Не резиновая. Липецкие строители заявили о нехватке земельных участков
Как сообщал РБК Черноземье, в июне в Липецкой области завершилось формирование атласа перспективных территорий жилищного строительства. Застройщикам были представлены семь городских территорий, на которых планируется реновация с последующим строительством жилья для детей-сирот и переселенцев из аварийного фонда: ул. Спиртзаводская (площадь участка — 3,97 га), ул. Радиаторная (1,6 га), ул. 40 лет Октября (0,32 га), квартал Интернациональная — Ленина — Гагарина (8,48 га), квартал Нестерова — Гагарина — Качалова (4,4 га), квартал ул. И.Франко — Ушинского — пер. Курако (2,5 га), а также незастроенную территорию по ул. М.Трунова (6,2 га). Областные власти рассчитывают, что именно Липецк станет драйвером роста жилищного строительства и обеспечит значительную часть из планируемых 1,2 млн кв. м жилья — в городе должны ввести в эксплуатацию 29 МКД площадью 328,9 тыс. кв. м. Однако пока, по данным Липецкстата, из 296,6 тыс. кв. м жилья, построенного за пять месяцев 2021 года, основная доля приходится на районы — 56%, на Липецк — 27%.
За прошедший период этого года, как сообщили в департаменте градостроительства и архитектуры администрации города Липецка, шесть застройщиков (ООО СЗ «Строймастер-Л», АО «ДСК», ООО СЗ «ИНСТЕП», ООО СЗ «Интер Гагаринский», ООО СЗ «Ремстройсервис-Парус», МКУ «Управление строительства города Липецка») получили семь разрешений на возведение МКД — это больше, чем за весь период 2020 года, когда было выдано всего три разрешения. Тем не менее строители заявляют о нехватке земли под застройку.
«Строители нуждаются, в первую очередь, в площадках, на которых они смогут возвести необходимое жилье, во вторую очередь — в инженерных сетях. Сегодня очевидно, что выставленных на торги земельных участков недостаточно, строить просто негде. Инженерными сетями у нас занимается несколько организаций, в одних вопросы с реконструкцией сетей и технологическими присоединениями решаются удовлетворительно, о других слышишь постоянные нарекания. Отдельной проблемой для строительства в Липецке стала приаэродромная территория гражданского аэропорта, установленная на площади в четверть города. Это перечеркивает возможность возведения в ее границах многоквартирных домов как на новых площадках, так и в рамках реновации старых кварталов. Областное управление строительства и архитектуры заканчивает подготовку законодательной базы, которая позволит заниматься комплексным развитием территорий в регионе. По некоторым из семи представленных в Липецке участков, где планируется реновация, также есть вопросы. Будем изучать тему, переводить ее в практическую плоскость», — рассказал директор Союза строителей Липецкой области Владимир Башкарев.
В департаменте градостроительства и архитектуры Липецка отметили, что дефицит земельных участков для строительства МКД в городе имеет место, однако на количество выданных разрешений влияют и другие факторы — в частности, тяжелая эпидемиологическая обстановкой в связи коронавирусной инфекцией и отток мигрантов, работавших в строительной сфере.
Вице-президент национального объединения строителей «НОСТРОЙ» Антон Мороз отмечает, что проблема дефицита свободных земель в центральных частях российских городов, где уже давно сложилась застройка, в последний год находится в центре внимания органов государственной власти всех уровней. «Застройщики вынуждены искать свободные участки на периферии. Однако строительство там влечет удорожание процесса не менее чем на 20% из-за необходимости проводить новую инфраструктуру. А тем временем в центрах городов многоквартирные и индивидуальные жилые дома начинают приходить в негодность и пополнять ряды ветхого и аварийного фонда, простаивают старые промышленные территории с ветхими заводскими зданиями и сооружениями. Это и порождает высказывания о том, что строить “невыгодно и негде”», — считает Антон Мороз.
Попытка найти резерв для восполнения дефицита земельных участков в промышленных зонах оказалась в регионах не слишком эффективной из-за несовершенства действующих механизмов редевелопмента — комплексного развития территорий (КРТ), развития застроенных территорий (РЗТ) и комплексного освоения территорий (КОТ), считает эксперт.
«На практике отдельное применение каждого из этих механизмов – РЗТ, КОТ, КРТ – зачастую оказывалось невозможным, так как они распространялись на разные виды объектов и взаимно исключали друг друга. Поскольку реальная городская застройка, как правило, является смешанной, в чистом виде использовать тот или иной режим редевелопмента зачастую невозможно. Это, в свою очередь, приводило к дроблению территорий на несколько частей и снижению инвестиционной привлекательности строительных проектов, — поясняет Антон Мороз. — Поэтому Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» ввел новый единый механизм комплексного развития территорий (КРТ) взамен всех ранее действовавших. При этом в нем, как и раньше, предусмотрена возможность редевелопмента промышленных территорий. В настоящее время в субъектах РФ идет работа по подготовке нормативных правовых актов, регулирующих отдельные аспекты КРТ. После того, как вся нормативная база будет подготовлена, работа по реализации проектов КРТ, в том числе в промзонах, продолжится».