Воспитатели поневоле
Столичные власти, похоже, хотят переложить на плечи инвесторов не только создание социальной инфраструктуры, но и управление ею. Правительство Москвы настойчиво рекомендует девелоперам оставить в собственности построенную социалку. Пока речь идет о детских садах. Город обещает оплачивать их работу, частично компенсируя затраты на строительство образовательных учреждений.
Об отказе правительства Москвы принимать на баланс построенные объекты социнфраструктуры РБК daily сообщили представители крупных девелоперских компаний столицы. «Нам осторожно предлагают оставить образовательные и дошкольные заведения в собственности и управлять ими», — рассказал генеральный директор компании «МИЦ-Девелопмент» Сергей Хорошков. По его словам, речь идет о социалке, построенной «на частных землях» в Новой Москве. Аналогичное предложение поступило группе компаний «Мортон» Александра Ручьева.
«При комплексной застройке на частных землях мы предлагаем инвесторам брать социалку на себя и в Старой, и в Новой Москве», — заявил РБК daily руководитель столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин. На первых порах чиновники планируют обременить застройщиков детскими садами. Город намерен покупать у невольных владельцев дошкольных образовательных учреждений (ДОУ) «комплексную услугу». В ее стоимость будут входить не только траты на эксплуатацию садов, воспитание и обучение детей, но и часть затрат на строительство объектов. Построить одно место в ДОУ стоит не менее 800 тыс. руб., говорит генеральный директор MR Group Роман Тимохин.
Теперь эти бюджетные инвестиции не будут одномоментно уходить в строительство, а растянутся во времени, как в контрактах жизненного цикла, объясняет преимущества новой формы «воспитательной работы» руководитель департамента строительства города Андрей Бочкарев. «Для нас будет дешевле просубсидировать часть затрат, а не брать на себя все капитальные вложения и не содержать всю сеть детских садов», — говорит высокопоставленный чиновник в комплексе экономической политики и развития города (КЭПР).
По его словам, Москва не отказывается принимать на баланс объекты социнфраструктуры, которые должны отойти городу на условиях старых, завершающихся инвестконтрактов. В этом случае имело бы место «хищение» городского имущества, отмечает собеседник РБК daily. Исключение составляет проект в Капельском переулке, где инвестор построил для Москвы детский сад, но не успел возвести для себя офисный центр. Этот проект власти признали точечной застройкой и отменили. «Чтобы не платить девелоперу компенсацию из бюджета и не нарываться на скрытый госзаказ, в конце прошлого года мы приняли решение оставить этот садик в собственности инвестора и переквалифицировали его в коммерческое ДОУ», — говорит чиновник.
«В общей сложности у нас в работе 17 коммерческих садиков», — отмечает г-н Хуснуллин. Он признал, что в переговорный процесс с властями вовлечены в том числе «Мортон» и «МИЦ». Так, компания Александра Ручьева возводит в 9 км от МКАД по Боровскому шоссе микрорайон «Солнцево-Парк» общей жилой площадью более 470 тыс. кв. м с двумя школами и тремя садами (один из них уже построен). В 500 м от МКАД также на Боровском шоссе вблизи «МИЦ» строит «Татьянин Парк» жилой площадью 270 тыс. кв. м с общеобразовательной школой и двумя детсадами.
Чиновники признают, что инвесторы по-разному реагируют на новое коммерческое предложение: кто-то соглашается, кто-то пытается сопротивляться.
Так, «Мортон» решил оставить в собственности построенный в «Солнцево-Парке» детский сад на 240 мест. «Мы можем уже через месяц запустить этот пилотный проект и развивать его под эгидой собственной управляющей компании», — сообщил РБК daily Александр Ручьев. Как будет оформлена «комплексная услуга» для города, в компании затруднились ответить: «Пока нет четкого понимания, все ли места в садике будет покупать Москва или какую-то квоту. Сейчас это предмет переговоров». По оценке девелопера, минимальная стоимость услуги составляет 26 тыс. руб. за одно место в саду в месяц. «Это порог рентабельности», — объясняет Александр Ручьев. На этом «пределе» девелопер сможет вернуть вложенные в строительство ДОУ средства не раньше чем через десять лет.
Правительство Москвы намерено достичь баланса, при котором часть объектов социальной инфраструктуры будут строиться и управляться силами инвесторов, а другая — по госзаказу. «Это станет для нас дополнительным ресурсом, который позволит решить проблему дефицита детских садов», — объясняет Андрей Бочкарев. По его словам, в 2012 году Москва построила за счет бюджета 76 ДОУ, а в этом году планирует только 26. Задач перед городом стоит много, денег на все может не хватить, объясняет чиновник.
По словам Марата Хуснуллина, властям удалось договориться со всеми крупными застройщиками Новой Москвы о строительстве за их счет всех объектов социнфраструктуры, которая будет обслуживать возводимые коммерсантами жилые микрорайоны. Так, за рамками госзаказа оказались 36 ДОУ, 10 школ и 8 поликлиник. «Коммерсанты заинтересованы в максимальной капитализации своих затрат, поэтому соглашаются строить сети и социальные объекты, — объясняют в мэрии. — Без этого девелоперы не смогут задорого продать свое жилье».
Строительство социнфраструктуры может давать отрицательную экономику лишь небольшим проектам эконом-класса, но при комплексном освоении территорий и девелопменте дорогих жилых комплексов социалка идет в плюс, говорят участники рынка. «В ЖК «Зодиак» построенные детский сад и ФОК остаются за нами: наши жители имеют возможность оплачивать дорогие образовательные услуги», — объясняет президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин. Аналогичная ситуация в проекте «Садовые кварталы» компании «Интеко». «Наша социнфраструктура — три детских сада и школа — это неотъемлемая часть инфраструктуры всего жилого комплекса, — говорят в «Интеко». — Управлением этими объектами, которые являются коммерческими предприятиями, займутся профильные операторы, они и будут определять стоимость продаваемых услуг».