Хочется, но не строится
В этом году офисный рынок Москвы закрыл год увеличением вакантных площадей. Это хорошая новость для арендаторов и не очень — для девелоперов офисной недвижимости. Ставки аренды стабилизировались, и пока нет предпосылок для их роста. В этой ситуации децентрализация офисов в сторону МКАД или за ее пределы в Подмосковье звучит особенно интересно.
Какая мотивация должна быть у арендатора, чтобы перевести свой офис из Москвы в Подмосковье? На текущий момент мы знаем несколько примеров удачных бизнес-центров за пределами Москвы, правда, все они расположены в непосредственной близости от столицы. К примеру, бизнес-центр «Кантри Парк». В этом проекте находятся крупные мировые бренды, что делает комплекс известным и рентабельным. Но пока это скорее частный случай, нежели тенденция.
«Великое переселение» офисных объектов сначала за пределы Садового кольца, потом за пределы Третьего транспортного кольца (ТТК), а потом, возможно, и концентрация офисов за пределами МКАД: сегодня это уже больше кажется острым желанием, а не трендом рынка. Возможно, постепенное перемещение офисов позволило бы разгрузить центр города, жизнь в котором становится с каждым годом все более и более сложной. Ужесточение ситуации с парковками в пределах Садового кольца, растущие транспортные ограничения, рост налога на недвижимость для офисного и торгового сегментов: все это делает жизнь не только собственников, но и арендаторов недвижимости в центре города сложнее и дороже.
Казалось бы, очевидным выходом из сложившейся ситуации может стать развитие проектов за пределами сложившихся деловых кластеров, создание новых центров притяжения офисной или торговой недвижимости. И если последняя уже давно освоила удаленные уголки не только на территории Москвы, Московской области, но и прочих регионов нашей страны, то для офисной недвижимости, к сожалению, по-прежнему актуален вопрос: а есть ли жизнь за МКАД?
Создание активно развивающегося пространства с весомой деловой составляющей стало на мгновение былью, когда начали активно обсуждать возможность перемещения парламентского центра за МКАД на присоединенные территории Новой Москвы. Все участники рынка замерли в предвкушении того, что перед ними откроются новые горизонты для строительства и развития масштабных проектов, позволяющие иначе взглянуть на территории, расположенные за пределами МКАД. Все ожидали появления «кремниевой долины», в которую с радостью пойдут девелоперы и инвесторы, собственники и арендаторы, чтобы общими усилиями создавать новое пространство для современной и комфортной жизни. Но правительственные центры пока остаются на прежнем месте — в центральной части столицы.
И теперь уже как бы ни шло развитие на присоединенных территориях, очевидно, что оно будет происходить весьма небольшими темпами. Что касается офисного сегмента, то объекты, расположенные в Москве, пользуются большим спросом, чем те, которые находятся за ее пределами. А учитывая текущую стабилизацию арендных ставок, у арендатора вряд ли найдется мотивация для перемещения своего офиса за МКАД. А где арендатор, там и девелопер — думаю, это очевидная истина.
Для того чтобы не быть голословной, предлагаю вашему вниманию простые математические подсчеты. Стоимость строительства офисного здания (а это, как правило, практически не зависит от его расположения, если только здание не зажато между двумя соседями) составляет порядка 1,7 тыс. долл. за 1 кв. м общей площади: для удобства возьму очень средние величины одной цифрой. Стоимость земли, пакета разрешительных документов и ТУ составит порядка 500 долл. за 1 кв. м общей площади будущих строений. В результате инвестиционных затрат может набежать порядка 2,2 тыс. долл. за 1 кв. м общей площади.
Чистая ставка аренды в офисных центрах за пределами МКАД (я говорю о том чистом доходе, который получает собственник после уплаты всех налогов, эксплуатационных издержек и аренды земли) составляет около 350 долл. за 1 кв. м арендуемой площади. Если взять ставку капитализации, скажем, 10%, то стоимость таких помещений — около 3,5 тыс. долл. за 1 кв. м арендуемой площади, или 2,9 тыс. долл. за 1 кв. м общей площади.
Вот и получается, что размер чистой прибыли от этого строительства: 2900 долл. – 2200 долл. = 700 долл. на 1 кв. м общей площади. И это без учета прибыли девелопера, без учета фактора времени, понимая, что стоимость денег девелопера во времени не должна быть меньше ну хотя бы 15% годовых.
Для застройщиков было бы идеально, чтобы поглощение площадей, в том числе и офисных, происходило постоянно растущими темпами. Тогда было бы больше гарантий успеха любого нового проекта. Но здесь важно понимать, что количество офисных арендаторов не увеличивается существенными темпами. И если в далеком будущем говорить о децентрализации офисного рынка, то я бы говорила о ротации арендаторов, перемещении их из существующих зданий в центре города в более удаленные районы.
При этом важно отметить, что офисному центру в удаленных районах нужно гораздо больше времени для того, чтобы раскрутиться, начать приносить владельцу требуемую доходность.
Может ли состояться децентрализация офисов в принципе? Думаю, что да. Но пока Москва не исчерпала возможности для девелопмента офисных площадей, пока транспортные развязки Москвы не справляются с нагрузкой и пока у арендаторов есть возможность снять офис ближе к центру, вопрос децентрализации офисов за пределы МКАД так и будет оставаться обсуждаемой, но пока слабореализуемой перспективой.