 тыс. кв. м с небольшим. Реализуемая — 600 тыс. кв. м.
— Это без учета Екатеринбурга?
— Это с учетом Екатеринбурга, просто я беру то, что находится в состоянии проектирования и строительства. Проект большой — 1,8 млн кв. м, и рассчитан он до 2023 года.
— А если с учетом перспективного?
— Перспективный портфель — порядка 2 млн кв. м.
— Почему вы взялись за Екатеринбург? Вам так нравится этот рынок?
— Я бы не сказал, что там такой уж очень активный рынок. Они в год 1 млн кв. м жилья вводят. Половина — это муниципальное, бюджетное жилье, половина — инвесторское. Сказать, что там маржинальность большая, я тоже не могу. Просто на объеме можно что-то заработать. Экономика первых очередей почти совсем нулевая, потому что вся инфраструктура ложится на нее.
— Когда вы вошли в этот проект?
— Переговоры год назад начинали вести. Активно занимаемся полгода.
— Срок реализации 13 лет — это пессимистический или оптимистический сценарий? Могут быть какие-то подвижки?
— Конечно, могут быть подвижки. Если завтра наступит кризис, то вообще непонятно, что будет.
— Сколько вы уже вложили в проект?
— Вложили в проектирование и подготовку не так много — порядка 50—60 млн руб.
— Вы еще на площадку не выходили?
— Нет, но планируем уже в ближайшие месяцы выйти на первый дом. Там порядка 10 кварталов, каждый примерно по 100 с небольшим тыс. кв. м.
— Какая география интересна сейчас в регионах России для девелопмента?
— На наш взгляд, это города-миллионники.
— Это будет жилье?
— Да. Коммерческую недвижимость вообще не рассматриваем, потому что, на мой взгляд, там коммерции нет. В Москве-то не все гладко с этим.
ЭКОНОМНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ
— Какие проекты, кроме Мосфильмовской, входят в ваш столичный портфель?
— У нас в портфеле есть апарт-отель. Мы уже прошли экспертизу, сейчас разрешение на строительство получаем. Это ул. Академика Миллионщикова в Южном округе. Небольшой объект порядка 10 тыс. кв. м и 90 апартаментов. Мы хотим, чтобы это был эконом-класс, но посмотрим, как будет. Эконом в классе апартаментов пока неизведанный для рынка продукт. То есть это некий эксперимент, а дальше видно будет.
— Как вы планируете управлять этим апарт-отелем?
— У нас рассматриваются два варианта. Оба они предполагают продажу как жилье без прописки, но во втором варианте мы можем предоставлять некую гарантированную услугу по сдаче в аренду этих апартаментов и обеспечивать собственнику некий минимальный доход, если вдруг даже мы не найдем арендатора. Схему мы для себя пока не определили.
— Это единственный проект апарт-отеля либо еще есть?
— У нас есть еще один проект апарт-отеля на Ходынской улице, но по нему предстоит пройти ГЗК. Еще у нас есть площадка на Вересаева, 3—5, которая тоже застряла в дебрях ГЗК.
— Тоже апартаменты?
— Нет, там жилье. Чистое жилье.
— А почему он застрял?
— Сейчас есть правила, что выше 75 м объект не может быть. А там планировалось 120 м. Теперь компромисс пытаемся найти, чтобы объемы были снижены, но до такой степени, чтобы для нас было это интересно. Если на 15—20% снизить, то, я думаю, мы будем реализовывать дальше.
— Если говорить о другом вашем проекте — строительстве учебных корпусов Академии ФСБ, то каковы там объемы и стоимость проекта?
— 110 тыс. кв. м, причем один корпус уже готов на 100%. Раскрыть стоимость проекта не могу, потому что мы сами пока не представляем. Но уже вложено миллиарда три, из них наших — порядка миллиарда.
— Вы компенсировали ГК «ПИК» выход из этого проекта, вернули ей деньги?
— Мы не возвращали. У них были площадки, которые ФСБ дала.
— Когда должно завершиться строительство?
— В 2015 году мы все должны закончить.
— Почему пока сложно сказать, во сколько денег это выльется?
— Постоянно вносятся изменения.
НЕДООЦЕНЕННАЯ ГЕРМАНИЯ
— Когда вы вышли на рынок недвижимости Германии и зачем вам это?
— Берлин — это самая недооцененная столица Европы. Власти Германии некоторое время назад начали вкладывать средства в Берлин, переносить туда основные государственные учреждения. И бизнес тоже потянулся. В какой-то момент офисными площадями было все насыщено, а жилья не хватало. У них достаточно строгая программа, они не в квадратных метрах меряют, а в количестве квартир. И получается, что в данный момент в Берлине дефицит квартир. Нам удалось найти площадки.
— Сейчас у вас там две площадки?
— Уже три. На первой мы уже на строительные работы вышли, стройка пошла.
— Это та, что рядом с остатками Берлинской стены?
— В том месте, где наш дом, остатков стены нет, там просто линия, свидетельствующая, что она здесь проходила. Если пройти 400 м, там есть остатки этой стены — они как монумент и памятник истории. Там охранная зона. И мы тоже обязаны на своей территории, где она проходила, специальные штыри поставить, и отметить, что здесь была стена, и повесить специальные информирующие об этом таблички. Немцы очень трепетно относятся к истории. Это центральная часть города. Там квартиры стоят 3,2 тыс. евро за 1 кв. м. Причем с момента, как я начал этим заниматься 1,5 года назад, цены поднялись на 10%.
— В Москве такая же динамика?
— В Москве динамика меньше, существенную ее часть съедает инфляция. Там инфляция 2—3% в год, а у нас — 10%.
— А что касается доходности?
— В Москве можно больше получить. Все зависит от конкретного проекта, но глобально здесь зарабатывается больше. Все-таки Москва притягивает свои регионы гораздо больше, чем Берлин свои. Спрос, таким образом, выше. И плюс в Берлине 2 млн жителей, в Москве — уже 20 млн. У нас все очень централизовано. В Германии считается, что для покупки жилья самый привлекательный город — это Мюнхен.
— Когда планируете сдать свой первый берлинский дом?
— Через год.
— Есть сейчас какие-то предварительные договоры?
— У нас были предложения от ряда пенсионных фондов выкупить эти здания целиком. Для них это достаточно доходные дома.
— Это именно апарт-отели?
— Там нет такого разделения — квартира или апарт-отель. Там есть жилье. Там нет понятия прописки. Они живут другими категориями.
— Какую схему реализации рассматриваете?
— Мы хотим попробовать реализовать поквартирно. Проект небольшой, поэтому попробовать можно. А другие площадки, где объемы строительства несколько больше и находятся они подальше от центра, мы хотели бы частично продавать каким-то фондам.
— Какие объемы на этих двух площадках?
— Объемы не московские. На одной общая площадь 30 тыс. кв. м, на другой — 20 тыс. кв. м. По меркам Берлина это немало. Одна площадка — это Шпандау. Это, если сравнивать с Москвой, район где-то между ТТК и МКАД. А другой — это пригород Берлина. Это вообще, можно сказать, за МКАД. В одном комплексе четыре жилых дома, в другом — три.
— Есть ли уже договоренности с фондами, желающими купить эти комплексы?
— Есть. В основном это пенсионные фонды, причем даже не немецкие. Ирландцы, голландцы.
— То есть они хотят развивать формулу доходных домов?
— Это пенсионные деньги, и для них важнее их сохранить, чем преумножить. Это консервативный инструмент, и он работает. Потому что основное жилье в Берлине арендованное. У нас же тоже хотят сделать арендное жилье. Но теми методами, что предлагаются, мне кажется, это не получится. Потому что доходный дом окупается очень долго — 20 лет. Мне кажется, это могло бы быть интересным для государственных пенсионных фондов — они бы в этом случае гарантированно бы сохраняли деньги.
— Проект на первой площадке вы на свои средства строите или привлеченные?
— Там 100% наших денег. В Германии нас не знают, менталитет такой, что «мы готовы вас финансировать, но сделайте один проект».
— Какое-то время назад на российском рынке недвижимости работали германские структуры — фонды и банки. Нельзя было договориться через московские представительства о возможном софинансировании?
— Мы проговаривали со Сбербанком, что он дает нам здесь банковскую гарантию, мы ее даем там и получаем деньги. Но получается так, что все равно говорят: «У вас нет опыта в Германии. Будет опыт, тогда рассмотрим». Достаточно сложно получить деньги там, даже под гарантии Сбербанка.
— А по двум другим площадкам?
— Мы надеемся, что к этому времени у нас будет реализованный проект и мы сможем привлечь заемные средства. Пока ведем проектирование, а строительство начнем после того, как будет понятна ситуация с первым объектом.
— На какую доходность рассчитываете в Германии?
— Не больше 10%.
— А в Москве какая?
— В Москве у инвестора, такого, как мы, — около 15%. По какому-то отдельному проекту может быть и 30%, по какому-то может быть и 5%.
— Каковы инвестиции в два берлинских проекта эконом-класса?
— Себестоимость строительства — 1,8—2 тыс. евро за 1 кв. м с отделкой. Если у нас квартиры сейчас стараются делать поменьше, чтобы дешевле продать, то там маленькие квартиры не востребованы рынком вообще. И если в квартире нет балкона, то это не квартира, а так. Любят люди посидеть на балконе, чай, пиво попить.
— Какие средние площади квартир в Берлине?
— 100 кв. м, не меньше. Есть 80, но это для студентов и так далее. Эконом-класс чуть меньше, но все равно они не такие, как у нас. «Однушка» в 30 или 25 кв. м — такого нет.
— Какие требования по социальной инфраструктуре берлинские власти предъявляют к девелоперам?
— То, с чем мы сталкивались, никакой нагрузки для инвестора не предусматривает. В этом отношении там вообще проще. Они могут указать, что ты должен разместить на участке детский сад, но в любом случае под этот детский сад есть покупатель, который либо целиком выкупает, либо говорит: «Я у тебя буду арендовать». Причем это не такая аренда, что тебе с трудом на проценты по кредиту хватает, а полноценная.
— Площадки вы покупали у частных собственников или у муниципалитета?
— Мы покупали все эти участки у частных собственников.
— За сколько планируете окупить проекты?
— Полтора года назад мы приобрели землю. Сейчас начали стройку, за год построим. И у нас есть договоренность, что если у нас возникнут проблемы после завершения строительства в течение полугода, квартиры нам помогут продать. В итоге выходит три года.
— Сколько стоит площадка в Берлине?
— На порядок меньше, чем в Москве. В центре города площадку 0,2 га мы купили в собственность за 3 млн евро. Там вообще понятия аренды земли нет.
БЫТЬ БАТУРИНОЙ
— Вы другие зарубежные рынки для себя рассматриваете?
— Нет. Я знаю, что Бразилия — развивающийся рынок, но туда далеко летать, не налетаешься. И Турция. Но в Турции, мне кажется, менталитет такой же, как у нас, там сложно будет. У немцев все легко и просто — у них есть строгие законы, есть четкость, понятные процессы. В этом плане нам, как иностранцам, достаточно легко.
— А курортная недвижимость, гостиничная, чем увлекались наши девелоперы за рубежом?
— Мне кажется, это больше хобби для них было.
— Батурина инвестировала активно в гостиничную недвижимость, сейчас она создает сеть. Это получается подушка, консервативный инструмент, который сейчас позволяет частично сохранить то, что было…
— На жизнь ей точно хватит. Для того чтобы быть Батуриной и такие вещи делать, надо иметь средства, чтобы приобретать. Она же готовый бизнес покупала везде. Она нигде с нуля ничего не строила. А мы наоборот. Для человека, у которого имеются деньги, которому надо их сохранить, наверно, это нормальный подход. Если бы я был фондом и у меня была бы куча денег, конечно, я покупал бы готовые объекты с вменяемой доходностью и при этом жил бы припеваючи. Но, к сожалению, ситуация другая.
— Вы были на MIPIM. Чем интересовались иностранцы, посещавшие стенды российских компаний?
— Россией совсем не интересовались. Иностранцам был интересен Берлин, они спрашивали: «Что, как вы там делаете?» Я же не в первый раз на MIPIM, не раз пытался вести диалоги с иностранцами на тему «вкладывайте деньги в Россию», но они говорили: «Да, мы понимаем, что это хороший рынок, высокодоходный, но у меня есть друг Джон, он попробовал, его кинули. Я не хочу. Какие гарантии дадите?» Никаких гарантий. Какие я могу дать гарантии?