Нужны ли Екатеринбургу офисы в центре? Мнения работодателей и девелоперов
Административные границы центра Екатеринбурга, в отличие от большинства городов-миллионников, не закреплены ни в одном официальном документе. Поэтому для города «центр» — скорее маркетинговый термин, который каждый понимает по-своему. Это создает проблемы и для мэрии, и для разных секторов бизнеса.
Поэтому РБК Екатеринбург организует очно-заочную дискуссию — инфраструктурный форум «Центр решений РБК». В течение июня редакция публикует интервью, колонки и аналитику, где эксперты рассматривают центр города с разных точек зрения. А 26 июня состоится панельная дискуссия, в ходе которой редакция вместе с представителями городской власти и предпринимателями определит, где должны проходить административные границы центра. Выводы будут оформлены в меморандум и направлены мэру Алексею Орлову.
Эта статья — часть дискуссии в преддверии инфраструктурного форума.
Свободных офисных площадей в Екатеринбурге почти не осталось. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), в классе В («бизнес») их доля – 2,8%, в классе В+ («бизнес» с премиальными опциями) – 1,5 %, в классе А («элит») – 0,5 %. «Арендаторам, особенно крупным, оперативно подыскать помещение не так просто, – говорит аналитик УПН Константин Октаев. – Те, кому это удается, сталкиваются с большой нагрузкой на бюджет – за минувшие четыре квартала ставки аренды выросли в среднем на 60%».
Выбор ограничен
Самые дорогие офисы – в БЦ «Высоцкий», где квадратный метр обходится в три тысячи рублей в месяц. По словам владельца бизнес-центра Андрея Гавриловского, поднимать цены позволяет растущий спрос. «Арендаторы, которым «Высоцкий» не по карману, съезжают, и через пару недель находятся претенденты, согласные на наши условия, – говорит он. – Бизнес готов переплачивать за аренду, потому что денег на рынке много – раньше их выводили за границу, а сейчас такой возможности нет».
По словам Гавриловского, при высокой себестоимости офисных центров, растущей быстрее арендных ставок, девелоперам выгоднее строить жилье. По этой причине доля офисов и коворкингов во второй очереди «Высоцкого» будет невелика – большую часть площадей займут апартаменты, рестораны, гостиница и развлекательный центр. «Если придет заказчик и будет плакаться, что ему сильно нужен офис, мы, возможно, увеличим долю арендных площадей, хотя нам это не очень интересно», – говорит девелопер.
Андрей Бриль, председатель совета директоров «Корин-холдинга», эксплуатирующего собственные бизнес-центры, подтверждает – из-за краткосрочных кредитов и высокой процентной ставки строительство офисов становится убыточным. В начале нулевых такие проекты окупались за три года, а теперь срок увеличился до 12-15 лет, поясняет он.
Бизнес-центров в городе почти не строят, соглашается Константин Октаев. По его прогнозам, в 2024-2025 годах суммарная площадь новых офисов едва ли превысит 70 тысяч кв. метров при ежегодной потребности не менее 50 тысяч кв. метров. «Бума в сфере офисной недвижимости мы не ожидаем, – говорит аналитик. – Частично потребность в офисных пространствах будет закрываться за счет площадей в новых жилых комплексах. Такой формат в большей степени актуален для территорий за пределами центра города».
Тем, кому нужен офис, проще купить/арендовать здание целиком или построить по своему проекту. Девелоперы считают, что схема с одним клиентом позволяет сократить сроки запуска объекта, составляющие обычно не меньше пяти лет, и частично снизить расходы, связанные с отделкой помещений.
Одни строят в центре
Головной офис на улице Куйбышева – монолитное 17-этажное здание, способное выдержать подземные толчки свыше пяти баллов, – Уральский Сбербанк открыл в 2012 году. Заказчик предусмотрел автономное энергоснабжение, необходимое при эксплуатации денежных хранилищ, сейфовых помещений и комнат хранения оружия. Перед запуском здание отключали от источников энергии, чтобы проверить работу дизельных генераторов.
Тогда же из подразделений, работавших в разных районах, в центр города перевели 1300 сотрудников.
Позже банк занял еще два здания рядом с кафедральной площадью, объединяющей штаб-квартиру Группы Синара, Свято-Троицкий кафедральный собор и «Атриум Палас Отель». По словам Владислава Шиленко, управляющего Свердловским отделением Сбербанка, речь идет уже о кластере «Сбера», отвечающем потребностям компании в техническом оснащении, безопасности и масштабах задач.
В бизнес-центре Neboplaza – в 200 метрах от головного офиса – «Сбер» открыл технохаб для IT-специалистов, которые разрабатывают и поддерживают цифровые продукты банка. По замыслу, технохаб поможет расширить эту практику и создать новые рабочие места.
«Сегодня «Сбер» – один из ключевых партнеров в экономическом и технологическом развитии города и региона, и размещение в центре соответствует этому статусу, – говорит Шиленко. – Мы используем здания не только для работы сотрудников, но и для коммуникаций с клиентами, партнерами, органами власти. На наших площадках регулярно проходят деловые конференции, митапы, экскурсии и лекции. «Сбер» – точка притяжения для экспертного и IT-сообщества, бизнеса, студентов. Безусловно, центр города больше подходит для этих целей».
Клиентские офисы «Сбера», рассчитанные на предпринимателей и частных лиц, работают во всех районах Екатеринбурга.
Другие выбирают окраину
Другим путем пошла компания «СКБ Контур». К 2009 году ее сотрудники работали в арендованных помещениях БЦ «Парус», бухгалтерия – в Орджоникидзевском районе, офис продаж – на Шевелева, Мамина-Сибиряка и Космонавтов. Руководители планировали объединить все подразделения в одном месте. Девелоперы предлагали «СКБ Контуру» возвести здание в центре Екатеринбурга. По мнению первых лиц, у такого варианта были недостатки, связанные с дефицитом свободного пространства и особыми нормативными требованиями к офисам IT-компаний. В частности, аккредитованный Удостоверяющий центр «СКБ Контур», выпускающий электронные подписи и машиночитаемые доверенности, должен находиться в полностью изолированном помещении, оборудованном системами безопасности и видеонаблюдения.
«Вопрос о флагманских офисах компаний можно свести к объему ресурсов, которые бизнес готов вложить в собственную штаб-квартиру или технохаб, – говорит Александра Батина, директор по персоналу «СКБ-Контур». – Также важную роль играют долгосрочные планы компании. Так, главный офис «СКБ Контур» на Широкой Речке изначально проектировали большим – мы знали, что понадобится большое количество специалистов».
Строить офис начали в 2014 году на Широкой Речке, в границах улиц Суходольской и Светлореченской, где компания могла рассчитывать на территорию большей площади. К весне 2021 года у «СКБ-Контура» было два 10-этажных здания для топ-менеджмента, разработчиков ПО, внедренцев, администраторов, техподдержки, HR-службы и других сотрудников.
По словам Батиной, современный комфортный офис повышает привлекательность компании-работодателя независимо от локации. Трансфер к месту работы и обратно, маршруты которого охватывают разные районы города, может усилить HR-бренд и показать сотрудникам, что работодатель о них заботится, считает директор по персоналу.
В дальнейшем на территории площадью 16,8 га компания планирует построить IT-деревню «Контур-Парк» – екатеринбургский аналог Кремниевой долины.
Не в центре Екатеринбурга находится и большая часть клиентских офисов «СКБ Контура», связанных с разными районами города. По данным компании, самый посещаемый офис – в БЦ «Саммит», самый северный – на проспекте Космонавтов – закрывает потребности клиентов Орджоникидзевского района.
При этом в «СКБ-Контуре» соглашаются, что совсем без офисов в центральных районах компании не обойтись.