Спасти и сохранить. Как изменилась аренда складов в Черноземье
За прошедший год в логистике произошли кардинальные изменения. На рынке складской недвижимости наблюдается снижение девелоперской активности: инвесторы медлят с принятием решений и корректируют сроки строительства заявленных проектов. Об этом и других трендах на складском рынке Черноземья — в нашем материале.
О делах и намерениях
В Черноземье эксплуатируется почти 947 тыс. кв. метров или 2,5% от общего объема складской недвижимости России, подсчитали в Knight Frank. Основные предложения формируют Воронежская область (на нее приходится 60%) и Курская область (21%). В остальных регионах значительно меньше: Липецкая область располагает 9% от общего объема площадей, Белгородская — 4%. По 3% находится в Орловской и Тамбовской областях.
Руководитель практики управленческого консалтинга группы «Деловой профиль» Олег Пахомов отмечает, что в течение двух с половиной лет темпы роста рынка складской недвижимости в макрорегионе почти вполовину превышали среднероссийские. В этот период вводились одни из крупнейших объектов: в июне 2022 года в Новоусманском районе Воронежской области открылся распределительный центр федеральной торговой сети «Порядок» (92 тыс. кв. м), недалеко от воронежского аэропорта ввели в эксплуатацию складской комплекс класса «А» компании 3PL Logistic (20 тыс. кв. м.). По данным аналитика, объем предложения складской недвижимости в регионе сейчас составляет 500 тыс. кв. м., из которых почти 30% занимает логистический комплекс «ABC-Электро» в Рамонском районе.
В Курской области сосредоточено около 90 тыс. кв. метров складских площадей, из них 45% принадлежит распределительному центру X5 Retail Group, открытому в прошлом году в облцентре. По оценкам Пахомова, в Липецкой области около 200 тыс. кв. м. складских помещений: например, 36% от всего объема занимает логоцентр объявившей об уходе итальянской компании Indesit, активы которой оперативно приобрела турецкая Arcelik.
За последние пару лет местные инвесторы заявили о проектах на сумму 31,3 млрд рублей, посчитали специалисты группы «Деловой профиль». Среди примеров — распредцентр Wildberries в Курской области за 7,5 млрд рублей, логистический комплекс класса «А» тамбовской АО «Октябрьское» в Липецкой области за 2,3 млрд руб, фулфилмент-центр для маркетплейса AliExpress в Воронежской области с инвестициями более миллиарда.
Бизнес в борьбе за площади
Как отмечают эксперты, уход иностранных компаний и трансформация цепочек поставок, разумеется, меняют структуру сделок аренды и продажи в спекулятивных и BTS-проектах (built-to-suit — строительство объекта для конкретного клиента — прим. ред. РБК Черноземье). На освободившиеся места теперь засматриваются отечественные компании.
«Негативные тренды, вызванные волной антироссийских санкций, несколько изменили структуру спроса на складскую недвижимость. После ухода из России крупнейших логистических компаний — UPS, DB Schenker, DHL — высвободились арендуемые ими складские площади класса «А». При этом у других арендаторов появилась возможность переехать в складские помещения классом выше. И спрос на площади класса «А» по-прежнему остается высоким, в то время как класс «С» пользуется очень низкой популярностью», — говорит руководитель практики управленческого консалтинга группе «Деловой профиль» Олег Пахомов. Однако снижения арендных ставок на складские помещения ожидать не следует. На рост цены повлияют темпы инфляции, которые по итогам текущего года могут составить 12-15% годовых, считает эксперт.
Директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia Константин Фомиченко уточняет, что на региональном рынке объем доступных помещений остается на невысоком уровне — и серьезных перемен здесь не ожидается. Так, в Белгородской области лишь 1,9% являются вакантными. В таких регионах, как Липецкая, Орловская и Тамбовская области, все площади либо заняты, либо их доля не превышает 1% от общего объема предложения. Во многом это объясняется превалирующим количеством складов, построенных под нужды собственников, и лишь небольшим объемом спекулятивных объектов. Например, в Липецкой области порядка 75% площадей используются под собственные нужды компаний. В Курской и Воронежской областях доля свободного места с учетом субаренды не превышает 6%. Таким образом дефицит качественного складского предложения сохраняется.
Согласно исследованию Knight Frank, в стране на фоне роста доли вакантных площадей наблюдается замедление роста стоимости аренды. Значение ставки аренды выросло на 2% с начала года, вместо 32% по итогам 2021 года. Средняя арендная ставка в Воронежской области достигла 5 300–5 400 руб./кв. метров в год. Аналитики Nikoliers назвали воронежский рынок лидером по размеру ставок аренды на складские помещения по итогам первого полугодия 2022 года (5 200 руб./кв. метр в год), он уступил лишь Владивостоку с разницей 50 рублей.
Смена форматов
Компании e-commerce в последние два года являлись основными драйверами складского рынка — только в прошлом году на него пришлось более 80% от общего объема сделок, по данным консалтинговой компанией Nikoliers. Однако если раньше рынок развивался за счет маркетплейсов, то в первом полугодии 2022 года доминирующую долю спроса формировали компании, специализирующиеся на розничной офлайн-торговле. Тенденция говорит о том, считают аналитики, что компании электронной коммерции временно скорректировали планы по развитию в регионах России, в то время как ритейл, напротив, наращивает темпы экспансии.
Однако масштабный рост онлайн-торговли все же значительно увеличил спрос на помещения для дарксторов и пространства, отводимые под обслуживание онлайн-заказов, отмечают в «Деловом профиле». За последние два года количество складов такого формата выросло более чем в сотню раз и насчитывает свыше 2,2 тыс. точек по РФ. В перспективе на локальном рынке будет развиваться новый для Черноземья формат — индивидуального складского хранения «self-storage», который представляет собой совокупность мини-складов (боксов, комнат, ячеек), сдаваемых в аренду и предназначенных для хранения личных вещей населения и собственности мелких предпринимателей. Сегодня склады индивидуального хранения в основном сконцентрированы в Москве (250 тыс. кв. м.) и в Санкт-Петербурге (70 тыс. кв.м.). В Черноземье, по прогнозам Олега Пахомова, такие площади могут появиться в ближайшие два-три года.
Заморозка проектов
Аналитики ожидают сокращения объемов строительства складов — рост процентных ставок по кредитам уже заставил инвесторов пересмотреть свои планы. При этом реализация проектов, находящихся в высокой степени готовности, скорее всего, будет завершена, в то время как строительство новых объектов приостановится. К примеру, в скором времени ожидается ввод в эксплуатацию воронежского распределительного центра «Магнит» (22 тыс. кв. м.) А проекты по строительству оптово-распределительных центров (более 150 тыс. кв. м.) и общей стоимостью 9 млрд рублей в Тамбовской и Орловской областях уже остановлены.
«Итоги 2022 года на рынке складской недвижимости будут всего на 10-15% ниже показателей предыдущего года, в большей степени благодаря тому, что ввод в эксплуатацию некоторых складских площадей откладывался до нахождения арендаторов из-за стремления девелоперов избежать уплаты лишних налогов, — полагает Пахомов. — Однако в ближайшие полтора-два года экономическая ситуация в Черноземье вряд ли улучшится, и темпы роста производства и торговли будут продолжать снижаться, поэтому объемы строительства новых складов в 2023 году могут снизиться вдвое».
Основным рынком складской недвижимости в макрорегионе по-прежнему останется Воронежская область, резюмирует региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia Константин Фомиченко. Здесь будет сконцентрирован основной спрос на качественные складские помещения и реализован наибольший объем площадей среди всех регионов Черноземья.
В то же время нельзя исключать, что уже в следующем году могут появиться как новые проекты логистических хабов, так и новые центры поставок. На примере перестройки логистики в текущем году, к которой привели сбой импорта и усиленный интерес отечественных бизнесменов, мы видим — ситуация меняется достаточно быстро.
Подписывайтесь на РБК Черноземье: «ВКонтакте», Яндекс. Дзен, RuTube, Telegram.