Как сделать центр красивым и удобным? Решения от девелоперов и чиновников
Панельная дискуссия «Каким должен быть центр Екатеринбурга? Архитектура и инфраструктура» на площадке форума «100+ TechnoBuild» организовал РБК Екатеринбург при поддержке администрации города. Встреча девелоперов и представителей власти стала продолжением инфраструктурного форума, который редакция провела в июне.
Дискуссионная площадка собрала ведущих застройщиков и архитекторов Екатеринбурга, представителей администрации, городской думы, областного управления государственной охраны памятников архитектуры. Участникам строительного сообщества предложили обсудить, как должен выглядеть центр и нужно ли менять регламенты и нормативы для улучшения архитектурного облика.
Центром города принято считать участок в границах улиц Московская — Челюскинцев — Восточная — Ткачей — Фурманова. Этот так называемый «утюг» на карте утвержден концепцией территориального развития Екатеринбурга, которая стала основой Генерального плана до 2045 года. Большинство девелоперов согласны с таким определением ядра города.
Работает — не трогай
Считается, что к центру должны быть особенные требования. В первую очередь — к плотности застройки и архитектурному облику. Отчасти строительное сообщество согласно с этой точкой зрения, однако большинство спикеров сходятся во мнении — не нужно ужесточать регламенты и нормативы. Иначе центр Екатеринбурга только потеряет, превратившись в скучное пространство.
Cегодня у застройщиков в Екатеринбурге нет обязательств согласовывать с мэрией эскизные проекты, но действует джентльменское соглашение, согласно которому члены Гильдии строителей Урала делают это добровольно. Практически во всех случаях архитекторы и строители учитывают рекомендации.
Заместитель главы Екатеринбурга Рустам Галямов отметил, что джентльменские соглашения с застройщиками действуют, несмотря на то что в прошлом году в Градостроительный кодекс России внесли изменения и муниципалитеты получили полномочия вносить ограничения в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), чтобы регулировать и согласовывать архитектурно-градостроительный облик (АГО).
«Многие города-миллионники ввели эти ограничения и требования. Некоторые спустились до условного цвета краски. Мы по такому пути точно не пойдем. Скорее всего, будем вводить через ПЗЗ требования по отдельным территориям, обсудив их предварительно с Гильдией строителей Урала и архитекторами. Но требования точно не будут касаться деталей или мелочей. Так можно испортить все хорошее, что уже сделано».
Это мнение разделяет и генеральный директор «Форум-Групп», в прошлом вице-мэр по вопросам капитального строительства и землепользования Сергей Мямин. Впрочем, девелопер не исключает необходимости регламентировать общественные пространства в центре — газоны, бордюры, остановки.
«Приветствуется, чтобы строительство объектов в центре имело такую традицию, как публичное обсуждение. Но как только это превратится из джентльменского соглашения в обязанность — бюрократия задушит творчество».
Основатель и директор компании PRINZIP Геннадий Черных привел пример из собственного опыта — строительство трех семиэтажных домов в Вене. По словам девелопера, это была самая скучная работа в его жизни и объект, которым он не гордится. Все из-за слишком серьезных регламентов и нормативов.
«Нормативы — это документ, который возьмет чиновник и будет строго по нему спрашивать. Мое мнение — чтобы развивать город архитектурно, нужна очень мощная своя архитектурная школа, и через некоторое время увидим, как будет меняться город. А в лучшую или худшую сторону — это исключительно эмоциональное восприятие».
Дискуссию о невозможности введения дополнительных нормативов в Екатеринбурге резюмировал представитель федерального застройщика — Группы «Самолет» — Георгий Шулев.
«Федеральные девелоперы идут в Екатеринбург потому, что регламенты в городе, в отличие от многих других регионов, позволяют продуктивно работать. Нормативы нужны, чтобы помогать создавать что-то новое, а не бесконечно ограничивать».
Уплотнение и полицентричность
И если с тезисом, что ужесточать регламенты не нужно, согласились все участники встречи, то вопрос о наполняемости центра вызвал дискуссию.
Генеральный директор «УГМК-Застройщик» Евгений Мордовин выступил с тремя конкретными предложениями: сократить количество придомовых парковок, пересмотрев нормативы; снизить для центра нормативы по обеспеченности школами — найти 3,5 га земли под одно образовательное учреждение в границах «утюга» невозможно; увеличить плотность застройки.
«Мы посчитали: центр Екатеринбурга составляет 1,14% от площади города. Это самая ценная территория для города, и давайте дадим ей дополнительные возможности, чтоб он развивался и был другим. Если есть возможность построить что-то новое и классное, то в центре она должна быть выше, чем в других районах».
Андрей Бриль, председатель совета директоров «Корин-Холдинга», согласен с тем, что застройку в центре нужно уплотнять, потому что именно здесь сконцентрирована критическая масса населения и платежеспособного спроса. В остальных же районах нужно строить объекты, которые могли бы стать функциональным ядром, вокруг которого будет строиться жизнь.
«В центре города, даже в маленьком ядре, есть свои центры. Один центр связан с осью: филармония, музкомедия, оперный театр. Второй — федеральный университет. Есть центр, который называется «Екатеринбург-Сити». Если говорить о центре всерьез, нужно обсуждать не конкретные здания, а ключевые и функциональные зоны, вокруг которых создаются кластеры, вот ими надо заниматься».
С тем, что «утюг» — самый высокомаржинальный участок города, согласился директор «TEN девелопмент» Юрий Романович. Однако он выступил против уплотнения и чрезмерной застройки центра и предложил оставить этот вопрос «на новый год» — будущим поколениям, которые будут жить в Екатеринбурге десятилетия спустя. Романович считает правильным развивать окраины и притягивать людей туда, а не затаскивать в центр.
Тему полицентричности в ходе прошлой дискуссии, организованной РБК Екатеринбург, поднял президент Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников. На примере Барселоны он объяснил собравшимся, что в городе может быть несколько центральных районов. Во время новой встречи девелопер высказал мнение о том, что базовая инфраструктура в Екатеринбурге уже есть и с появлением нового небоскреба ничего качественно не изменится. Он предложил в дальнейшем обсуждать центр не как набор строений, а как набор сюжетов и событий, которые меняют город и его восприятие в целом.
Сейчас с тезисом о полицентричности Екатеринбурга согласились и чиновники, и девелоперы. Рустам Галямов отметил, что город должен развиваться именно так, и если в каждом районе будет свой центр, то Екатеринбург от этого только выиграет.
То, что у горожан есть запрос на дублирование центра на окраинах, подтвердила председатель гордумы Екатеринбурга Анна Гурарий. По словам спикера, центр — это «лакмусовая бумажка и образец того, что люди хотят видеть в каждом районе».
Проблемы старины и архитектурного облика
Еще одна часть дискуссии была посвящена тому, что уже построено. Девелоперы и чиновники попробовали договориться о том, что делать с центром Екатеринбурга, который сложился исторически.
Первая проблема — это памятники архитектуры. 700 из 800 существующих находятся в границах «утюга». Снести их нельзя, а перестраивать — долго, дорого и сложно.
По мнению начальника отдела государственной охраны объектов культурного наследия Свердловской области Максима Семерикова, каждый из таких объектов можно вписать в современную застройку, если учитывать его в будущем девелоперском проекте изначально.
Юрий Романович, выступающий за сохранение исторической застройки центра, подтверждает: в Екатеринбурге много примеров, когда памятники приводят в порядок и приспосабливают под современное использование — рестораны, музеи.
«Люди начинают вайб. Соответственно, это привлекательно и для девелоперов, потому что горожане идут посмотреть восстановленную старину. В этом есть финансовый смысл».
Тимур Абдуллаев напомнил, что архитектурные границы Екатеринбурга конъюктурны, меняются тенденция и мода. Поэтому нет смысла приводить все к единообразию «здесь и сейчас» и подстраивать город под чьи-то вкусы.
«Меняются тенденции в архитектуре, меняется и мода. То, что было актуальным, становится неактуальным. Город — это такое наслоение. Мы на него смотрим как на историю, запечатленную в моменте. Если бы в какой-то момент кто-то решил это выхолостить, то Екатеринбург не был бы Екатеринбургом».
Вячеслав Трапезников добавил, что в Екатеринбурге очень красивая массовая застройка и нет девелоперов, кто бы не стремился сделать свои дома привлекательными. Все остальные рассуждения о том, нравится здание или нет, по его мнению, — вкусовщина.
«Архитектуру можно сделать дороже на 10% [к стоимости проекта]. Вам всем может показаться, что это мало. А я отвечу, что это 70–80% от рентабельности. Это много или мало? У нас очень качественная массовая застройка с точки зрения архитектуры. Я не знаю застройщика, который бы не упарывался не только за архитектуру, но и за объемно-пространственные решения».
Рустам Галямов, впрочем, добавил, что есть застройщики, которые экономят на архитектуре. Он объяснил это личным отношением девелопера к конкретному проекту. В качестве примера заместитель главы Екатеринбурга привел «Эталон». В 2022 году Форум-групп» продала компанию, которая застраивает микрорайон Солнечный, федеральному девелоперу. После смены собственника, по словам вице-мэра, отношение к развитию микрорайона поменялось не в лучшую сторону:
«Не знаю, есть ли здесь представители компании «Эталон», к своему стыду я даже не знаю, кто руководитель этой компании в нашем регионе, и это очень плохо. В Солнечном есть дорога и можно посмотреть на нее до и уже после того, зашел как «Эталон». Это говорит про личное отношение людей к своему проекту».
Геннадий Черных напомнил, что многим казалась уродливой визитная карточка города — дом Севастьяновых, а сейчас его считают образцом архитектуры. То же самое через десятилетия может быть и с торговыми центрами, и с небоскребами.