Темой поездки свердловского губернатора в Баку стал проект «ТЭН»
Интерес девелоперской группы к поставщикам из Азербайджана связан со стартом строительства оптово-распределительного центра (ОРЦ «Урал») в районе аэропорта Кольцово.
Соглашение о торговом сотрудничестве Свердловской области с Азербайджаном в рамках ОРЦ было достигнуто во время первого визита губернатора Куйвашева в Баку, но «ТЭН» не мог начать строительство. Сейчас компания заявляет, что предпроектная подготовка завершена, документы находятся на госэкспертизе (пройти ее с первого раза без замечаний не удалось). В конце 2019 года начнется работа на стройплощадке. А ОРЦ «Урал», с общим объемом инвестиций 2,5 млрд руб., заявлен на присвоение статуса приоритетного проекта губернатора Свердловской области.
«Проект длинный, не сказать что супердоходный, но интересный и стратегически важный. Общая площадь земли под первой очередью — 20 га. Ее планируем закончить в перспективе двух лет. Запуск второй и третьей очереди — это реализация в течение 10 лет», — рассказал руководитель департамента строительства ТЭН Юрий Романович.
ОРЦ «Урал» — это мультитемпературные склады для товаров разной номенклатуры. Центр ориентирован на оказание услуг по хранению, сортировке и первичной переработке агрохолдингам, региональным фермерам, импортерам и HoReCa. Зона охвата ОРЦ — 600 км, где проживают 20 млн человек. Территория комплекса более 65 га. Первая очередь проекта — складская инфраструктура на 20 га, общей площадью в 46 тыс. кв. м, которая обеспечит объем единовременного хранения в 31 тыс. тонн.
Альтернативный инвестор
Интерес к ОРЦ помимо «ТЭН» проявлял и Павел Абсалямов — зять экс-замглавы администрации Екатеринбурга и бывшего заместителя губернатора. Сроки реализации проекта «ТЭН» сдвигались из-за того, что претенденты на участие в проекте не могли договориться об условиях.
«Возникло много сложностей с разработкой и оформлением проекта. Предыдущая городская команда не хотела, чтобы мы им занимались, потому что у них был аналогичный. У нас были переговоры о совместном участии, но они решили самостоятельно реализовать его, и весь административный ресурс был направлен против нас», — сказал Романович.
На условиях долгосрочной аренды «ТЭН» принадлежит земельный участок, часть которого сейчас занята садами. На свободной земле можно построить только первую очередь распредцентра, поэтому для осуществления заложенной концепции и строительства второй очереди придется решать вопрос о сносе дач и получении этой земли.
Напротив участка «ТЭН» — «чистая» земля без обременений, права на которую оформил Абсалямов. Согласно выписке из государственного реестра недвижимости, с марта 2019 года она предоставлена в аренду ООО «Главрынок». Это юридическое лицо, созданное под проект ОРЦ, принадлежит Павлу Абсалямову (доля в 49%) и Гамлету Мори — родственнику Мелика Мори, который считается представителем интересов группы компаний «Регионы».
ГК «Регионы» — бизнес-проект семьи Зелимхана Муцоева, члена комитета Госдумы по обороне. По данным INFOLine Developers Russia TOP-100, группа занимает пятое место среди крупнейших владельцев недвижимости России.
По данным источников РБК Екатеринбург, Муцоевы не отказались от проекта. Собеседник утверждает, что без достижения компромисса между ТЭН и Муцоевыми ОРЦ так и останется на уровне первой очереди: при невысокой маржинальности дополнительные затраты на решение вопросов с дачниками делают экономику «в рамках одной только первой очереди» «не интересной». «Нужна будет земля для расширения, и вопрос будет стоять остро через пару лет», — считает он.
Чем интересен ОРЦ?
Конкуренция за право управлять распредцентром объясняется отсутствием в Уральском регионе проектов с аналогичной концепцией. По данным комитета по товарному рынку администрации Екатеринбурга, в городе действует 109 распределительных центров, но все они созданы ретейлерами и обрабатывают исключительно собственные грузовые потоки, недоступные для широкого рынка.
Директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова считает, что существующие объекты оптового распределения продуктов питания в Екатеринбурге представлены в основном устаревшими складскими объектами и продуктовыми базами, инфраструктура которых морально и физически устарела и не отвечает современным требованиям к хранению и переработке продуктов питания. Крупным складским комплексом для мелкооптовой торговли и розницы является Овощебаза № 4 в Завокзальном районе Екатеринбурга, которая будет снесена.
Эксперт Knight Frank подчеркивает, что для возврата вложенных средств девелопер должен предложить рынку действительно качественный продукт. «Важным фактором, который может оказать значительное влияние на успешность, является транспортная логистика внутри комплекса. Потоки грузового (оптовые покупатели) и легкового (розничные покупатели) транспорта должны быть разделены и пересечение потоков различных видов транспорта сведено к минимуму. При этом от управляющей компании ОРЦ потребуются значительные усилия по привлечению арендаторов и дальнейшей эксплуатации объекта», — считает она.