Эксперты: рынок новостроек в регионе стоит, спросом пользуется «вторичка»
В Калининграде «квадрат» в новостройке сегодня обходится на 4,7% дороже, чем на рынке вторичного жилья. Такую статистику приводят специалисты федерального портала «Мир квартир», сопоставив цены на рынке недвижимости в 70-ти российских регионах.
Цены завышены
По их данным, квадратный метр на рынке калининградских новостроек обходится покупателям в 120 тысяч рублей. Квадрат вторичного жилья в столице самого западного региона страны можно приобрести за 114,7 тысяч рублей.
По мнению руководителя агенства недвижимости Ларисы Шуляк, цены намного завышены в обоих случаях. Как правило, калининградцы сейчас предпочитают покупать новостройки уже оформленные в собственность на физических лиц. Такие объекты минимум на 10% дешевле, чем у застройщиков. По факту новостройки уходят по 100-110 тысяч рублей. Жилье от них в настоящее время спросом не пользуется, несмотря на льготную ипотеку и другие инструменты господдержки.
«К нам приходят клиенты, которые говорят, что, несмотря на все действующие в стране льготные программы, сегодня экономически выгодно приобретать объекты на вторичном рынке. Как правило, это дома, которым по 3-4 года, они предлагаются по хорошим ценам и людям такие предложения интереснее. В среднем ценник начинается от 100 тысяч за «квадрат» при наличии хорошего места и ремонта. Но есть варианты от 85 тысяч за кв.метр и ниже», — озвучила эксперт.
Шуляк констатировала, что, в целом, на региональном рынке недвижимости стоимость жилья стала снижаться.
«Еще в январе цены вроде стабилизировались, а в феврале опять пошли на спад. Эту ситуацию уже понимают сами продавцы, спокойней прислушиваясь к нашим рекомендациям по ценам. Сейчас могут держать цены те, у кого немотивированные продажи, кто не спешит избавиться от недвижимости», — прокомментировала риэлтор и отметила, что больше сделок сейчас в регионе совершается по объектам вторичного рынка.
« Если сравнивать первичный и вторичный фонд, то вторичный еще хоть как-то продается. Интерес у покупателей здесь не только на квартиры, но и на дома, земельные участки. Любят как правило объекты со свежим ремонтом, с минимальным количеством мебели и техники. В новостройках же вообще затишье, несмотря на большое количество хороших предложений от застройщиков. По вторичному рынку движение идет и это вселяет оптимизм, нет зловещей тишины. Люди интересуются, оставляют заявки, звонят из других регионов, что тоже приятно. У риэлторов сейчас вторичка — «это синица в руках», — резюмирует собеседница.
В целом по стране, особенно заметна разница между ценой квадратного метра нового и старого жилищного фонда в Астрахани, где новостройки на 65,1% дороже вторички. Также большой разрыв наблюдается в Новокузнецке (+52%), Челябинске (+32,2%), Краснодаре (+32,1%), Архангельске (+31,5%), Ленинградской области (+31,4%), Нижнем Тагиле (+28,7%), Чите (+28,1%), Казани (+28,1%) и Перми (+27,8%). В России сейчас кв. метр новостройки, по данным портала «Мир квартир», стоит 110,8 тысяч рублей, что на 13,5% дороже квартир вторичного рынка, где «квадрат» обходится в 97,6 тысяч.
Стоимость лота
Если сравнить среднюю цену выставленной на продажу квартиры, то в Калининградской области разница между квартирой в новом доме и вторичном фонде составляет 12,5%. Так, в новостройке жилье можно приобрести в среднем за 7,3 млн рублей, тогда как на вторичном рынке его ценник составит 6,5 млн рублей.
Самая большая разница отмечена в Новокузнецке (+134,5%), Астрахани (+46,7%), Волжском (+43%), Казани (+35,3%), Пензе (+33,1%), Нижнем Тагиле (+32,6%), Кургане (+30,3%), Липецке (+30%), Краснодаре (+28,7%) и Нижнем Новгороде (+28,6%).
По словам гендиректора федерального портала «Мир квартир» Павла Луценко, раньше считалось, что новостройка должна стоить меньше, чем «готовая» квартира, ведь она представляет собой голые бетонные стены, которые еще предстоит превращать в жилое помещение. Ситуацию во многом изменило предложение от застройщиков с отделкой, что «уравняло в правах» оба сегмента. Удорожанию новостроек способствовало и повышение стоимости стройматериалов. Но главным фактором роста цен, по мнению федерального эксперта,стала льготная ипотека. С ней покупка квартиры оказалась доступна широким слоям населения, и застройщики смогли существенно поднять ценники.
«Яндекс недвижимость» отмечает, что спрос на покупку квартир и домов на вторичном рынке в Калининградской области за год упал более, чем на 40%.
Президент региональной Гильдии риэлторов Олег Перевалов отмечает, что спрос на квартиры вторичного рынка сократился даже больше, а на новостройки рухнул минимум, на 70-80%.
На практике же 120 тысяч за «квадрат» новостройки и 114 — за вторичку — это цены маркетингового предложения из открытых источников. Цены сделок, по словам Перевалова, как правило, на 5-15% ниже представленных.
«По факту новостройку сейчас можно приобрести за 100 тысяч/ кв.метр и даже есть предложения от 80 тысяч. В данный момент на самом деле очень многое зависит от банков. Когда они дают одобрение проекту, то рассчитывают определенный проект маржинальности и они хотят его получить. В противном случае свою доходность банки перекладывают на застройщиков, и тогда те должны платить больший процент за пользование деньгами. Здесь получается замкнутый круг: застройщик не готов обслуживать проектное финансирование за большие проценты, кто-то просто не может физически этого сделать. В свою очередь банки тогда не разрешают снижать цены на объект, чтобы получить свою маржу. Застройщик вроде и рад снизить цену, но не может. В результате продаж очень мало, цена стоит высокая, выше рыночных», — объясняет Перевалов.
К чему это приведет, пока прогнозировать сложно. Если рынок оживет (а сейчас, мягко говоря, наблюдается большое затишье), то все может вернуться на свои рельсы, как было до ввода санкций. По самому худшему сценарию глава гильдии риэлторов прогнозирует ощутимое сокращение на рынке числа компаний-застройщиков.
«Условно говоря, банки просто заберут проекты себе или начнут поднимать проценты застройщикам. А те, в свою очередь, начнут банкротиться. Тогда на рынке новостроек останутся застройщики,которые имеют свою «подушку» и в меньшей степени зависят от банковского финансирования. В любом случае, развитие ситуации во многом сейчас зависит от внешней геополитики», — резюмирует собеседник РБК Калининград.
Как писал РБК Калининград, ранее эксперты предполагали, что цены на недвижимость в регионе устаканились. В начале февраля они прогнозировали, что рынок жилья оживился, и в ближайшее время, снижения цен ждать не стоит.