Евгений Шилов: «Отмена льготной ипотеки — это охлаждение рынка»
В конце 2023 — начале 2024 года на рынке недвижимости произошло много разнонаправленных изменений. С одной стороны, повышение первоначального взноса до 30% отсекло часть потенциальных заемщиков. С другой — грядущая отмена льготной ипотеки заставила покупателей быть в тонусе. На этом фоне в Екатеринбурге продажи жилья в январе рухнули в 3,5 раза по сравнению с предыдущим месяцем.
О том, как в 2024 году будет выглядеть рынок новостроек, РБК Екатеринбург обсудил с управляющим директором «Ривьера-Инвест Екатеринбург» Евгением Шиловым.
— Ходит много разговоров про отмену льготной ипотеки. В предыдущие периоды это приводило к ажиотажному спросу, разгону цен и продлению программы. Как будет в этот раз?
— На протяжении последних двух-трех лет новостной фон сильно влиял на решения, и люди делали покупку на эмоциях. До того я всегда утверждал, что льготную ипотеку продлят, поскольку это важная мера поддержки населения и строительной отрасли. Но сейчас ситуация изменилась, и летом программу действительно отменят. Об этом свидетельствуют заявления руководства страны и Центробанка. И это может ударить по значительной части населения.
В последние годы в России начала развиваться промышленность и стали открываться новые производства. В связи с этим у людей выросли реальные доходы и уровень сбережений. Наступил момент, когда они задумались, как сохранить эти накопления. И покупка недвижимости через льготную ипотеку, которая пока продолжает действовать, является логичным выбором.
— В последний месяц ключевые российские банки ввели комиссию за выдачу льготной ипотеки. Как такая позиция кредитных учреждений скажется на спросе?
— Не нужно этого бояться. Многие компании все равно заплатят комиссию, поскольку эти банки (речь идет о «Сбере», ВТБ и «Альфа-Банке») контролируют подавляющую долю ипотечного рынка и никто кроме них не способен предложить аналогичных условий по проектному финансированию и льготной ипотеке.
— Значит, цены вырастут еще?
— Не обязательно. Есть компании, например наша, которые не собираются повышать стоимость квартир. Я считаю, что такой подход правильный: время ограничено, и нужно использовать потенциал льготной ипотеки.
Можно, конечно, отказаться платить комиссию банкам и потерять часть покупателей, которая не сможет взять ипотеку по выгодным ставкам. Но кому от этого станет лучше?
— Получается, застройщики готовы пожертвовать маржинальностью?
— Маржинальность — интересная вещь. Можно зарабатывать на рентабельности с квартиры, а можно — на объемах. Некоторые застройщики готовы инвестировать свою прибыль в создание таких условий, чтобы люди могли купить больше жилья.
Среди прочего доходы девелоперов крутятся вокруг комиссий за льготную ипотеку. Кто-то решает работать по новым правилам, продает больше квартир, быстрее наполняет эскроу-счета и платит меньшую сумму по проектному финансированию. А для кого-то выгоднее не субсидировать ставку и платить больше по кредиту на стройку.
— Есть мнение, что квартиры скоро подешевеют. Подешевеют?
— Нет. Мы привыкли, что дорожает только доллар, но можно найти графики и посмотреть, как за 20 лет выросла стоимость недвижимости. Цифры будут сопоставимы. Такая динамика связана с увеличением себестоимости строительства и инфляцией: растут зарплаты рабочих, стоимость строительных материалов.
В кризисы темпы роста цен замедлятся, но в долгосрочной перспективе недвижимость — это лучшее вложение денег. Рынок в дальнейшем будет только расти, учитывая, какой огромный объем старого жилого фонда предстоит заместить на новый.
— И в этот момент государство отменяет льготную ипотеку и обрубает спрос…
— Я бы назвал это успокоением, или охлаждением, перегретого рынка. Во-первых, за счет ужесточения условий выдачи ипотеки отсеются плохие заемщики, которым из-за низких доходов трудно обслуживать кредиты. Для банковской системы большая доля таких кредиторов — опасная ситуация. Повышение порога входа приведет к тому, что решение о покупке жилья станет более обдуманным.
Во-вторых, власти были заинтересованы в том, чтобы обеспечить семьи качественным жильем. Но в последнее время появилось множество спекулянтов, которые зарабатывали на разнице между дешевой ипотекой и высокими ставками по депозитам.
— Время инвестиций в жилую недвижимость закончилось?
— Государство целенаправленно борется именно со спекулятивным спросом. Раньше инвесторы покупали квартиру на котловане, а готовое жилье продавали вдвое дороже. Сейчас много таких, кто хочет сохранить свои деньги. У людей появляются накопления, и они думают, что с ними дальше делать.
Валюта? Да, но не в одну корзину.
Ценные бумаги? Подходит не всем.
Автомобили, предметы роскоши? Сомнительно.
У меня много знакомых, кто хочет пристроить 3-5 млн рублей. Они уверены, что вложение в квадратные метры — беспроигрышный вариант. Если недвижимость подорожает, они ее продадут и заработают. Нет — оставят детям или будут сдавать в аренду.
Я думаю, что в итоге ужесточение условий покупки квартир приведет к тому, что строящееся жилье будет лучше. При дешевой ипотеке у застройщика есть большой соблазн скомпоновать дом из «инвестиционных» студий и задорого их продавать. Так появляются микрорайоны с человейниками на тысячу квартир, откуда из-за пробок трудно выехать.
— Сейчас жилье качественнее того, что строили пять-десять лет назад?
— Без сомнений. Например, 15 лет назад девелоперы строили дома с убогими подъездами, без ремонта и с железными дверями. Бери что дают. Потом застройщики начали делать красивые холлы с дизайнерской отделкой, прозрачными входными группами и колясочными. Дальше это распространилось на все места общего пользования и дворовые территории. Сегодня мы эволюционно подошли к тому, что правилом хорошего тона считается чистовая отделка.
— Среди девелоперов есть тенденция на передачу квартир покупателям в чистовой отделке?
— К сожалению, нет. Причиной этого являются «профессиональные» приемщики. Это армии людей, которые ставят своей целью вымотать строителей, заработать на нас деньги. Через месяц после ввода дома все почтовые ящики завалены листовками от этих «юристов», обещающих вернуть 200 тысяч. Им неважно, есть на самом деле недостатки или нет. Они раздувают до неимоверных размеров любую мелочь.
Поэтому нам очень выгодно передавать квартиры без ремонта, но мы так не делаем. Потому что я искренне считаю, что чистовая отделка — это правильная эволюция развития жилья.
— И какой следующий пункт в эволюции жилья?
— Скоро мы дойдем до того, что в стоимость ипотеки будет включаться паркинг. Большие кварталы — это проблемы с парковкой. Мы готовы строить стоянки, но их никто не покупает, потому что у людей хватает денег только на квартиру.
Покупка жилья вместе с паркингом — то, к чему мы неизбежно придем. Это начнется с больших квартир, а потом распространится на все.
— Есть представление, что будет после отмены льготной ипотеки?
— Спрос сохранится. Из-за развития промышленного производства реальные доходы продолжат расти. Желание иметь собственную крышу над головой у людей никуда не исчезнет.
А детали будут зависеть от того, насколько и как быстро понизится ключевая ставка. Понятно, что под 20% массово жилье не станут приобретать. Мы слышим от экономистов оптимистичные прогнозы на вторую половину года, когда инфляция снизится до 4,5%. Вслед — улучшатся условия по жилищным кредитам.
Думаю, что отмена льготной ипотеки и снижение ключевой ставки уравновесят друг друга, что приведет к сбалансированному рынку недвижимости.