Ипотека не для всех
Банки начали выдавать кредиты по программе льготной ипотеки. Получить ее можно далеко не на каждую квартиру, даже если та соответствует требованиям госпрограммы.
Где дают
Свое участие в программе льготного кредитования подтвердили несколько банков, в том числе Сбербанк, Связь-Банк, ВТБ24, Банк Москвы, ХМБ «Открытие», Инвестторгбанк. Ставка по программе не превышает 12% годовых в рублях, при этом некоторые банки, например, ХМБ «Открытие» снизили ее до 11,55% годовых.
Рыночная ставка «Открытие» на приобретение квартиры в строящемся доме — 16% годовых до предоставления документов о госрегистрации. В Связь-банке рыночные ставки на покупку жилья в новостройке составляют от 18% до 18,5% годовых. В ВТБ и Банке Москвы — от 15,95%. Неудивительно, что программа льготной ипотеки вызвала такой ажиотаж.
Сбербанк начал принимать заявки на ипотеку с господдержкой 18 марта. За первые пять дней в банк обратилось 3000 человек. Общая сумма поданных заявок достигла 5,5 млрд руб. А в начале этой недели Сбербанк уже выдал 21 кредит на 26,7 млн руб. В ВТБ 24 поступило 4300 заявок на 9 млрд руб., в Банк Москвы за первые четыре дня действия программы — 300 заявок на 700 млн руб.
Представитель Сбербанка быстроту выдачи объяснил тем, что большая часть заемщиков ждали программу и начали подавать заявки сразу после объявления о ее запуске. Как только появилась информация о разработке программы, часть потенциальных ипотечных заемщиков решила подождать ее запуска, говорит руководитель пресс-службы Банка Москвы Наталия Михайлюк-Шугаева.
На что дают
Кредиты по сниженным ставкам будут выдаваться на объекты на первичном рынке, готовые или строящиеся. Степень их готовности должна составлять не менее 20% (по закону о долевом строительстве). По идее, заемщик может выбрать любую квартиру на первичном рынке и обратиться в банк, который участвует в программе. Но на самом деле не все так просто.
Все дело в аккредитации застройщиков в банке. Если аккредитация есть — все в порядке, а если нет — придется вновь взяться за поиски. Генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая говорит, что в Москве примерно половина жилых комплексов эконом- и комфорт-класса не аккредитована в банках, выдающих льготную ипотеку.
«Когда спрос резко снизился, банки понимали, что высок риск заморозки стройплощадок и ограничивали количество аккредитованных застройщиков и объектов», — рассказал он.
А некоторые объекты не подходят под условия самой программы. Так, в ЖК «Хорошевский» рядом с метро «Октябрьское Поле» продажа квартир оформляется по договору о вступлении в жилищно-строительный кооператив. А льготную ипотеку дают только по договору участия в долевом строительстве.
Есть другой вариант действий по поиску жилья: обратившись в банк, выбрать квартиру из тех проектов, которые прошли аккредитацию. В базе Сбербанка, например, более 6000 строящихся объектов по всей России. По словам банкиров, аккредитацию получают в первую очередь застройщики, которые сами кредитовались в банке.
Газпромбанк готов вместе с заявкой на ипотеку рассмотреть и документы на аккредитацию выбранного объекта недвижимости. «Если заемщик заинтересован в приобретении квартиры в строящемся объекте недвижимости, который не аккредитован банком, дополнительно потребуется предоставить пакет документов для аккредитации», — говорит представитель Газпромбанка Юлия Елсукова. Правила не позволяют использовать льготную ипотеку для тех объектов, которые достались банку в результате дефолта по другим ипотечным кредитам, уточняет она.
На что хватает
Если исходить из минимального первоначального взноса в 20%, максимальная стоимость квартиры, на которую можно получить льготную ипотеку, составляет 10 млн рублей. Большая часть таких квартир находится за МКАД, говорит руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. Но большинство новых жилищных комплексов в области расположены далеко от метро и железнодорожных станций. Есть они и в Москве: таких проектов, по данным Калюжновой, 29. Подходящая форма договора (договор долевого участия, договор купли-продажи) — в 22 из них. Но московские новостройки этой ценовой категории представляют собой небольшую однокомнатную квартиру.
Литинецкая из «Метриум Групп» отмечает, что при повышении первоначального взноса до 50%, максимальный кредит составит уже 16 млн руб. И под льготную ипотеку попадет большинство новостроек города.
Даже по программе льготной ипотеки покупка квартиры в Москве будет доступна лишь гражданам с доходами выше среднего. Средняя заработная плата в столице в 2014 году, по данным Мосгорстата, составляла 61 241 руб. При ставке 12% годовых ежемесячные выплаты по 30-летнему кредиту на 8 млн рублей составят 82 289 рублей. «Большинство банков не одобрят кредит, если ежемесячный взнос превышает треть семейного дохода заемщика. Некоторые банки поднимают эту планку до 50%», — говорит Калюжнова из «ИРН-Консалтинг». По ее словам, для участия в программе льготной ипотеки доход семьи должен составлять не менее 164 000 руб.
Ежемесячный платеж можно уменьшить, увеличив первоначальный взнос и, соответственно, сократив сумму кредита. Если в семье оба супруга работают и получают среднюю по городу зарплату, то они смогут купить квартиру за 10 млн рублей, вписавшись в требования не очень придирчивого банка, при условии, что уже накопили 40% от стоимости квартиры, то есть 4 млн руб. При таком первоначальном взносе, ставке 12% и сроке кредита 30 лет ежемесячный платеж составит 61 717 руб.
По словам руководителя департамента ипотеки Банка Москвы Георгия Тер-Аристокесянца, в ближайшее время банкам придется решать эту проблему.