ГЗК не указ
Практика арбитражных судов свидетельствует, что инвесторы имеют неплохие шансы оспорить решения Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) в части изменения ранее утвержденных параметров застройки, невыдачи ГПЗУ в 30-дневный срок или выдачи ГПЗУ с нулевыми показателями. В подавляющем большинстве случаев суды признают решения ГЗК нелегитимными и отсылают чиновников к генплану развития Москвы и проекту Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), утвержденному в первом чтении в 2009 году.
За два с лишним года своего существования ГЗК стала главным органом, решающим судьбу градостроительных проектов на территории Москвы. Изначально создание комиссии объяснялось необходимостью пересмотреть 1,3 тыс. инвестконтрактов, заключенных прежним руководством города. Причем сделать это планировалось до конца сентября 2011 года. Однако постепенно чиновники вошли во вкус. На заседаниях ГЗК стали рассматриваться: проекты планировок территорий, градостроительные регламенты и режимы использования земель, заявки на выдачу ГПЗУ, параметры ГПЗУ, выданных в 2008—2010 годах, стартовые условия аукционов и многие другие вопросы, которые ранее решались профильными департаментами. Как шутит один из городских застройщиков, «ГЗК стала умом, честью и совестью стройкомплекса». В 2012 году на ее заседаниях было рассмотрено 3,7 тыс. вопросов (в 2011 году — 2,9 тыс.), отменено строительство 3,3 млн кв. м недвижимости (в 2011 году — 8,2 млн кв. м).
Неудивительно, что многие инвесторы, получив «черную метку» от ГЗК, ушли в суды. И правильно сделали. Судебная практика Московского арбитражного суда, 9-го арбитражного апелляционного суда и Федерального арбитражного суда Московского округа, с которой ознакомился корреспондент РБК daily, свидетельствует о возможности оспорить решение комиссии при наличии ранее утвержденной градостроительной документации.
Характерный пример — дело концерна «Крост» по участку на ул. Бутлерова, вл. 7а, где в соответствии с решениями прежней администрации застройщик планировал построить административное здание. Осенью 2011 года компания получила от Москомархитектуры ГПЗУ с показателями, соответствующими существующему положению (три этажа, общая площадь 9,3 тыс. кв. м), что фактически означало запрет на реконструкцию. Не согласившись с этим решением, «Крост» подал иск в Московский арбитраж и выиграл дело. (Впоследствии позиция первой инстанции была подтверждена 9-м арбитражным апелляционным судом и Федеральным арбитражным судом Московского округа). Судебные органы постановили, что до утверждения ПЗЗ параметры застройки участка должны соответствовать сведениям генплана и проекту ПЗЗ, которыми для данной площадки предусматривается плотность застройки до 25 тыс. кв. м на 1 га и высота до 55 м. Именно эти параметры МКА, согласно вердикту, должна внести в ГПЗУ и выдать его на руки инвестору.
Аналогичного решения в суде первой инстанции добились ОАО «Центр Ювелир» и ООО «ГИСС». В первом случае компания, так же как и «Крост», получила ГПЗУ с показателями по существующему положению (8,5 тыс. кв. м вместо предусмотренных Актом разрешенного использования (АРИ) земельного участка от 2009 года 47,6 тыс. кв. м). Во втором случае вместо справочно-информационного киоска площадью до 1 тыс. кв. м инвестору согласовали градплан с нулевыми параметрами застройки. Москомархитектура ссылалась на позицию ГЗК, однако суд счел решение комиссии нелегитимным, поскольку оба заявителя имели на руках ранее согласованные градостроительные документы, в частности АРИ, заключения экспертизы и т.д. Суд также обратил внимание на хронические задержки с оформлением ГПЗУ в Москве. Несмотря на наличие административного регламента, предписывающего МКА выполнять заявки инвесторов в 30-дневный срок (который в крайнем случае может быть увеличен максимум на 60 дней), «Центр Ювелир» ожидал выдачи ГПЗУ десять месяцев, ООО «ГИСС» — больше года.
Впрочем, этим компаниям еще повезло. В арбитражном суде рассматриваются дела ЗАО «Гармет» и ООО «АДМ», которые обратились в МКА в январе и феврале 2012 года соответственно, но ответа до сих не получили. Представитель Москомархитектуры сообщил РБК daily, что проекты градпланов разработаны, но не утверждены ГЗК. Однако судами первой инстанции этот довод был отклонен, поскольку выдача ГПЗУ не является компетенцией Градостроительно-земельной комиссии. Она не может ни воспрепятствовать оформлению ГПЗУ (дело ОАО «Будапро-Завод №1» о реконструкции мусоросжигательного завода №1 и ЗАО КФК «ТАМП» о строительстве оптово-розничного комплекса на 9-м км МКАД), ни аннулировать ранее выданный градплан (дело ЗАО «Промышленно-инвестиционная группа «Такт» о реконструкции административного здания на ул. Образцова). Во всех этих случаях власти, согласно судебному решению, нарушили интересы компаний в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности и обязаны восстановить статус-кво в положенный по регламенту срок.
Судебная практика свидетельствует о том, что судебные споры об отмене решений ГЗК заканчиваются не в пользу заявителей. «Это вызвано тем, что решения ГЗК не являются нормативно-правовыми актами и носят характер поручения, выступая лишь предпосылкой для совершения юридически значимых действий, — говорит руководитель отдела недвижимости Sameta Ростислав Агапов. — Поэтому при предъявлении в суде соответствующих требований в иске во многих случаях отказывают».