Россиян охватило мультиформатное потребление
Лидирует в этом процессе, конечно, Белокаменная. В течение 2006г. в столице открыты 5 крупных ТРЦ площадью свыше 30 тысяч квадратных метров. Обеспеченность москвичей торговыми площадями составляет на сегодня 290 квадратных метров на 1 тысячу жителей. И через 2-3 года по этому показателю Москва догонит ЕС, прогнозирует в эфире РБК-ТВ управляющий директор "Сити Проперти Менеджмент" Дмитрий Степовой. Но нужно понимать, что это не касается регионов – в целом по насыщению торговыми площадями РФ "плетется" в конце первой сотни, говорят аналитики.
Тем временем моллы осваивают миллионники и города с населением 500 тысяч человек в регионах-донорах. При этом сетевые мультиформаты повсюду одинаковы, как McDonalds. "Концепция создана давно и одинакова во всех странах и во всех городах, - рассказывает управляющий "Мега Теплый стан" Габриеле Бертини. - В Москве, в Екатеринбурге или в Нижнем Новгороде наши покупатели получают одинаковое обслуживание". Ритейл, питание и развлечение – три кита, на которых держатся мультиформатные ТРЦ.
"Основные носители арендного бремени, конечно же, бутики - они формируют основной поток денежной массы", - поясняет Д.Степовой. Развлекательная составляющая: боулинг, кинотеатры, детские центры – всего лишь красивая приставка к ТРЦ, позволяющая повысить его популярность и реализовать какие-то амбиции владельцев. Причем для развлекающих, так называемых якорных арендаторов средняя цена аренды ниже, чем для остальных, примерно на ¼, что немудрено, ведь они формируют основной поток посетителей - "носителей денежной массы" для бутиковой зоны!
Что касается арендных ставок, то они постоянно растут. Цены в зависимости от места аренды в самом ТРЦ (этажность, близость ко входу и т.д.) различаются в разы. Но 70% находят себя между третьим кольцом и МКАДом. В регионах арендные ставки меньше – 1/6, 1/10 от московских. Что объясняется относительной дешевизной земли. К слову, дешевизна земли в регионах позволяет девелоперам экономить и на строительстве: не вкладываться в несущие конструкции, а построить одно- или двухэтажный комплекс. Архитекторы переживают, что в регионах мультиформатные ТРЦ будут выглядеть еще более чудовищно, чем в Москве.
Но потребление в России набирает обороты. У некоторых ТРЦ лист ожидания очереди на аренду расписан на несколько лет вперед. "Теоретически предусмотрено, что часть площади необходимо придерживать для более выгодного арендатора, - делится Д.Степовой. - Это описано в умных книжках, но на практике мы этого не наблюдаем". Также на практике не применяется идея прогрессивной ставки аренды в зависимости от дохода арендатора бутика, используемая на Западе. Во-первых, не так много арендаторов, готовых раскрывать свои доходы. Во-вторых, это требует административных затрат и не стоит свеч, отмечают в управляющих компаниях.
Как бы то ни было, но аналитики фиксируют снижение доходности площадей в последние годы: если в 1999г. она составляла 30%, в 2006г. - 16, и по прогнозам на 2007г. составит 15, что в любом случае неплохо. Правда, увеличивается срок окупаемости площадей: если в 1999г. он составлял 3 года, сегодня – 5,5. Эти процессы, по словам экспертов, "усложняют" ритейловый бизнес. В положительном смысле - мол, становится ритейл едва ли не более наукоемким. Например, Д.Степовой прогнозирует усиление конкуренции мультиформатных ТЦ. В то же время другие эксперты считают, что ритейл, освоившись с наиболее простым и прибыльным мультиформатом, перейдет к более узкой специализации.
Так, например, уже получили развитие специализированные ТЦ (мебель, спорттовары, электроника и бытовая техника, продукты и т.д.) - дело в том, что предоставление большого выбора товаров одной категории, но разных брендов приводит к синергетическому эффекту. Средним звеном между мультиформатом и специализированным супермаркетом являются и так называемые Category killers - как правило, это те же специализированные магазины, но помимо всего оснащенные каким-либо "якорем", как и ТРЦ. Своего рода средним звеном являются и супермаркеты формата Power Centre: более 80% их площади, в свою очередь, занимают специализированные супермаркеты, собранные под одной крышей.