Земля, которая не нужна
Число заявок на участие в аукционах Фонда РЖС во второй половине 2014 года упало на 30%. Однако, как выяснил РБК, участки фонда и раньше не пользовались у застройщиков большой популярностью.
Аукционы без участников
О сокращении во второй половине 2014 года количества заявок на участие в торгах Фонда содействия развитию жилищного строительства (РЖС), на которых разыгрываются участки под жилье эконом-класса, РБК рассказали в пресс-службе ведомства. Глава фонда Александр Браверман связывает падение интереса к выставляемым на торги участкам c негативной ситуацией на рынке в регионах. «Даже, на наш взгляд, на привлекательные участки, по которым имеются проработки по инфраструктуре, мы иногда не находим участников», — признает Браверман.
Например, на прошлой неделе несостоявшимся был признан аукцион по продаже трех земельных участков одним лотом для жилищного строительства в Новосибирской области общей площадью 27,8 га, рассказали РБК в пресс-службе РЖС. «Участок расположен в зоне жилой застройки и имеет хорошую транспортную доступность. Интерес к участию в аукционе выражали пять компаний, однако заявок потенциальными застройщиками подано не было», — приводят свежий пример в фонде.
Сколько раньше компаний в среднем выходило на один аукцион, в РЖС не уточняют. Однако, судя по базе торгов Фонда РЖС, аукционы и прежде не вызывали ажиотажа у девелоперов. Всего в 2014 году фонд провел 158 аукционов, из которых несостоявшимися были признаны 134. По итогам было подписано 58 договоров по освоению земельных участков — как пояснили в фонде, если аукцион признается несостоявшимся из-за того, что на него вышло менее двух претендентов, но если на торги приходит один участник, с ним заключается договор по стартовой цене. В 2013 году Фонд РЖС провел 222 аукциона, по итогам которых были заключены 120 договоров, в том числе и с единственными участниками. Несостоявшимися были признаны 164 аукциона.
В 2015 году был проведен всего один аукцион. Как утверждают в фонде, это связано с изменениями законодательства, поскольку фонд с 1 января 2015 года является агентом Российской Федерации по распоряжению федеральными землями и обязан сначала зарегистрировать право федеральной собственности – это занимает время.
В секретариате первого вице-премьера Игоря Шувалова, курирующего фонд, не считают, что его участки пользуются невысоким спросом. «Общая экономическая ситуация для строительного рынка действительно непростая, — сказал представитель Игоря Шувалова. — Но, по данным самого РЖС, 215 проектов в 52 субъектах, 30 млн кв. м строящегося жилья, четыре домостроительных завода и еще 11 на подходе, 140 ЖСК с господдержкой в более 30 субъектах и не менее 500 застройщиков в качестве участников в прошедших тендерах при всем желании вряд ли можно назвать низкой активностью».
Отвечая на вопрос о том, почему застройщики недостаточно активно участвуют в торгах Фонда РЖС, один из федеральных чиновников посетовал на жадность девелоперов. «Многие застройщики хотят получать прибыль в 30–40%, а строительство жилья эконом-класса дает возможность заработать только около 5–10%. Поэтому органы исполнительной власти ведут работу над тем, чтобы строительство бюджетного жилья было привлекательным для рынка», — заявил он.
Формально фонд заявленные показатели — обеспечивать участками не менее 30% жилищного строительства в России — действительно выполняет. На сегодняшний день на землях РЖС строятся и проектируются 29,8 млн кв. м жилья. Но реально построено на участках фонда с 2010 до 2015 год всего 4,1 млн кв. м. жилья. По данным Минстроя, всего в России в 2012 году было построено 65,74 млн кв. м жилья, в 2013-м — 70,5 млн кв. м, в 2014 году — 81 млн кв. м.
Несмотря на это, в Минстрое работу фонда оценивают положительно. «Проблема дефицита земельных участков для строительства была серьезным тормозом для развития отрасли в период 2008–2009 годов, — говорят в министерстве. — Фонду РЖС удалось достичь существенных объемов вовлечения в оборот федеральных земельных участков и создать условия для строительства на них жилья, в том числе эконом-класса».
Бумажные стройки
О неэффективности работы фонда впервые заговорили в 2013 году. Бывший министр регионального развития России Игорь Слюняев (ныне Албин), выступая на Всероссийской строительной ассамблее, сравнил масштаб участия Фонда РЖС в российским строительном рынке с математической погрешностью.
В феврале 2014 года по распоряжению премьер-министра Дмитрия Медведева председателем Фонда РЖС вместо Жукова был назначен министр строительства и ЖКХ Михаил Мень. В декабре 2014 года стало известно, что в правительстве принято решение об объединении Фонда РЖС и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) под единой управляющей компанией. В Минстрое ожидают, что новый институт сможет привлекать больше средств для развития ипотеки. «Практика показала, что объединение РЖС и АИЖК значительно усилит эффективность программ доступного жилья, — говорит представитель секретариата Шувалова. — Строительство жилья, оторванное от его продажи, является проблемой».
Законопроект о слиянии РЖС и АИЖК уже подготовили в Минстрое, 3 марта он был опубликован на сайте regulation.gov.ru Новая структура будет называться Агентством жилищного развития. Согласно законопроекту, в рамках работы нового агентства АИЖК получит полномочия органа управления Фондом РЖС, который будет переименован в Федеральный фонд жилищного и инфраструктурного строительства. Дочерней организацией новой структуры станет Агентство финансирования жилищного строительства, которое будет привлекать инвестиции в строительство коммунальной инфраструктуры.
Девелоперы не согласны
Девелоперы объясняют низкий интерес к аукционам Фонда РЖС высокими ценами на участки и их недостаточной подготовленностью под застройку. По словам гендиректора компании «Главстрой Девелопмент» Ивана Богатова (компания строит на землях Фонда РЖС в Иркутской области), основные сложности при принятии решения об участии в аукционе на участки Фонда РЖС в том, что эти участки слабо проработаны под строительство. «В Подмосковье, там, где, казалось бы, спрос на участки должен быть высоким, РЖС выставляет земли либо с серьезными обременениями, либо неподходящего размера для формирования качественного девелоперского продукта, — говорит Богатов. — Крупным игрокам это не интересно. А в регионах могут выставить на торги большие участки «в чистом поле», вообще без каких-либо центров притяжения рядом».
В 2010 году, в начале своей деятельности, фонд выставлял очень привлекательные площадки в Москве и ближнем Подмосковье, вспоминает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. Тогда компания участвовала в одном из аукционов фонда и выиграла площадку на Кировоградской улице в Москве. «На аукцион пришли многие известные застройщики, итоговая цена площадки превысила стартовую в два раза», — рассказывает он. Тогда же фонд разыграл интересные площадки в Тушино (ее купила ГК «Пионер»), Одинцово, вспоминает Алтухов. «Но потом в деятельности фонда было некоторое затишье, а затем начали появляться площадки в Подмосковье и других регионах с непривлекательным местоположением или обремененные проходящими инженерными сетями, — говорит Алтухов. — И спрос на земли РЖС упал». «Хорошие земельные участки в основном уже все разыграны, — подтверждает попросивший об анонимности топ-менеджер девелоперской компании. — К тому же зачастую на участках не создана инженерная, транспортная и социальная инфраструктура. Это отпугивает девелоперов».
Застройщикам интересны участки с инфраструктурой и коммуникациями, соглашается генеральный директор компании «Регион-Девелопмент» Ольга Вальчук. «Например, многие участки в регионах РЖС предлагает там, где нет дорог, то есть девелоперам приходится нести дополнительные затраты на создание инфраструктуры», — говорит Вальчук. О невысоком спросе на земли фонда из-за необеспеченности участков инфраструктурой РБК уже писал в 2013 году. Если девелоперы берут создание инфраструктуры на себя, конечная стоимость жилья эконом-класса вырастает на 20%, говорили тогда эксперты.
Первоначально предполагалось, что фонд сам возьмет на себя все вопросы, связанные с обеспечением площадки инженерными коммуникациями. «На практике же взаимодействие победителя аукциона с сетевыми организациями происходит без участия фонда и часто совсем не с тем результатом, который был декларирован в момент проведения аукциона. Это отражается на интересе девелоперов к новым аукционам», — комментировал сотрудник крупной девелоперской компании. При этом участки Фонда РЖС продаются по госконтракту, и пересмотреть его условия в процессе реализации невозможно, отмечает Иван Богатов из «Главстрой-девелопмента».
В последнее время Фонд РЖС пересмотрел цены на свои участки, в результате чего интерес к ним сильно упал, добавляет генеральный директор компании NDV Group Александр Хрусталев. «Еще полтора-два года назад цены были приемлемыми, а сейчас стали коммерческими, — комментирует он. — Мы рассматривали для себя возможность участия в аукционах фонда, но из-за высокой цены отказались от этой идеи. Даже собственники продают участки дешевле».
Генеральный директор Gro Development Максим Лещев считает, что проблема в методике оценки участков фондом. «Сегодня нет механизма, по которому фонд мог бы продавать землю дешевле рынка, чтобы она пользовалась спросом у застройщиков. Получается, что по рыночной цене покупатели могут найти и более привлекательные участки у частных собственников, а оценить свою землю по адекватной цене чиновники сами по себе не могут», — рассказывает он.
По оценкам Максима Лещева, реальный интерес для крупных девелоперов могут представлять не более 30% земель, распределяемых фондом. В таких условиях единственное преимущество Фонда РЖС перед частными продавцами в прозрачности схемы и рассрочке платежей за землю. Но чтобы эта схема реально заработала и начала приносить планировавшийся изначально результат, нужно, во-первых, начинать предоставлять эту землю на льготных условиях, а во-вторых, ввести в оборот фонда более ликвидные земли, например принадлежащие разного рода ГУПам, которые, сейчас используются формально по назначению, но по факту неэффективно.