Глава Центра кадастровой оценки — о новой цене на недвижимость
В начале октября 2023 года в Воронежской области утвердили результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства. Речь идет об объектах, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства и машино-мест на территории региона по состоянию на 1 января 2023 года. Эту информацию будут учитывать при расчетах налогов с 1 января 2024 года. Уже сегодня многие предприниматели сталкиваются с изменившейся налоговой нагрузкой и жалуются на рост платежей.
Директор Центра государственной кадастровой оценки Воронежской области Сергей Третьяков ответил на основные вопросы о новом туре оценки, рассказал, кого коснутся изменения, и какие законные пути оспаривания кадастровой стоимости есть у предпринимателей.
— Когда проходила предыдущая оценка кадастровой стоимости?
— Кадастровая стоимость объектов недвижимости в Воронежской области менялась три раза. Первая оценка прошла по состоянию на 1 января 2012 года. Затем девять лет ничего не менялось, и следующая оценка была осуществлена по состоянию на 1 января 2021 года. За это время произошла реформа законодательства. Если первый отчет готовило федеральное БТИ в соответствии с законом «Об оценочной деятельности» (№ 135-ФЗ), то потом, в связи с принятием закона «О государственной кадастровой оценке» (№ 237-ФЗ), у нас, как и по всей России, было создано областное бюджетное учреждение в сфере кадастровой оценки, в чьи полномочия вошло определение кадастровой стоимости. Отчет по состоянию на 1 января 2021 года был впервые подготовлен в соответствии с методическими указаниями Росреестра, которые существенно изменили подходы к определению кадастровой стоимости по сравнению с предыдущим периодом. Сегодня результаты этой работы приходят в виде налоговых уведомлений физическим лицам, которые владеют на праве собственности объектами недвижимости — в том числе, коммерческого назначения. Новая оценка — по состоянию на 1 января 2023 года.
Результаты всех туров кадастровой оценки, которые когда-либо проходили, размещены на ресурсе «Фонд данных государственной кадастровой оценки» на сайте Росреестра. Необходимо выбрать вкладку «Отчеты об определении кадастровой стоимости» и задать параметры: «Воронежская область», «Здания» или «помещения».
— Как рассчитывается кадастровая стоимость объектов?
— Кадастровая стоимость предполагает расчет вероятной суммы затрат, необходимой для покупки объектов недвижимости на открытом конкурентном рынке. Таким образом, кадастровая стоимость сама по себе не является фискальным регулятором, а Центр государственной кадастровой оценки не проводит государственную налоговую политику. Наша задача — методами массовой оценки определить кадастровую стоимость, соответствующую рыночной.
Мы не осматриваем каждый объект — у нас нет такой возможности. В Воронежской области 1,9 млн объектов для оценки, а в нашем учреждении 44 человека вместе со вспомогательным персоналом. Мы смотрим на объект глазами Росреестра — через Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Предприниматель построил отдельно стоящее здание коммерческого назначения — в ЕГРН он описан как торговый центр или магазин. Мы относим его в соответствующую группу. Есть объекты, которые де-факто являются четвертой группой — коммерческой недвижимостью, но в Росреестре описаны как нежилое помещение или здание. Раньше этот объект мы не «видели» и в предыдущем туре такую недвижимость оценивали дешевле — например, как хозпомещения или подвалы. В этом туре мы постарались собрать как можно больше данных из других источников. Если мы знаем, что в нежилом здании или помещении есть арендатор (например, федеральный сетевой игрок), то группируем объекты соответствующим образом. Рост кадастровой стоимости, в том числе обусловлен тем, что эти «невидимые» объекты мы переместили в коммерческую группу.
— Что изменилось со времени последней оценки и почему предприниматели жалуются на рост налогов?
— Мы видим достаточно большой поток обращений, в которых люди ставят один и тот же вопрос: почему у нас по сравнению с предыдущим налоговым уведомлением кадастровая стоимость сильно выросла? Ответ на него простой: потому что прошло девять лет. За это время даже на примере собственной квартиры можно увидеть, как меняется стоимость недвижимости. То же самое происходит и с коммерческими объектами.
Для меня удивительно, что люди, у которых в собственности предпринимательские объекты, все эти годы не следили за их кадастровой стоимостью. Хотя большинство все-таки учитывали этот фактор в работе: результаты оценки по состоянию на 1 января 2021 года активно оспаривались. Причем в основном в районах области, в Воронеже большинству собственников объектов недвижимости цена их коммерческих площадей не показалась превышающей рыночную.
Мы учли процедуру оспаривания прошлого тура в новой оценке и для оспоренных торговых объектов в районах области применили индексацию на 11,94%. Предприниматели, которые уже озаботились судьбой своей недвижимости, при новой оценке вновь получат справедливую кадастровую стоимость, соответствующую рыночной.
Есть статистика по объектам торгового назначения Воронежской области. В правой колонке можно увидеть, на какой процент изменилась кадастровая стоимость. Стрелки не нужно воспринимать как рост или снижение кадастровой стоимости по каждому объекту. Это оценка общей налогооблагаемой базы — всех торговых объектов в совокупности. За два года у нас изменилось количество объектов оценки: построили новые магазины и ТЦ, реконструировали старые. В целом по области кадастровая стоимость снизилась по сравнению с предыдущей оценкой, в отличие от Воронежа, где кадастровая стоимость совокупности коммерческих объектов стала дороже на 70%. Здесь такого массового оспаривания как в районах области по итогам предыдущего тура не было. Отсюда мы сделали вывод: стоимость была заниженной по отношению к рынку.
— Расскажите подробнее о ситуации в областном центре.
— Мы выделили кластеры по Воронежу с соответствующими удельными показателями кадастровой стоимости (УПКС). Например, когда мы говорим о продуктовом магазине на первом этаже здания или самом престижном ювелирном салоне в центральной части города (кластеры «Центр-Плехановская, «Центр-набережная», то максимальная стоимость одного квадратного метра будет составлять 58 тыс. руб. Дороже в Воронеже торговых объектов по кадастровой стоимости нет. При этом в центре есть недвижимость дешевле: минимальный УПКС — 34-39 тыс. руб. Если мы посмотрим на окраины — например, Краснолесный, там УПКС — 5-6 тыс. руб.
— Есть ли принципиальные отличия нового тура оценки кадастровой стоимости от предыдущих?
— У нас появилась новая группа — объекты сетевого ретейла. К ней мы применяли доходный подход, а не затратный, как обычно. У нас усредненные цены для объектов сетевого ретейла по всей области.
На схеме можно увидеть точную цену помещений первых этажей. В Воронеже все объекты сетевого ретейла будут стоить около 51 тыс. руб. за кв. м. Вне зависимости от того, где располагается магазин — на Кольцовской или на Ленинском проспекте, на первом этаже жилого здания или стоит отдельно. Для ближайшего окружения (Новоусманский, Рамонский, Семилукский районы) — примерно 29 тыс. руб. за кв. м. Мы посчитали, что в силу близости к Воронежу из-за маятниковой трудовой миграции, дачного отдыха и других сопутствующих факторов доходность торговой недвижимости там выше, чем в удаленных районах. Для городских населенных пунктов по всей области (таких как Борисоглебск, Россошь, Лиски) — чуть менее 24 тыс. руб. за кв. м. Объект сетевого ретейла в сельском населенном пункте будет стоить 18,5 тыс. руб. за кв. м. Я думаю, что эти суммы не создадут неподъемной налоговой нагрузки: мы рассчитывали стоимость по самой низкой планке исходя из того, сколько арендодатели получают за один «квадрат».
— Есть ли у владельцев коммерческой недвижимости способы повлиять на кадастровую стоимость объектов?
— Применительно к магазинам у нас есть вторая составляющая налогообложения — налоговая ставка, которую умножают на кадастровую стоимость. Статья 378.2 Налогового кодекса описывает, как субъект РФ формирует перечень объектов торгового назначения, для которых субъект или муниципалитет вправе устанавливать повышенную налоговую ставку — до 2% от кадастровой стоимости.
Возмущение у людей зачастую вызывает не то, что у них выросла кадастровая стоимость, а то, что для них установили максимальную ставку. В большинстве муниципалитетов Воронежской области ставка 2%. Исключений немного: например, в Каширском сельском поселении — 0,5%. Вопрос в том, насколько точно муниципалитет отслеживает экономическую ситуацию в своем районе и как он заботится о предпринимателях. Старается пополнить бюджет сегодня или пытается сохранить налогоплательщика на будущее?
Но предприниматель — это избиратель, поэтому он может повлиять на эту составляющую. В каждом населенном пункте есть представительный орган местного самоуправления (Совет народных депутатов, в Воронеже — Воронежская гордума), у бизнесменов есть свое сообщество, уполномоченный по защите прав предпринимателей, разные фонды. Если в муниципальном районе изменилась экономическая ситуация, нужно идти в представительный орган и доносить свою позицию.
— Что делать, если предприниматель не согласен с кадастровой стоимостью своего объекта? Как часто оспаривают кадастровую стоимость в Воронежской области?
— Сделать оценку массовыми методами сложнее, чем индивидуально. Если собственник недвижимости не согласен с кадастровой стоимостью, запускается процедура оспаривания. Закон дает предпринимателям хороший инструментарий.
Первый путь — комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Это быстрый (30 дней), простой и медиативный вариант. Предприниматель прикладывает отчет независимого оценщика о рыночной стоимости, справку о кадастровой стоимости и копию документа о праве на объект. Нужно написать заявление председателю комиссии с просьбой установить кадастровую стоимость в размере рыночной. Справка о кадастровой стоимости бесплатная, ее можно получить как в МФЦ, так и через «Госуслуги».
Второй способ, более длительный, — это суд. Если мы не можем договориться в комиссии и у нас разные представления о рынке, подключаются судебные эксперты. Предприниматель подает административное исковое заявление и прилагает отчет оценщика по рыночной стоимости. После этого суд назначает судебную экспертизу, в которой ставит два вопроса: соответствует ли отчет требованиям закона и федеральным стандартам оценки, а если нет — какая на самом деле рыночная стоимость. Если оценщик допустил нарушения, судебный эксперт определяет рыночную стоимость, и она становится кадастровой. В Воронежской области очень компетентные судебные эксперты, они даже подготовили методические указания по проведению стоимостных судебных экспертиз для всей России.
Комиссия в регионе работает очень активно. С 1 января 2022 года до 13 октября 2023 года через нее оспаривали кадастровую стоимость правообладатели 189 коммерческих объектов. В результате кадастровую стоимость в размере рыночной установили у 150 объектов. За тот же период времени в суд обратились по 164 объектов, изменилась стоимость 101 объекта.
— Коснется ли изменение кадастровой стоимости жилого фонда и физлиц?
— Квартиры подорожали сильно. Мы проанализировали множество предложений на рынке жилья, а специальное программное обеспечение смоделировало, сколько могут стоить разные объекты. При этом, на мой взгляд, кадастровая стоимость, рассчитанная по состоянию на 1 января 2023 года, все равно остается несколько ниже сегодняшней рыночной.
К счастью собственников квартир, в Налоговом кодексе РФ в 408-й статье предусмотрен механизм ограничения роста налога. Несмотря на то, что кадастровая стоимость поднялась весьма существенно, налогооблагаемая база может вырасти максимум на 10% в год. Поэтому физические лица не почувствуют резкого роста налогов.
— Когда начнут действовать изменения по коммерческой недвижимости?
— Новый расчет стоимости будет применяться с 1 января 2024 года. Будущую кадастровую стоимость своего объекта уже сейчас можно увидеть в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Это открытая информация, никакого секрета нет.
Департамент (ныне — министерство) имущественных и земельных отношений Воронежской области утвердил результаты кадастровой оценки 2 октября, а 11 октября нормативно-правовой акт разместили на портале официального опубликования. В течение месяца этот приказ ДИЗО вступит в законную силу — 13 ноября.
— Когда ждать новую оценку кадастровой стоимости?
— Этот тур был внеочередным по всей территории России. Теперь кадастровую оценку будут проводить раз в четыре года. Следующая — по состоянию на 1 января 2027 года, потом на 1 января 2031 года и далее.
Подписывайтесь на РБК Черноземье: «ВКонтакте», Дзен, RuTube, Telegram.