В неоплатном долгу
Подконтрольный банку ВТБ «Галс-Девелопмент» не может выбраться из долговой ямы: соотношение долга к EBITDA компании оказалось на уровне 200 по итогам 2013 года. Все, что девелопер выручает за построенные метры, уходит на обслуживание кредитов — денег на новые проекты нет, а занимать уже невозможно.
Соотношение долга «Галс-Девелопмента» к EBITDA выросло до 200 с 27 в 2012 году. Компания значительно увеличила кредитный портфель и снизила операционный денежный поток, сообщил девелопер в годовом отчете. Общий долг «Галса» по итогам прошлого года составил 127 млрд руб. в сравнении с 106 млрд руб. годом ранее.
Кроме того, компания нарастила убыток: в 2013 году он достиг 5,6 млрд руб. против 1,1 млрд руб. в 2012 году. Как пояснили в «Галсе», убыток увеличился из-за начисленных по кредитам процентов и отсутствия продаж на объектах жилой недвижимости, которые будут введены в эксплуатацию в 2014—2016 годах. Фактические операционные поступления от реализации жилья и продажи коммерческих активов в 2013 году составили 12 млрд руб.
Вчера после публикации отчета стоимость девелопера на ММВБ снижалась максимально на 5,5%, но по итогам дня упала всего на 0,1%; на Лондонской бирже бумаги дешевели более чем на 9%, но закрылись торги без падения.
Высокий долг уже стал визитной карточкой «Галс-Девелопмента». Сейчас компания является самой закредитованной из всех публичных российских девелоперов (см. таблицу). В 2009 году основавшая компанию АФК «Система» была вынуждена передать контроль над строителем своему основному кредитору — банку ВТБ всего за 60 руб. На момент сделки долг компании перед банком был равен примерно 22 млрд руб.
Текущая долговая нагрузка «Галса» означает, что девелопер попал в замкнутый круг, отмечает старший аналитик «Рай, Ман энд Гор» Ксения Арутюнова. Компании не хватает экспансии и ввода новых площадей, которые бы поддерживали выручку и операционную прибыль, считает она. «В похожей ситуации находился ПИК, до того как провел SPO и погасил часть кредитов», — напомнила Арутюнова.
Из положительных результатов «Галса» аналитик указывает на внушительный рост арендного дохода за 2013 год: выручка от арендной деятельности составила 2,6 млрд руб. против 1,3 млрд руб. в 2012 году.
2013—2014 годы являются пиковыми с точки зрения долговой нагрузки — в активной стадии строительства находятся восемь проектов; капзатраты за два года составят 48 млрд руб., объясняет вице-президент «Галса» Виктория Круглова. В этом году ожидается признание выручки по проекту жилого комплекса «Литератор», первой очереди Wine House. В 2015—2016 годах выручка начнет поступать от «Садов Пекина», того же Wine House и проекта IQ-квартал. По прогнозу Кругловой, к 2015 году компания наконец может стать прибыльной. Сейчас «флагманскими» с точки зрения денежного потока являются бизнес-центр «СкайЛайт» и ТРК «Лето», а также «Литератор».
Как следует из годового отчета девелопера, компания сможет погасить долги перед ВТБ не раньше 2022 года. Согласно графику погашения в этом году «Галс» должен перечислить кредитору 7,726 млрд руб., самые крупные выплаты придутся на 2015, 2017, 2020 и 2021 годы — 18 млрд, 46 млрд, 16,9 млрд и 24,468 млрд руб. соответственно.
В прошлом году заместитель президента — председателя правления ВТБ Андрей Пучков заявлял о намерении госбанка распродать по частям проекты «Галс-Девелопмента». Источник, близкий к ВТБ, говорит, что банк и сейчас хотел бы продать компанию или ее отдельные проекты до 2022 года, так же как и другой свой девелоперский актив — «Дон-Строй», но пока никто ими особенно не интересуется.
Например, о здании детского магазина на Лубянке велись переговоры с владельцем «Киевской площади» Годом Нисановым, но озвученная бизнесменом цена не устроила банк, говорит источник РБК. В «Киевской площади» интерес к объекту не подтвердили.
Общий объем девелоперских проектов «Галс-Девелопмента» — 1,6 млн кв. м. Балансовая стоимость активов составляет 126 млрд руб. (+28,5% к 2012 году). Капитализация на ММВБ — 10,87 млрд руб.