ПИК пессимизма
Локальный рост продаж в конце 2014 года не спас группу ПИК от падения. В отличие от конкурентов в целом по году продажи жилья у группы сократились - на 8,4%. Наступивший год также будет для девелопера непростым: спрос упадет из‑за кризиса, а в середине года ПИК придется рассчитываться по долгам, отмечают эксперты.
Рывок в декабре
Группа компаний ПИК бывшего сенатора Сергея Гордеева последней среди публичных застройщиков жилья эконом-класса сообщила о своих операционных результатах за 2014 год. Компания воспользовалась ажиотажным спросом на квартиры, случившимся в конце года из‑за обвала рубля, но это не помогло ей увеличить показатели в целом по году.
Результаты ПИК в четвертом квартале оказались даже выше прогнозов, отмечает старший аналитик БКС Марат Ибрагимов. Общий объем реализации недвижимости группы в октябре – декабре по сравнению с третьим кварталом 2014 года подскочил на 79% (до 258 тыс. кв. м), выручка выросла на 89% (до 22 млрд руб.). Но в целом за год оба показателя снизились. Общие продажи ПИК упали на 8,4% (до 620 тыс. кв. м), выручка от продаж квадратных метров – на 19,1%, до 50,95 млрд руб.
Общая выручка группы за год снизилась на 17,5% (с 74,8 млрд руб. до 61,7 млрд руб.). При этом стоимость недвижимости по уже заключенным договорам упала к 2013 году только на 6,3% (до 53,9 млрд руб.). «Около половины наших продаж в четвертом квартале пришлись на декабрь, мы их учли в отчетности с точки зрения квадратных метров, но не смогли полностью учесть с точки зрения поступления денежных средств», – объясняет разницу директор по инвестициям ГК «ПИК» Андрей Мачанскис.
Конкуренты в плюсе
Другие публичные девелоперы, напротив, отчитались о рекордных результатах за 2014 год. Группа ЛСР экс-сенатора Андрея Молчанова зафиксировала 43-процентный рост выручки от продаж жилья (86 млрд руб.). Всего компания продала больше 1 млн кв. м, что стало рекордом за всю историю группы. Положительная динамика и у группы «Эталон» (бывшего «ЛенспецСМУ»), подконтрольной Вячеславу Заренкову и членам его семьи. Компания продала 457 тыс. кв. м, выручив почти 40 млрд руб. Рост показателей по сравнению с прошлым годом составил 28 и 32% соответственно. За один только декабрь выручка «Эталона» выросла на 49% (до 6,4 млрд руб.).
Прошлый год был одним из лучших для девелоперов жилья, говорит старший аналитик Sberbank CIB Юлия Гордеева. Но группе ПИК улучшить показатели не позволило провальное первое полугодие, отмечает она: в первом квартале продажи застройщика год к году снизились на 10,5%, а во втором упали на 41,3%.
По итогам 2014 года ПИК третий год подряд покажет сокращение объемов строительства, считает Гордеева. По ее прогнозу, этот показатель с учетом подрядных работ будет чуть меньше, чем у ЛСР, построившей 790 тыс. кв. м. (для сравнения: в 2013 году ПИК построила 859 тыс. кв. м, в 2012 году – 1297 тыс. кв. м). Но компания останется прибыльной: по оценке Sberbank CIB, в 2014 году ПИК покажет чистую прибыль на уровне 5 млрд руб. против 7,4 млрд руб. в 2013 году. В первом полугодии 2014 года чистая прибыль ПИК упала на 44%, до 1,5 млрд руб.
Из рук в руки
В конце 2013 года группа ПИК сменила владельца: Сулейман Керимов продал 36% акций группы Сергею Гордееву (19,9%) и Александру Мамуту (16,02%). С тех пор Гордеев увеличил свою долю до 29,9%, еще 17,2% акций ПИК принадлежит Микаилу Шишханову.
В конце 2013 года группа ПИК была выставлена на продажу. Пока шла смена собственников и менеджмента, дела застройщика существенно ухудшились, считает аналитик БКС Марат Ибрагимов. «В первой половине года компания не ввела достаточного объема жилья, ей нечего было предложить покупателям», – отмечает он. Гордеева отмечает, что компания давно не покупала новые земельные участки. Таков был девелоперский план компании – основной объем ввода должен был прийтись на второе полугодие, говорит Мачанскис.
В мае было объявлено, что Гордеев взял на себя оперативное управление компанией, сменив на посту президента Павла Поселенова. В начале сентября экс-сенатор от Пермского края и основатель «Росбилдинга» представил новую стратегию развития компании.
Главной ее целью должно стать повышение эффективности и рост чистой прибыли. В 2016 году ПИК планирует увеличить прибыль вдвое к уровню 2014 года. Достичь этого предполагается за счет развития сегмента продаж домов сторонним девелоперам в регионах. Таким образом ПИК рассчитывает дозагрузить свои строительные мощности.
Гордеев также обещал, что компания сконцентрируется на своем основном бизнесе – строительстве жилья эконом-класса и может продать не подходящие для этого земельные участки. Первыми на очереди могут стать московские проекты редевелопмента Краснопресненского сахарорафинадного завода и таксомоторного парка на улице Вавилова, купленные в середине 2013 года.
Кроме того, компания планирует избавиться от устаревших ДСК-2 и ДСК-3, а их площади застроить жильем. В результате производственные мощности будут сокращены с 800 тыс. кв. м до 350–400 тыс. кв. м в год, а численность персонала индустриальной группы снизится с 6 тыс. до 3 тыс. человек. Также компания собирается представить обновленные панельные серии жилых домов.
Голодный год
Позитивным для ПИК моментом по итогам 2014 года стало восстановление темпов роста спроса и предложения (на продажу в 2014 году выведено 645 тыс. кв. м в новых корпусах), говорит Ибрагимов. Но теперь против девелопера играет ухудшение экономической ситуации в стране и необходимость перекредитоваться в середине 2015 года. «Весь вопрос в том, какова будет новая процентная ставка», – говорит аналитик.
Основной долг группы приходится на кредит в 24,3 млрд руб., привлеченный в середине июня в «ВТБ Капитале» сроком на год. Общий размер долга компании на 1 сентября составлял 25,3 млрд руб. На конец 2014 года его размер не изменился, сообщил РБК Мачанскис. Соотношение чистый долг/EBITDA у ПИК не превышает 1,1, говорит Гордеева. Но большую часть долга ПИК должна погасить уже через полгода либо найти способ его реструктуризации на приемлемых условиях, отмечает эксперт.
Еще одной серьезной проблемой для ПИК станет недоступность ипотеки, говорит Ибрагимов: «Доля ипотечных сделок компании самая высокая среди всех публичных девелоперов – 36,2% против 35% у ЛСР и 22% у «Эталона». Если ПИК не удастся найти адекватную замену ипотеке, ее продажи очень серьезно просядут».
Если ситуация в экономике и ставки по ипотеке в течение полугода останутся на нынешнем уровне, спрос на рынке недвижимости может сократиться на 30–50%, говорит Гордеева. Гендиректор ЛСР Александр Вахмистров говорил ранее, что падение продаж в среднем по рынку в 2015 году может составить 50%, а у ЛСР – 15–20%.
Представители ПИК и «Эталона» таких прогнозов не дают. Предметно можно будет говорить не раньше марта, отмечает Мачанскис: «Мы должны понимать, как поведут себя покупатели в январе–феврале, а также дождаться уравновешенных прогнозов экономических властей». В зависимости от ситуации ПИК готова при необходимости и сокращать вводы, и обеспечить прошлогодний спрос. Оперативно реагировать на ситуацию обещает и гендиректор «Эталона» Антон Евдокимов. «Пока мы не пересматривали план по вводу жилья в 2015 году, оставляя его на уровне 707 тыс. кв. м», – рассказал он на январской телеконференции с презентацией операционной отчетности. В зависимости от обстоятельств компания может сохранить объем строительства жилья на уровне 2014 года (580 тыс. кв. м) или сократить его до уровня 2013 года (468 тыс. кв. м).
Дешеветь в 2015 году жилье будет навряд ли, считают застройщики. «С учетом того уровня инфляции, который может быть в России в 2014 году, странно ждать, что цены начнут снижаться», – говорит Мачанскис. «В этом году мы не видим причин для падения цены жилья», – согласен Евдокимов. Вахмистров допускает рост цен, но в пределах инфляции.
Крупные застройщики меньше других пострадают от нынешнего кризиса, считает генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая: «На фоне снижения покупательской активности в большей степени пострадают небольшие игроки, которые строят точечные объекты». Строители будут стараться не замораживать проекты, а вместо этого пересматривать ТЭП, класс жилья и другие параметры, прогнозирует эксперт.