Стройки встали
Девелоперы, получившие зеленый свет на Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК), не спешат приступать к реализации своих проектов. Анализ выданных за 2,5 года документов показал, что подавляющее большинство либо выжидает, либо уже заявило о готовности продать обеспеченные ключевыми согласованиями активы. По такому же сценарию инвесторы действовали при Юрии Лужкове, и «фильтр» ГЗК понадобился новым властям города в том числе и для того, чтобы побороть эту порочную практику.
О том, как выполняются решения ГЗК, на форуме «Диалог с инвестором» рассказал глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев. По его словам, анализ выданных с момента создания комиссии документов по продлению инвестконтрактов, права аренды земельных участков и утверждения ГПЗУ показал, что только 30% инвесторов сделали дальнейшие шаги для реализации своих проектов, то есть обратились за согласованием проектной документации, архитектурно-градостроительного решения или разрешения на строительство. «Остальные, получив продукт, либо пытаются им торговать, либо выжидают», — сообщил г‑н Тимофеев.
Такая стратегия характерна в том числе для системных инвесторов, которым правительство Москвы старалось не ставить палки в колеса. По словам г‑на Тимофеева, некоторые банки, получив за долги проекты девелоперских компаний, «набрали десятки решений на 0,5—1 млн кв. м недвижимости, но к реализации не приступили ни по одному». Москомстройинвесту приходится рассылать в их адрес письма с просьбой предоставить план реализации и график строительства объекта. Конкретные проекты и инвесторов г‑н Тимофеев не назвал, однако предупредил: «В случае обращений за новыми решениями таких заявителей будем ограничивать».
Источник в Стройкомплексе говорит, что банки выполняют директиву ЦБ, пытаясь избавиться от непрофильных активов и заменить их живыми деньгами. Кроме того, девелоперский бизнес с его высокими рисками, по сути, противоречит банковскому. Банки в свое время вынуждено вошли в девелоперские проекты и теперь, получив от города необходимую документацию, ищут возможность выйти из них с минимальными потерями.
Инвесторы, в свою очередь, жалуются, что инвестиции в строительство тормозит высокая маржа кредитных учреждений. «Город, девелоперы и жители теряют в пользу финансистов около 15%», — говорил на коллегии Стройкомплекса председатель совета директоров AFI Development Лев Леваев. В Нью-Йорке, по его словам, кредит под строительные проекты можно получить под 1,5% годовых на срок до 30 лет.
В целом ситуация, когда только 30% разрешенных к реализации проектов являются рабочими, мало чем отличается от лужковских времен, с наследством которых собирались бороться столичные власти. В качестве стимулирующей меры чиновники ограничили право аренды земельных участков, предоставленных под строительство, шестью годами вместо 49, но, похоже, она не оказала должного воздействия на инвестиционно-строительное сообщество. К тому же собственники недвижимости по федеральному законодательству по-прежнему могут оформить землю под своими объектами на максимальный срок (49 лет).
Как ранее сообщали представители Стройкомплекса, всего за 2,5 года работы ГЗК подтвердила инвестконтракты на 30 млн кв. м различной недвижимости. В 2011 году девелоперам было выдано 594 ГПЗУ на строительство объектов общей площадью 13 млн кв. м, в 2012 году — 2035 ГПЗУ на 20 млн кв. м площадей. При этом разрешений на строительство получено существенно меньше. Например, в 2012 году оформлено 554 разрешения на сооружение новых объектов площадью 8,1 млн кв. м, еще 442 на такой же объем застройки было продлено.