Большой торг вокруг земли
Россияне смогут приобретать понравившиеся земельные участки для застройки с молотка: местные власти будут обязаны выставлять их на торги по заявлению граждан и юрлиц. Соответствующий проект поправок в Земельный кодекс Минэкономразвития на днях направило в правительство, а к концу года он должен быть внесен в Госдуму. Парламентарии обещают ему трудную судьбу.
О том, что законопроект (имеется в распоряжении РБК daily) направлен в правительство, рассказали несколько чиновников Белого дома. Большая часть поправок касается поручений президента по итогам Госсовета в октябре 2012 года. Вопрос об обязанности муниципалитетов выставлять участки на торги должен был быть проработан еще к февралю текущего года. Минэкономразвития подготовило проект вовремя, но он затормозился в парламенте: основным оппонентом реформы выступил первый зампредседателя комитета Госдумы по земельным отношениям и строительству Мартин Шаккум. Срывом сроков были сильно недовольны в администрации президента (см. РБК daily от 05.08.13).
Сейчас власти не обязаны выставлять свободную землю на торги, поэтому им выгоднее ждать, пока заявители придут сами. «Удобнее договариваться о предоставлении участка, например под торговый центр, в индивидуальном порядке, — комментирует замминистра экономического развития Павел Королев. — Правда, для жилищного строительства и сельского хозяйства вариант предоставления без торгов запрещен, поэтому выгодно вообще ничего не делать».
К тому же предоставление участков без торгов требует большого количества разрешений. Получив по такой схеме десять согласований, можно наткнуться на отказ на одиннадцатом, продолжает он: «Но самое главное — все эти согласования избыточны при наличии проекта планировки и правил землепользования и застройки». Если есть градостроительная документация, земельные процедуры должны быть простыми и формализованными, иначе можно признать бесполезной семилетнюю работу муниципалитетов по утверждению генпланов и правил землепользования, убежден чиновник.
При существующем порядке некомфортно себя чувствуют не только застройщики. Обычные граждане сейчас вообще лишены шанса приобрести интересующий участок, если на него претендует крупный инвестор. Чтобы уравнять их в правах, ведомство Алексея Улюкаева и разработало соответствующую поправку.
Начальной ценой на торгах будет кадастровая стоимость участка. На приобретенной земле граждане смогут возводить любые постройки.
«Частные лица действительно зачастую сталкиваются с затратными и иногда нецелесообразными процедурами, — констатирует партнер Goltsblat BLP Виталий Можаровский. — Законопроект предлагает сбалансированно подойти к решению этой проблемы. Но смущает потенциально лукавое использование упрощенных норм в отношении «интересных» и дорогих участков».
На торги выставят не все участки. Среди исключений — земли под объекты государственного и муниципального значения, религиозных организаций, под инженерные коммуникации, для льготных категорий граждан и др. На такие земли ни частные, ни юридические лица претендовать не смогут. Сроки по оформлению участка без торгов поправки сокращают с трех лет до трех месяцев.
Г-на Шаккума обязанность выставления участков на торги «по заявлению» не устраивает. Основным аргументом парламентария является то, что будущий владелец участка должен конкретно разъяснить и расписать, что именно он планирует построить с точным указанием этажности здания и др., и согласовать это с органом власти. От этого во многом зависит цена участка.
Однако параметры застройки определяются в ходе территориального планирования и градостроительного зонирования, объясняет г-н Королев. Если определять их во время предоставления участка, это приведет к бессистемной застройке и путанице в полномочиях власти: вопрос о параметрах застройки решается муниципалитетами, а распоряжаются землей все уровни власти в зависимости от прав. Более того, даже если вопросы продажи земли и установки параметров застройки решать одновременно, непонятно, что делать с землями, которые уже находятся в частной собственности, добавляет чиновник.
Но часть замечаний г-на Шаккума все-таки учли. С подачи парламентария документ дополнили нормами, запрещающими продажу и аренду участков, если в отношении них не установлены предельные параметры строительства. «Нельзя торговать по предельным параметрам, надо торговать по конкретным», — не идет на компромисс парламентарий. Другая поправка дает возможность гражданам на шесть лет безвозмездно получать участки на селе — для жилищной застройки, крестьянского и личного подсобного хозяйства, а по истечении срока бесплатно оформлять их в собственность. «Сейчас на обустройство участка в сельской местности даже минимальной инфраструктурой необходимы большие затраты, — объясняет суть поправки Павел Королев. — Если еще и за участок деньги брать, затея переезда становится совсем неинтересной». Регионы сами будут определять территории с бесплатным предоставлением участков и критерии для выделения категорий граждан, имеющих право на такие участки, уточняет собеседник РБК daily.
Согласно законопроекту, должна произойти и еще одна значимая реформа — вводится обязанность передавать безвозмездно участки из федеральной и региональной собственности в муниципальную (за исключением земель РАН, особо охраняемых природных территорий, объектов госназначения и т.д.). «Решение хорошее во всех смыслах, — комментирует Виталий Можаровский. — Региональным и федеральным властям не хватает времени на эффективное использование и управление землей. Обычные механизмы ее перераспределения просто не работали из-за отсутствия мотивации госучреждений: земля им ничего не стоила». Кроме того, передача участков на местный уровень пополнит муниципальные бюджеты доходами от аренды и приватизации.
По словам Мартина Шаккума, у него «концептуальные претензии к законопроекту Минэкономразвития и к идеям, положенным в его основу». «Поправки в Земельный кодекс толще самого кодекса, некоторые его главы фактически полностью переписываются, — возмущается он. — На сегодняшний день кодекс не нуждается в столь масштабной переделке: аграрии с транспарантами у Белого дома не стоят, войны нет».