Шкуры инвесторов: как повлияет на калининградский рынок закон о дольщиках
Уже больше месяца действуют поправки в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» N 214-ФЗ, существенно ограничивающие компании в использовании средств дольщиков при возведении жилых домов. РБК Калининград и журнал «СТРОЮ» провели дискуссию, на которой выяснили у крупных игроков строительного и банковского рынков, как новые требования влияют на отрасль и какие изменения ждут ее в дальнейшем.
Благодарим за содействие в проведении мероприятия ООО "АвангардИнвестПроект» и отель Mercure.
Паршивые овцы
«В принципе законодательство, которое существовало, для надежного застройщика было нормальным. Но всегда в стаде есть паршивая овца, которая спровоцировала негативные ситуации и ужесточение норм», — заявила директор ООО «Ремжилстрой-Инвест» Ирина Губко, добавив, что в Калининградской области большая часть строительных компаний работала с привлечением средств дольщиков. А в регионе по сравнению с остальными субъектами РФ произошло значительно меньше инцидентов, связанных с обманом людей, вложивших деньги в строительство.
В то же время строители признают, что закон, несмотря на все сложности, призван в первую очередь защитить права дольщиков. «Закон непростой. Он создаст очень серьезные проблемы для застройщиков. Но на сегодняшний день он принят, чтобы мы защитили права граждан», — подчеркнул владелец ГК «Мегаполис» Евгений Морозов. Бизнесмен поделился взглядом с другой стороны.
«Я не буду так критичен по отношению к новым нормам. Потому что прошел школу госвласти (Евгений Морозов занимал пост министра строительства и ЖКХ области в правительстве Георгия Бооса, а также руководил минстроем региона с 2011 по 2013 годы, — прим. РБК Калининград) и был в зале, где сидят обманутые дольщики. Картина складывается совсем другая. Это люди, которые вкладывали деньги и ничего не получили. Власти нужно было решать этот непростой вопрос. Нелегко было каждый раз преодолевать эти проблемы», — признал руководитель «Мегаполиса».
Ячейка, в которой деньги лежат
Одно из главных нововведений — появление новых специальных эскроу счетов в банках. На них будут храниться средства дольщиков. Строители не смогут использовать эти деньги до тех пор, пока не будет сдан дом. При этом компании смогут получать кредиты в этих банках. Новая норма предполагает тесное взаимодействие банков и застройщиков.
Представители власти не видят в новой ситуации серьезных трудностей. «Если объект строился с привлечением кредитных средств, то контроль банков присутствовал всегда. И он остается прежним по большому счету. А если застройщик возводит объект на свои средства, ничего в его работе не поменяется», — отметила министр регионального контроля Елена Серая. Несмотря на то, что ограничение доступа к средствам дольщиков повлечет за собой ряд неудобств для компаний, во введении новых счетов имеются свои плюсы. «Все застройщики строят дома, чтобы их продать. А эскроу счет — это гарантия продажи. Банк выступает гарантом, своеобразной ячейкой, в которой лежат деньги», — уверена Елена Серая.
Однако в законодательных новеллах есть и спорные места. «Законом не предусмотрена ответственность банков за нарушение сроков прохождения платежей. Мы несем ответственность, а банк не несет. Компаниям деньги нужны в срок на оплату материалов», — заметила Ирина Губко.
Вопрос нарушения сроков прохождения платежей регулируется законодательными актами и Центробанком, акцентировал внимание управляющий калининградским отделением ПАО «Сбербанк» Сергей Шамков. Он добавил, что согласно закону о целевом использовании денежных средств, застройщик обязан предоставлять информацию о расходах банку при возникновении вопросов в течение трех дней. «Это единственная задержка по перечислению средств, которая может быть. И мы, и другие банки работаем в онлайн-системах, проведение платежей в электронном виде производится достаточно быстрыми темпами», — ответил на сомнения строителей руководитель регионального «Сбербанка».
«Четыре шкуры с инвестора»
Изменение схемы доступа к средствам дольщиков и необходимость получать кредиты в банках скажутся на итоговой стоимости квадратных метров. По оценкам игроков рынка, конечная цена может вырасти в среднем на 5-15%.
«Нас отрезали от дольщиков. Один хочет заплатить деньги. Другой хочет их взять. Но это пресекли. Ввели уполномоченные банки. Но почему не ввели уполномоченного застройщика? Например, устойчивые компании с устоявшейся репутацией могли бы брать деньги и управлять ими», — внес предложение руководитель проекта ЖК «Цветной бульвар» Виктор Иванюк.
Девелопер уверен, что закон в его нынешней редакции приводит к удорожанию жилья в первую очередь для потребителей. «Покупатель выступает в роли инвестора. Выходит, что он должен снять с себя не три шкуры, а четыре. Первая — он платит налоги со своей зарплаты. Вторая — оплачивает квартиру, в стоимость которой включены расходы на участников процесса — проектировщиков, генподрядчиков и так далее. Третья шкура — прибыль, которую получит застройщик при продаже. Часть этих денег поступает в госбанк. И банк затем выдает самому покупателю эти деньги в виде кредитов и ипотеки, взимая еще процент. И это еще одна, четвертая шкура», — объяснил цепочку Виктор Иванюк.
По его мнению, государство могло бы применить комплексный подход по аналогии с программой утилизации старых автомобилей: выкупать вторичное жилье у собственников по «дисконтной цене», субсидируя ипотеку или кредит для покупки нового жилья. «Во всем мире государство дает банкам деньги под ипотеку без процента. А банки берут 1-1,5% за обслуживание средств. Если игра в одни ворота прекратится и будет решаться вопрос, как сделать, чтобы не удорожать жилье — что нас и ожидает», — подчеркнул застройщик.
Банки помогут не всем
Представители банковской сферы единогласно отметили, что финансовые институты готовы работать по новой схеме. Однако, без сложностей на первых порах не обойдется, полагает управляющая филиалом "Калининградский" банка ВТБ Елена Шендерюк. «Это не означает, что не будет каких-то шероховатостей. В процессе работы могут возникнуть определенные спорные моменты, которые будут решаться с колес. Я уверена, что это не скажется на сроках проведения платежей и работ. Это будет сказываться на начальном этапе до того момента, пока не возникнет привычка работать в новом режиме», — заявила она.
По мнению Елены Шендерюк, все возможные «шероховатости» нового закона будут отработаны на ряде первых, пилотных проектов. «Нужен прозрачный разговор и прозрачная схема работы. Быстрый диалог — быстрое устранение недоработок», — заметила глава регионального ВТБ.
Банкиры озвучили готовность идти на компромисс со строительными компаниями вне зависимости от объемов работ. Но одновременно признали, что ряд фирм действительно не получит желаемые займы. «Мы как частный банк не поможем всему рынку. Мы вместе с госбанками эту миссию должны выполнять. Надо понимать, что у каждого банка своя кредитная политика. И все по-разному смотрят на эти риски. Есть сложности с точки зрения того как будет происходить процедура голосования. Мы уже занимаемся проектным финансированием. Но с точки зрения банка не все застройщики смогут подойти», — признал управляющий операционным офисом АО «Альфа-Банк» в Калининграде Александр Красненков.
Вместе с тем он озвучил проблему, которая в новом законе важна не только для застройщиков: если строитель не справляется с проектом, вся ответственность по его возведению ложится на банк, который должен будет заниматься завершением объекта.
Кто выживет?
Однако застройщики опасаются: раз решение о выдаче кредитов теперь возложено на финансовые учреждения, на рынке могут появиться аутсайдеры, которые не смогут получить финансирование. «Банкиры будут определять, кому дать деньги. Ничего плохого не могу сказать. Но избирательное финансирование может привести к появлению на рынке монополистов», - озвучил возможную проблему руководитель проекта ЖК «Цветной бульвар» Виктор Иванюк.
Вопрос о возможности ухода с рынка небольших компаний из-за нововведений поднимался неоднократно. Представители калининградской строительной отрасли неохотно обсуждали этот вопрос, не называя фирм, которым грозит закрытие. А часть игроков рынка оптимистично надеется на сохранение всех строительных предприятий региона. «Не хотелось бы видеть ни одного застройщика, который уйдет с рынка. Нам всем нужна работа. Нам нужно Калининградскую область сделать центром Европы. Сколько государство вложило для нас в инфраструктуру области. Она сейчас может быть лицом России. Все должны сейчас мобилизоваться, переждать немного и потом выстроить отношения так, чтобы жить и строить», — подчеркнул Виктор Иванюк.
А глава минконтроля области Елена Серая уверена, что региональный строительный рынок ждет другая тенденция: чтобы выжить на рынке небольшим компаниям придется объединяться между собой или с крупными предприятиями, уверена министр. При этом недобросовестным фирмам придется покинуть рынок.
«На одного и того же учредителя у нас в регионе бывает зарегистрировано до 25 компаний. Одно и то же лицо является и застройщиком, и подрядчиком, и дольщиком. По 70-100 квартир из дома компании продают собственным фирмам и аффилированным лицам», — озвучила проблему министр.
Все изменения на региональном рынке недвижимости, связанные с законодательными новеллами, будут происходить постепенно. Кроме того, ожидается, что закон будет дорабатываться и меняться. По оценкам игроков калининградского строительного сектора, процесс внесения дополнений может продлиться до полутора лет. А первые поправки планируется обсудить уже на осенней сессии Госдумы.