Экс-владелец сети АЗС Ergo строит апартаменты в центре Екатеринбурга

Читать в полной версии

Заправки «Эрго» известны всем екатеринбургским автовладельцам. Их фишка в том, что там нет оператора, а сами станции занимают крохотные пятачки земли. В 2005 году первую такую колонку открыл тогдашний мэр Аркадий Чернецкий, и она стала первой в стране заправкой подобного типа. Александр Трунтаев тогда был председателем совета директоров компании, которую градоначальник благословил на новое начинание.

Сегодня в самом центре Екатеринбурга набирает обороты строительство одного из самых обсуждаемых объектов — апарт-отеля «Радиус». Здание, проект которого лишь с третьего раза получил одобрение городского Градостроительного совета, вырастет за архитектурным памятником «Дом контор» на углу улиц Малышева и 8 Марта. Проект, который было очень легко загубить, если хоть немного ошибиться в концепции.

Сейчас еще рано говорить, насколько успешным будет объект, однако застройщик в нем уверен. Деньги, вырученные от продажи «маленькой, но гордой» сети АЗС, пойдут на хорошее дело — по сути такое же по духу. Чтобы прочувствовать, что это за проект, мы начали разговор с того, как 11 лет назад появилась идея построить в городе заправку, подобных которой до этого не было.

— Кто в 2005 году придумал построить в городе АЗС самообслуживания?

— Это была целая группа единомышленников, и я не могу сказать, что мы сами всё придумали. За основу мы взяли опыт Швеции. Правда, нам пришлось очень сильно адаптировать его под местные условия и реалии. Тогда мы даже не думали, во что в итоге выльется этот проект. Мы поставили первую АЗС в районе ЖБИ, рядом с универсамом «Кировский». И уже через месяц эта заправка стала суперпопулярной. Там была просто сумасшедшая экономия времени, а «человеческий фактор» был сведен к минимуму. Вдобавок мы позволили себе добавлять в бензин присадку Basf, повышающую октановое число, что вообще тогда было не принято.

— Что конкретно пришлось адаптировать в шведском опыте?

— Например, систему оплаты. Мы разработали софт, который позволял производит оплату всеми возможными способами, даже с телефона — в команде были талантливые ребята с радиофака УПИ. Но сами купюроприемники пришлось заказывать с Аляски, чтобы была гарантия работоспособности в экстремальные морозы. И такие морозы действительно ударили — однажды ночью стукнуло минус 45 градусов. Ни один аппарат нас не подвел.

— Сколько стоит такая заправка по сравнению с привычной АЗС?

— Это совершенно другие деньги. Для обычной АЗС надо больше земли, там нужно платить зарплаты операторам, а нам даже удавалось немного демпинговать за счет сокращения этих издержек. ВИНКи — «Лукойл» и «Газпром» — конечно, возмущались, но мы все равно гнули свою линию. Ну и, конечно, это совершенно другая философия. Когда тебе на заправке предлагают кофе с бутербродом — это здорово, но временной ресурс гораздо ценнее этого сервиса.

— Почему вы решили продать «Эрго» «Башнефти»?

— Этот вопрос мне и в самой «Башнефти» задавали. Я убежден, что у любого бизнеса есть пять стадий: рождение, становление, зрелость, старение и смерть. Я сказал, что мне не хотелось бы продавать на двух последних стадиях, потому что это уже другая цена. На самом деле в тот момент крупные компании договорились между собой выпускать лимитированное количество бензина, и доходная часть резко сократилась. Мы начали работать в ноль, и впереди весьма отчетливо маячил минус. А бизнес находился в стадии зрелости. И мы решили его продать.

— Чем занялись потом?

— «Эрго» в принципе не был нашим единственным бизнесом. Мы, например, начинали проект бизнес-центра «Филитц», стояли у его истоков. За этот землеотвод мы построили для зоопарка слоновник, купили слониху Дашу. Весной 2008 года нам предложили реализовать свою долю в проекте — 55%, и мы, подумав, согласились. И это оказалось большой удачей, потому что в сентябре 2008-го вы сами помните, что произошло. Был небольшой проект реставрации особнячка на улице Горького. А над идеей проекта «Радиус», строительство которого только сейчас начали, мы размышляли начиная с 2005 года.

— Это как раз интересно. Почему так долго?

— На самом деле события развивались очень динамично. Там было старое здание ломбарда. Оно насквозь пропахло нафталином, запах стоял просто невозможный. Муниципалитет передал нам это здание под снос. Мы заплатили компенсацию, а потом выяснилось, что подвал принадлежит другим людям. Наверное, это был наш недочет — не до конца разобрались со всеми нюансами, тем не менее, когда ты уже купил, условно говоря, одну комнату в квартире, договариваться с соседями хоть и сложно, но надо. Деваться некуда, мы договорились. Прошли экспертизу, получили весь пакет документов, необходимый для строительства, получили деньги за продажу доли в «Филитце» и уже готовы были начать строить, как грянул кризис.

— Тогда предполагалось, что это будет офисное здание?

— Да. Более того — оно должно было быть второй очередью уже строящегося офисника, а следом должна была появиться и третья очередь. И у собственника первого здания было нормальное желание, чтобы и две последующие очереди принадлежали ему. Но так получилось, что второй объект достался нам. И пока мы вошкались с документами и правами собственности, вместо того чтобы обустроить переходы из своего здания в наше, он сделал в этом месте окна. Получилось, что у нас разрешение на строительство, а мы не можем выйти на площадку, потому что наше здание закроет окна соседнего здания, только что сданного в эксплуатацию.

— Ситуация патовая. Уйма денег потрачена впустую. И как вы поступили?

— Мы хорошенько всё взвесили и остановились.

— Решили делать новый проект?

— Да, мы сделали новый проект и вышли с ним на Градсовет. К этому времени ситуация в городе изменилась, получить землеотвод и оформить документы стало значительно сложнее, а Градсовет стал фактически принимать решения, быть или не быть тому или иному объекту в городе. Вы ведь знаете, что Градсовет согласовал наш проект только с третьего раза. И наконец сейчас я могу сказать, что разрешение на строительство получено и мы вышли на площадку.

— Страшно?

— Интересный вопрос…

— Сейчас мало кто отваживается начинать новые стройки, но те, кто их начинает, не упускают возможности похвастаться этим. А на самом-то деле тут есть чем хвастаться?

— С одной стороны страшно, с другой — интересно. Страшно интересно! Мы же все прекрасно понимаем, что если кто-то хочет построить что-то на деньги дольщиков и вкладчиков, то этого не будет. И это нормально, ведь все, кто хотел вложиться в стройку и в недвижимость, сделали это в 2015 году. А остатки потратили на автомобили, телевизоры и кофеварки. И я вам честно скажу: если бы проект был хоть немного другим, мы бы, наверное, снова взяли паузу.

— Что же в этом проекте внушает вам такой оптимизм?

— У «Радиуса» есть три уникальных особенности. Первая — местоположение. Других площадок в самом центре города просто не осталось: всё, что можно, уже застроили. Второй момент, который нас воодушевляет, — нарезка, которую мы придумали. Минимальная площадь апартаментов будет 21 кв. метр.

— Вы считаете это конкурентным преимуществом?

— Мы много времени посвятили консультациям, набирались международного опыта. В Европе нарезка апартаментов очень четко сегментирована. Например, во Франции есть отельная группа Accor, с которой мы вели переговоры. Одно из ее направлений, которое занимается апартаментами, называется Adagio. Это комплексы, в которых 70% апартаментов имеют площадь 25 кв. метров, еще 25% — 35 кв. метров, а оставшиеся 5% апартаментов — по 50 кв. метров. К выверенному до такой степени подходу в России только начинают приближаться. В направлении Adagio есть подразделение Adagio Access, которое специализируется на апартаментах для внутренних туристов. То есть во Франции это, условно говоря, апартаменты для путешествующих по Европе европейцев…

— Это какой-то пул номеров в составе гостинично-апартаментного комплекса?

— Нет, это отдельные комплексы апартаментов, специализирующиеся исключительно на этом сегменте. Там площадь каждого апартамента — 18 кв. метров. То, что необходимо, чтобы комфортно провести одну ночь. Место, где можно поужинать, принять душ и выспаться. Это и есть тот формат, который мы взяли за основу. Философия заключается в том, что мы все привязаны к работе. Мы уходим на работу рано утром и возвращаемся поздно вечером. И 18-метровый апартамент формата Adagio Access (или в нашем случае 21 кв. метр)  — это как раз та площадь, которая нужна, чтобы нормально отдохнуть.

— То есть это не семейный формат?

— Ни в коем случае. Формат мы четко определили как молодежный. Это место, в котором комфортно жить одному, максимум вдвоем. Оно предназначено для людей, которые заканчивают институт, начинают самостоятельную жизнь. Здесь не предусмотрено место для танцев. Но это центр города, где в шаговой доступности огромное количество заведений самой разной направленности. Однако помимо французского опыта мы учли и наши реалии. Есть люди, которые хотят жить только в центре, и для них мы предусмотрели другую нарезку. Если нижние этажи — до седьмого включительно — будут предназначены для молодежи, то верхние, откуда открывается вид на храм «Большой Златоуст» и на центр города, будут попросторнее.

— Но ведь это совершенно разные социальные группы. Вы считаете, что они смогут соседствовать?

— Хитрость в том, что такое соседство не предполагается. У каждой секции будет своя входная группа, отдельная группа лифтов, эти люди могут никогда не пересечься. Только апартаменты с мелкой нарезкой будут выходить окнами во двор «Дома контор», а более просторные — на храм. И мы понимаем, что у потребителя сформировался запрос на такие апартаменты с хорошим видом. Именно этот аспект привлекает в башне «Исеть», Opera Tower и второй очереди Limerance.

— А чем тогда «Радиус» отличается от них?

— Тем, что мы не позиционируем его как объект премиум-класса. Иначе он был бы просто одним из многих. Нам самим это было бы уже не так интересно. У нас же стоимость квадратного метра — порядка ста тысяч рублей.

— Сто тысяч за квадратный метр апартаментов с чистовой отделкой?

— Не просто с чистовой отделкой, а под ключ. Заезжай и живи. Правда, насчет чистовой отделки на верхних этажах мы еще размышляем, поскольку эта целевая аудитория не всегда готова принять чужие дизайнерские решения. Так что как раз здесь возможны варианты. А на нижних этажах за 2 млн рублей можно купить апартаменты, полностью готовые к проживанию.

— Хорошо. Вы сказали, что у «Радиуса» есть три уникальных особенности. Назвали локацию и нарезку. А третья?

— Третья особенность «Радиуса» заключается в том, что это по сути готовый арендный бизнес. Сегодня экономика находится в таком состоянии, что спектр бизнесов, из которых можно выбрать, сужается. Становится меньше точек приложения капитала. Раньше можно было открыть автомойку, построит заправку, и это было доходно и интересно. Сейчас — уже не настолько. Раньше покупка инвестиционных квартир считалась надежным, проверенным способом инвестирования — а сейчас этим никто не занимается в прежних объемах. Купить квартиру, чтобы сдавать ее, — сегодня это не самый привлекательный способ вложения нескольких накопленных миллионов, потому что общество становится более цивилизованным, и вот уже соседи против, налоговая землю роет — происходят вещи, которых раньше не было!

Но если эта бизнес-модель уже заложена в объекте, то у него получается совсем другая экономика. Смотрите. Человек покупает в центре города квартиру, чтобы сдавать ее. Возьмем хорошую цену — 80 000 за кв. метр, округленную площадь «однушки» — 40 кв. метров. Получаем 3,2 млн, добавляем 800 тысяч на ремонт и оборудование минимальным набором бытовой техники. Теперь эту квартиру, которая вышла стоимостью в 4 млн рублей, можно сдавать. За сколько? Например, за 20 000 рублей — для ровного счета, плюс-минус.

Апартаменты в «Радиусе» за счет площади стоят не 4, а 2 млн рублей. Сдавать такой объект за те же 20 000 — это уже совершенно другие расчеты, согласитесь. К тому же здесь будет управляющая компания, специализирующаяся на арендном бизнесе. То есть мы рассматриваем сумму 2 млн рублей не как стоимость жилья, а как порог вхождения в бизнес.

— А стоимость в сто тысяч рублей за кв. метр — это только сейчас, на старте?

— Конечно, когда здание будет построено, цена будет выше. Но, честно говоря, мы не ждем сейчас активных продаж. Даже больше скажу — мы еще не решили для себя, будем ли их стимулировать. Есть вариант, что мы вообще оставим здание себе и сами будем управлять им.

— Но продажи вы открыли?

— Продажи открыли, но рекламную кампанию пока придерживаем. Понятно же, что сейчас строительство находится не на той стадии, когда народ был бы готов покупать. Надо чтобы здание хотя бы показалось из-за «Дома контор», а то никто ведь и не знает, что там стройка началась. Ну кран стоит, но мало ли зачем...

— То есть как минимум восьмой этаж.

— Да. И вот мы раздумываем, продавать ли его вообще. Потому что непонятно, что будет дальше. У нас были заправки, были другие интересные бизнесы, а дальше-то что? Возможно, пришла пора остановиться, создать свою управляющую компанию и сдавать апартаменты в аренду. Возможно, это будет приносить не самый сногсшибательный доход, но он все равно будет выше, чем на банковских депозитах.

— Как вы считаете, сейчас многие застройщики нацелены на такое вот компактное жилье?

— Думаю, да. Люди сейчас считают свои деньги и покупают ровно столько квадратных метров, сколько им нужно. Никто не хочет выбрасывать деньги на ветер. Каждый метр пространства должен постоянно использоваться. В Европе компактные квартиры и апартаменты давно стали нормой. А в России никто не верил в успех, еще когда мы стали ставить в Екатеринбурге компактные АЗС: никто не думал, что на маленьком кусочке земли можно сделать бизнес, который будет работать не менее эффективно, чем большая заправка. Но потом это стало нормой. Точно так же и маленькие жилые пространства становятся все более популярными, потому что люди поняли все их плюсы.