Пешком дороже
Появление новых пешеходных зон в столице, можно сказать, превратилось в моду, тренд. В среду Сергей Собянин подписал постановление о создании в Москве 11 пешеходных зон.
Одной из первых пешеходных улиц в Москве стал Арбат, в конце 90-х годов прошлого века для проезда закрыли Камергерский переулок. В последние годы новая городская администрация начала активно работать в этом направлении, приближая облик Москвы к европейскому. Пешеходные зоны создаются в границах Садового кольца, на территории исторической, купеческой Москвы. Помимо этого в городе есть наполовину пешеходные пространства, например так называемый променад на Новом Арбате или зона Пятницкой улицы, которая традиционно считается «ресторанной меккой» Москвы.
Пешеходный формат улицы, разумеется, влияет на бизнес. В центре многих европейских столиц и крупных городов существуют пешеходные зоны с успешно функционирующим ритейлом. Немаловажным фактором успеха магазинов на таких улицах является сочетание ритейла, музеев и выставочных залов. Культурная составляющая генерирует дополнительный поток, что положительно сказывается на эффективности работы торговых точек.
Создание пешеходных зон напрямую влияет на недвижимость в этих районах. Количество заявок от ритейлеров и рестораторов на пешеходные улицы и соседствующие с ними значительно выросло. Основной спрос на помещения на новых пешеходных улицах Москвы предъявляют магазины премиального fashion-сегмента, рестораны, универмаги. Спрос растет на наиболее удачно расположенные помещения, что приводит к ротации арендаторов — слабые бренды вытесняются более сильными международными игроками.
Увеличились и ожидания собственников помещений в пешеходных зонах: ставки аренды здесь растут примерно на 5—10% в год. На Кузнецком Мосту — благодаря созданию пешеходной зоны и близости ЦУМа — ставки значительно выросли, подтянувшись до уровня Петровки и даже превысив его. Так, арендные ставки на помещения под бутики на Кузнецком Мосту и Петровке находятся в диапазоне 3,5—5,5 тыс. долл. за 1 кв. м в год, а на площади под рестораны — 1,2—2,5 тыс. долл. за 1 кв. м в год. Ожидания владельцев помещений на Новом Арбате за последние три года выросли почти в два раза — сейчас некоторые помещения там экспонируются по ставке 5 тыс. долл. за 1 кв. м. Для сравнения: максимальные ставки на Тверской, некогда главной торговой артерии Москвы, сейчас находятся на уровне 5,5—6 тыс. долл. за 1 кв. м.
Судя по специфике спроса, мы прогнозируем, что в центре Москвы продолжится формирование района сосредоточения премиальных и люксовых ритейлеров. Неглинная улица, Кузнецкий Мост и Петровка станут важнейшими коридорами для арендаторов данного сегмента, в особенности на фоне все большего тяготения Тверской улицы к масс-маркету.
Учитывая, что в историческом центре столицы не так много помещений точечной застройки, которые можно использовать для размещения ритейл-проектов, а строительство новых не предвидится, собственники таких объектов имеют очень высокие ожидания как по арендной ставке, так и по цене продажи. К тому же процесс естественного устаревания здания не отразится негативным образом на стоимости подобных активов, скорее наоборот, цена будет только расти благодаря эксклюзивности объекта и его историческому и культурному наследию.
Я бы со своей стороны рекомендовала и инвесторам, и арендаторам обратить внимание на улицы, прилегающие к пешеходным зонам, — сейчас цена на них ниже, тогда как потенциал очень высок. К примеру, Большой Черкасский переулок, расположенный между Неглинной и Никольской улицами, находится под влиянием «старших» соседок и постепенно оживает. Аналогичная судьба ждет и другие переулки вблизи торговых и ресторанных зон.
По моим наблюдениям, чаще всего на лучших пешеходных улицах остаются монобрендовые магазины крупнейших мировых марок, в то время как мультибрендовые магазины уступают свое место — это нам демонстрируют крупные европейские столицы. Основными операторами на пешеходных улицах Москвы, скорее всего, будут ритейлеры одежды верхнего ценового сегмента, аксессуаров, подарков, ювелирных украшений, а также рестораны, бары и кафе.
В ближайшее время мы ожидаем обострения конкуренции за лучшие локации и, как следствие, роста уровня арендных ставок на наиболее качественные объекты, расположенные на вновь созданных пешеходных улицах в центре города. В этих условиях ритейлерам необходимо будет более подробно анализировать местоположение здания и целевую аудиторию, с тем чтобы сделать правильный выбор в пользу того или иного помещения.
Продолжит расти значение качества объектов и их соседства с операторами аналогичного профиля и статуса. Также ритейлеров будет интересовать возможность заключения более длительных договоров аренды — на 10—15 лет. Создание пешеходных зон сможет подтолкнуть некоторые западные бренды к более активному выходу на российский рынок. Это связано с тем, что стратегия многих европейских марок предполагает наличие флагманского магазина на одной из ключевых торговых улиц с высоким пешеходным потоком и особой атмосферой. В связи с этим с учетом высокого спроса я рекомендую ритейлерам принимать решение о покупке или аренде помещений на пешеходных улицах не позднее зимы 2013 года.