Как Алексей Гончаров привел ГК «ПИК» на строительный рынок Екатеринбурга
Депрессивная территория площадью 300 га давно находилась в поисках инвестора и драйвера редевелопмента, и сейчас на финишной прямой переговоры идеолога развития этого района с представителями крупнейшей группы строительных компаний в стране — «ПИК».
Для сравнения: территория промышленного гиганта, имя которого также часто всплывает в последние годы в связке с термином «редевелопмент», — Уралмашзавода — 400 гектаров. То есть всего в 1,3 раза больше предполагаемого под застройку «Завокзального». Масштабность проекта не оставляет сомнений, но камнем преткновения на пути его реализации определенно станет слишком большое количество участников. Сейчас у промышленной площадки порядка 200 собственников разного калибра, и большинство из них ждут новостей о будущем этой территории.
Владелец предприятия «Уралпластик», с площадки которого предполагается начать застройку «Завокзального», рассказал «РБК-Екатеринбург» о том, кто и какое жилье будет здесь строить, почему ему не удалось скооперироваться с местными девелоперами и что он намерен предложить многочисленным арендаторам существующих помещений.
— С самого начала было понятно, что для такого крупного проекта, который я затеял, нужен очень мощный, продвинутый партнер. В первую очередь компания должна быть финансово устойчива. Во вторую — она должна производить продукт, который продается в кризис, который чем-то отличается, который нравится людям.
— Долго ли шли переговоры?
— Конечно, таким глобальным компаниям не свойственно принимать поспешные решения, тем более что для них был важен именно большой проект, с большой перспективой. Чтобы оценить, насколько будет интересным здесь тот продукт, который они разрабатывают, они провели собственный анализ рынка Екатеринбурга. И пришли к выводу, что смогут разнообразить его, что в свою очередь даст синергетический эффект для всего рынка. Это как ряды ювелирных или меховых магазинов, стоящих на одной улице дверь в дверь: такое соседство выгодно всем.
— А что принципиально нового ПИК добавит екатеринбургскому рынку жилой недвижимости?
— Мне очень нравится фраза гендиректора «ПИКа» Сергея Гордеева: он говорит, что компания — это Apple на рынке недвижимости. Ее на самом деле отличает очень скрупулезный подход к вопросам удобства. Каждая деталь в квартире, зоне отдыха, МОПах продумана. Любая деталь проходит экспертный анализ строителей, архитекторов, продавцов, то есть это огромный командный проектный труд. После этого создается альбом решений, который еще долго обкатывается и тестируется. Чтобы в результате получился продукт, который хочется купить еще раз — как айфон. Поэтому мой выбор и пал именно на эту компанию, а им подошел масштаб проекта.
— Судя по тем экскурсиям по вашим заводам, что есть в открытом доступе, вы как раз сторонник высокотехнологичных решений…
— Да, я это обожаю. Подход руководителей «ПИКа» к построению компании похож на мой подход к работе заводов. Жесткая стандартизация, бескомпромиссное регламентирование всех процессов. Это как раз и есть современный, высокотехнологичный подход.
— Вы сами очень долго размышляли над этим проектом и успели сделать много наработок по нему. Встроятся ли они все в такую забюрократизированную систему «ПИКа»?
— Мне как раз нравится то, что мои предложения стараются учитывать. Я действительно давно провожу маркетинговые исследования, у меня работали огромные команды архитекторов, в том числе иностранных, которые прорисовывали разные варианты. С тех пор, когда я еще сам планировал финансировать реализацию проекта, я четко сформулировал для себя, что я хотел бы здесь видеть, чего не хватает Екатеринбургу. Я не отношусь к людям, которым интересно построить дом и обнести его забором; мне интереснее приблизить рынок жилья к европейскому уровню, когда немаловажную роль играет внешняя среда. В Екатеринбурге сейчас, к сожалению, этого нет. Поэтому я думаю, что то жилье, что здесь появится, в перспективе будет чрезвычайно интересным. И если проект пойдет удачно, если им заинтересуются власти, то его можно будет тиражировать в других городах региона. У «ПИКа» хватит ресурсов для этого — после слияния с компанией «Мортон» он стал крупнейшим игроком на рынке недвижимости в России, номером один по объемам строительства и выручке.
— В Екатеринбурге в последние годы многие строят в партнерстве — как, например, «Атомстройкомплекс» и «Малышева 73». У одного земля, у второго строительные мощности. Ваши договоренности с «ПИКом» выстраиваются по этой же схеме?
— Да, это стандартный подход. Мой ресурс — земля. При этом, как я уже говорил, к моему мнению прислушиваются, но я не собираюсь его навязывать. «ПИК» — большие профессионалы в своем деле, такому партнеру я доверяю.
— Известно, что проект предполагает не только строительство жилья, но и коммерческие площади. Как минимум — чтобы создать экран между жилыми кварталами и проходящей рядом железной дорогой. Для кого они будут строиться? Не для тех ли арендаторов и собственников, которые сейчас сидят на площадях, предполагаемых под снос?
— Пока не стану раскрывать подробности, но к моменту старта строительства я намерен предложить для них интересную площадку, чтобы продолжить взаимоотношения. Я готов инвестировать в то, чтобы они не потеряли в уровне комфорта. До старта проекта мы успеваем синхронизировать эту ситуацию и постараемся сохранить всех арендаторов. У нас, например, на работу каждое утро приходит три тысячи человек, и мне не хочется потерять эти рабочие места. Хотя в принципе, наверное, это задача государства.
— Это задача государства, но вы готовы взять ее на себя, поскольку здесь есть и ваш интерес?
— Ну конечно. Если эти люди работают здесь и получают зарплату, возможно, им будет интересно купить здесь жилье.
— Три тысячи человек — это ведь далеко не все, кто работает на этой территории. Что будет с остальными? Большое количество собственников и арендаторов — это одна из самых больных тем во всем этом проекте.
— Дело в том, что когда начнет формироваться новое лицо этого района, многие собственники, которые сейчас не доверяют этому проекту, наверняка изменят свое мнение о нем и сами выступят с предложениями. Кто-то — в мой адрес, кто-то предпочтет договариваться с моим партнером. Мы пока не форсируем эти переговоры, а только спокойно мониторим ситуацию. Сначала надо окончательно определить все параметры будущей застройки, и эта работа еще идет. На этом этапе просто есть уверенность, что это правильное место и правильный девелопер, поэтому я понимаю, что предложение, которое появится на рынке Екатеринбурга, будет тщательно выверенным и очень качественным. Я могу сказать, что в некотором роде я разбалован предложениями по этой площадке от других компаний, но когда я посетил объекты, которые строит «ПИК», я понял, что и сам бы жил там с удовольствием. Представьте себе огромный, больше гектара, двор без машин, засаженный взрослыми деревьями…
— Вы сейчас в каком доме живете?
— В частном…
— И хотите сказать, что переехали бы в панельный многоквартирник?
— Во-первых, «ПИК» только в Москве строит панельные дома, потому что там он может гарантировать качество. В регионах, как правило, возводят монолит. Во-вторых, имеет значение не то, из чего он построен, а то, насколько мне и моей семье удобно, комфортно, безопасно. Чтобы квартирография была эргономичной и функциональной. Чтобы все это имущество обслуживалось без сбоев. К тому же когда в период кризиса застройщик продает все квартиры в доме еще до сдачи, когда прораб на стройплощадке ходит в белой рубашке и галстуке — это впечатляет. Это высочайший уровень управления.
— А распроданный еще до сдачи дом — это, по-вашему, заслуга рекламы или цены?
— Сам продукт имеет ценность. Он интересен, он удобен для проживания, у него не заоблачная цена и высочайший, бескомпромиссный уровень контроля качества. То есть уровень такой же, на каком у нас в Екатеринбурге строит из кирпича компания «Чусовское озеро». Чтобы такое сделать, надо чтобы вся структура работала как одно целое. Я по своим заводам могу это сказать: такой уровень возможен, только когда все предприятие работает как один организм, на одном дыхании.
— Почему же ваш партнер — не «Чусовское озеро», а московская компания? Вы ведь наверняка обсуждали этот проект с Владимиром Верпатовым (директор «Чусовского озера». — Прим. ред.). Чем закончилось это обсуждение?
— Да, я хотел этот проект реализовать именно с ним. Но проект очень большой, здесь огромное количество денег нужно будет выложить на самом старте, потому что застраиваться он будет кварталами. Чтобы люди увидели, как это будет выглядеть, нужен сразу квартал — не 20-30 тысяч квадратных метров, а 100, 150, 200 тысяч. Это слишком большая финансовая нагрузка для любого местного застройщика. На такую способен только федеральный игрок такого масштаба, как «ПИК».
— Что случится с рынком новостроек Екатеринбурга, когда к нам зайдет «ПИК»?
— Абсолютно ничего особенного не произойдет. Это на 100% рыночная компания, и она будет следовать рынку. Будут строит ровно столько, сколько будет потребителей на их продукт. Они не будут ни с кем конкурировать, у них свой путь, и он очень жестко формализован. Если они что-то и добавят нашему рынку — так это системности.
— Я имею в виду не конкурентную среду, а общий уровень культуры строительства. Вы, возможно, наблюдали, как в Екатеринбург заходила компания «Брусника» со своими стандартами и подходами…
— Да, наши компании тоже начали меняться…
— Произойдет ли что-то подобное в случае с «ПИКом»?
— С этой точки зрения будет много всего интересного, но пока я хотел бы сохранить интригу. Скажу лишь, что у этой компании много ноу-хау, которые очень быстро подхватят в Екатеринбурге.
— Когда все начнется?
— Я думаю, в следующем году. Могу сказать лишь, что мы не будем затягивать с открытием продаж в первой очереди. И первая очередь будет представлять собой не один дом, а сразу квартал со всеми зонами отдыха.
— Те эскизы, которые сейчас опубликованы на сайте «Земельного союза «Завокзальный», совсем потеряли актуальность?
— Да, они устарели. «ПИК» уже нарисовал совсем другое — по своим четким стандартам, обкатанным в столице и получившим максимальное одобрение покупателей.
— Голосование рублем?
— Да. «ПИК» нравится мне еще и тем, что это чисто рыночная компания. Без каких-то там желаний сыграть в какую-то игру с государством или еще чем-то. В этом проекте задача государства заключается лишь в том, чтобы построить социальные объекты — мы их запланируем, передадим участки под строительство, и надеюсь, что государство хотя бы с опозданием выполнит свои обязательства.
— А если государство скажет, что построит здесь школу только через 15 лет?
— Меня устроит, даже если оно просто гарантирует оплату когда-нибудь потом. Я найду инвестиции, чтобы построить школу — с использованием того же механизма частно-государственного партнерства можно обеспечить финансирование этой школы. Главное, чтобы эти планы были отражены в бюджетных документах. Государство для того и существует, чтобы строить садики, школы и дороги — а для чего иначе?