Квартиры, где деньги лежат
Инвестиции в жилье остаются пусть и небольшим, но одним из самых надежных способов заработка. Ими не брезгуют даже крупные банки — в ноябре этого года одно из подразделений ВТБ запускает специализированный на недвижимости закрытый паевой инвестиционный фонд. По словам гендиректора «ВТБ Капитал Управление инвестициями» Владимира Потапова, это самый надежный способ инвестиций, так как жилье пользуется стабильным спросом и высокой ликвидностью. РБК daily узнал у экспертов и девелоперов, инвестиции в какие районы столичного региона и какие сегменты рынка недвижимости могут принести наибольшую выгоду.
Элитка или эконом?
Инвестиции в жилье в центре Москвы по карману не каждому. По словам гендиректора «Метриум Групп» Марии Литинецкой, рассчитывать на стандартные виды жилья там не приходится — в пределах Садового кольца на первичном рынке сейчас нет ЖК эконом- или бизнес-класса. Остаются апартаменты. Стоимость наиболее инвестиционно привлекательных из них сейчас не ниже 29 млн руб. (комплекс «Сады Пекина»). Учитывая месторасположение объекта и развитую инфраструктуру на территории, после завершения строительства цены могут там подскочить на 20—25%. Правда, на окраине Москвы можно найти апартаменты гораздо дешевле — от 4,95 млн руб. («Водный»). Причем во всех подобных комплексах (например, «Арена Парк», «Фили Град») цены могут подняться на 25—30%.
Что же касается эконом- и бизнес-классов жилья, то рост цен в ближайшие годы там может составить от 10 до 40%. Наиболее выгодными в инвестиционном плане представляются новые жилые комплексы, расположенные там, где скоро откроется метро, — к примеру, ЖК «Мосфильмовский».
Основной период роста цен на объекты первички приходится на этап завершения строительства и, как следствие, роста большей покупательской уверенности.
Все эксперты сходятся во мнении, что за время строительства (то есть от рытья котлована до сдачи корпуса) цена на «квадрат» жилья вырастает в среднем на 30%.
«Стоимость квадратного метра в элитном сегменте жилой недвижимости от нулевого цикла до завершения строительства может увеличиваться до 20—30%. Этот показатель зависит как от цен, с которыми проект вышел на рынок, так и от его ликвидности», — говорит директор по продажам инвестиционной компании Vesper Наталья Шичанина.
За год «квадрат» в новом элитном проекте может подорожать на 15%, отмечает Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED. Жилье комфорт- и бизнес-класса за время стройки дорожает на 20—35%, на строительство таких объектов уходит около 2,5 года, делится цифрами гендиректор компании «Континент» Галина Гараева.
Существуют объекты, преимущественно в экономклассе, которые возводятся за год-полтора. Но и рост стоимости за этот период будет меньше, поскольку застройщик закладывает в стоимость готовых квартир дисконт в 10—15%», — подчеркивает г-жа Гараева.
Чем меньше, тем доходнее
Директор проекта «Новая Москва» RDI group Владимир Ахапкин отмечает, что даже квартиры в одном строящемся доме могут иметь различную инвестиционную привлекательность.
«В одном доме может с разной скоростью расти стоимость разных квартир и этажей. Например, больше растет в цене жилье небольших размеров», — признается г-н Ахапкин.
Об этом же говорит и гендиректор «Домус финанс» Павел Лепиш. «Наиболее востребованными сегодня остаются однокомнатные квартиры площадью около 40—45 кв. м и двухкомнатные (около 60 кв. м). Самое ликвидное жилье находится в спальных районах около существующих или строящихся станций метро, если говорить о Москве, или на второй линии крупных автомагистралей и недалеко от ж/д-станций в Подмосковье», — говорит г-н Лепиш.
Директор по продажам «Сколково Парк» Екатерина Батынкова называет запад Москвы самым инвестиционно привлекательным из-за существующих планов по развитию его транспортной инфраструктуры. (К 2015 году будет введен в эксплуатацию ряд новых станций метро, реконструированы Мичуринский и Кутузовский проспекты, Можайское шоссе, завершены в районе Сколкова дополнительные станции остановки аэроэкспресса, следующего во Внуково).
«Максимальный рост цен можно ожидать на объекты, строящиеся в рамках комплексного освоения территорий за пределами центра. При покупке такой недвижимости даже на завершающих стадиях строительства в течение нескольких лет можно ожидать рост цен до 40%, так как их стоимость будет существенно расти и после сдачи их в эксплуатацию по мере заселения территории», — подчеркивает собеседница издания.
Доходные дома
Управляющий партнер ГК «Глубина» Дмитрий Гусев считает наиболее ликвидным малоэтажное жилье. «Если речь идет об инвестировании с целью сохранения капитала и минимизации собственных рисков, то есть смысл покупать жилье на последней четверти строительной фазы и в дальнейшем сдавать его в аренду. Доходность в этом случае может превышать уровень инфляции на 3—4 процентных пункта и будет гарантированно выше, чем доходность банковских вкладов», — говорит г-н Гусев.
Согласно данным KR Properties, быстрее всего дорожают апартаменты. «Максимальной ликвидностью отличаются высококачественные объекты в апартаментных комплексах на начальной стадии строительства, расположенных в пределах центра города. В целом рост цен на строящиеся апартаменты может достигать 60% в год», — приводит цифры директор про продажам компании Александр Подусков. По его словам, обычные квартиры, даже расположенные в той же локации, что и апартаменты, дорожают менее высокими темпами, при этом порог входа для инвестирования при покупке квартиры выше на 15—20%.
Отдельно следует рассматривать Новую Москву. Здесь, покупая даже готовую новостройку в некоторых районах, по оптимистичным прогнозам можно рассчитывать на прибыль до 35% в течение пяти лет. Гендиректор «МИЦ-девелопмент» Сергей Хорошков предполагает, что наибольший рост цен в ближайшие годы произойдет в поселке Московском и Коммунарке — там будет развиваться дорожная сеть, появится метро и, в отличие от других крупных районов Новой Москвы, они наиболее близко расположены к МКАД. Гендиректор «Метриум Групп» Мария Литинецкая добавляет к этому списку Щербинку (из-за высокой транспортной доступности высокий спрос на жилье там подогревает цены) и Ватутинки (после реконструкции Калужского шоссе до МКАД можно будет добраться оттуда за 10—15 минут).