Круглый стол РБК Калининград: необходимость в новых ПЗЗ давно назрела
Новые ПЗЗ лучше старых?
Председатель комитета архитектуры и строительства областного центра Артур Крупин отметил, что уже 15 ноября 2017 года пройдут общественные слушания, на которых вновь будут рассмотрены новые ПЗЗ. До этого времени как жителям Калининграда, так и представителям профессиональных сообществ необходимо внести максимальное количество предложений для того, чтобы они нашли отражение в финальной версии правил.
«Все переговоры проводим с той целью, чтобы не было конфликтов между мэрией, населением и профессиональным сообществом», — отметил он.
Уполномоченный по правам предпринимателей Калининградской области Георгий Дыханов считает, что новые правила позволят изменить вектор застройки Калининграда, устранив допущенные предыдущим документом ошибки.
«Новые ПЗЗ ставят девелоперов в равные условия и дают благоприятные возможности. Ведь земельных участков в городе свободных очень мало. Внутри города много земли, которая уже кому-то принадлежит. Те же заброшенные промышленные предприятия не дают развивать комплексные проекты», — сказал Дыханов.
«Центральная часть города практически полностью застроена. Локально появляются объекты на тех участках, которые так или иначе были приобретены больше 10–15 лет назад и только сейчас попали в оборот, обретя нормальных инвесторов», — добавил Крупин, пояснив, что новые ПЗЗ уйдут на периферию незастроенных территорий.
Президент некоммерческого партнерства калининградского регионального объединения работодателей «Союз строителей» Борис Калинин отметил, что необходимость разработки новых правил «давно назрела». По его словам, союз вплотную работает с комитетом архитектуры и строительства Калининграда, а также с разработчиками над внесением поправок и изменений в ПЗЗ. При этом многие вопросы уже были решены в существующей на сегодняшний день редакции 2,7.
«Не могу сказать, что город отвернулся от застройщиков и никак не реагирует на наши замечания. Но, к сожалению, не все пожелания в полном объеме учтены», — сказал он.
«Старые правила землепользования и застройки у нас не соответствовали многим требованиям — к примеру, генеральный план не совпадал с территориальным зонированием, и были многие разночтения. Вижу, что в этих правилах администрация и разработчики, во многом благодаря нашим замечаниям, хотят избежать этих тонких моментов. Но еще работать и работать», — добавил Евгений Мартыненко, заместитель руководителя ООО «Калининградский строительный концерн».
Борис Калинин отметил, что «Союз строителей» в целом поддерживает прием новых правил, однако ужесточение требований в некоторых вопросах создаст тяжелую обстановку на рынке для девелоперов и застройщиков.
«Но это скорее позиция не сегодняшних властей в муниципалитете, а федеральных, к сожалению», — рассказал Калинин.
Отложенная казнь парковками
Наиболее острый вопрос, который в настоящее время стоит перед разработчиками ПЗЗ и строительным бизнесом Калининграда, — это новые нормативы обязательных парковочных мест.
Действующие правила и нормативы градостроительного проектирования в областном центре требуют от застройщиков предусматривать около 30% машино-мест от общего числа квартир в новых домах. Но Министерство строительства и ЖКХ России решило, что теперь компании должны будут предусмотреть для жилья бизнес-класса два парковочных места на одну квартиру, для экономкласса этот коэффициент составляет 1,2, для муниципального жилья – одни к одному, у специализированного фонда — 0,7.
Такие нормы представители строительного бизнеса Калининграда назвали завышенными. По мнению заместителя главного инженера ООО «КПД-Калининград» Павла Новика, они повлекут за собой самые тяжелые экономические последствия, в частности для их компании.
«Если в ПЗЗ будет ссылка на эти нормативы, то мы просто не сможем существовать», — сказал он.
Его скепсис поддержали и другие калининградские застройщики. Президент некоммерческого партнерства калининградского регионального объединения работодателей «Союз строителей» Борис Калинин отметил, что такие нормы повлекут за собой серьезное повышение стоимости квадратных метров. Другими словами, это ударит по кошельку конечного потребителя.
«По сути, экономика участков будет уменьшена в среднем на 50%. Все прекрасно понимаем, что это скажется на себестоимости. Мы находимся не в Москве, не в Санкт-Петербурге, у нас экономика участков и площадок совершенно другая, и себестоимость, и покупательский спрос», — сказал он.
Генеральный директор ООО «АвангардИнвестПроект» Александр Ярошенко присоединился к его словам, отметив, что ПЗЗ вызывают у него меньше всего вопросов, больше — новые федеральные законы, по поводу которых «действительно много тревог и опасностей».
«Многих застройщиков через пару лет мы не увидим, они не выживут. То есть у нас около 300 компаний, и многие эти барьеры, которые правила предусматривают, выполнить в принципе невозможно. Мы даже не успеваем исполнять некоторые изменения, которые в январе текущего года вступили в силу. А контролирующие органы уже на нас накладывают штрафные санкции», — отметил он.
С одной стороны, такие нормативы действительно, как сказал Артур Крупин, станут «определенным взрывом» для застройщиков. Однако, пусть и на время, городские власти нашли выход из этой ситуации.
«Приложение, в котором указано количество парковочных мест, носит рекомендательный характер, Минюст нам это подтвердил, — отметил Крупин. — Мы как муниципальные служащие сейчас при разработке правил не будем на него ссылаться».
«Сейчас это позволит нам некоторое время работать в существующих нормативах. В перспективе, безусловно, это проблема», — добавил Борис Калинин. Когда рекомендательный характер данных нормативов изменят на обязательный, никто не знает. Федеральные власти могут сделать это через неделю, две или через месяц. В таком случае муниципалитет будет обязан внести соответствующие корректировки в ПЗЗ.
Как ранее сказал Крупин, при разработке ПЗЗ необходимо обойти острые углы и найти компромиссное решение, которое бы устраивало всех жителей областного центра. Поэтому и эти, на первый взгляд, невыполнимые нормативы с точки зрения развития городской инфраструктуры имеют логическое обоснование. Уровень автомобилизации Калининграда один из самых высоких в стране. Увеличение же количества парковочных мест сыграет только на руку жителям, муниципалитету и, как ни странно, самим застройщикам, считает председатель КАиС
С другой стороны, в городе есть примеры, когда обеспеченность парковочными местами намного выше действующих нормативов (к примеру, проекты компании «Мегаполис»), но владельцы квартир, предпочитая не платить за аренду паркинга, продолжают оставлять свои авто во дворах.
Крупин привел в пример европейский опыт. Согласно ему, перед тем как приобрести автомобиль, необходимо документально доказать, что у покупателя есть парковочное место.
«Вот когда мы до этого дойдем, это будет высший пилотаж. Будет полный порядок, — рассказал Артур Крупин. — Мы встречались с застройщиками, у нас есть территории, где одна тысяча парковочных мест на тысячу квартир, но в аренде находится не более 20%, остальные машины стоят во дворах, на клумбах и детских площадках».
Председатель КАиС также посоветовал представителям строительного бизнеса Калининграда, если они не согласны с новыми требованиями, писать коллективное письмо в Минстрой РФ, в котором попытаться основательно доказать, что эта норма не может быть реализована ими. Борис Калинин также озвучил идею обратиться и в региональное правительство с аналогичным вопросом.
Между тем Артур Крупин отметил, что застройщикам все-таки стоит подумать над увеличением парковочных мест при строительстве нового жилья. По его мнению, это хоть и приведет к дополнительным затратам, но позволит значительно уменьшить сроки распродажи квартир, увеличив спрос на жилье благодаря развитой инфраструктуре объекта.
«Вы можете построить 100-квартирный жилой дом без парковочных мест и продавать его 10 лет, а можете построить такой же дом, только с комфортной инфраструктурой, и продать его за 12 месяцев», — обратился к представителям строительного бизнеса Крупин, предложив также подумать над снижением арендной платы за паркинг.
Дополнительная соцнагрузка
Одна из новелл в новых ПЗЗ — это двукратное увеличение детских и спортивных площадок при строительстве жилых домов. Но эта идея пока не нашла поддержки в «Союзе строителей», отметил Крупин. По его словам, действующий норматив также занижен — его нужно увеличить, пусть и не в два раза.
«Сейчас очень много людей занимается спортом, ведет здоровый образ жизни. Создайте им условия. Это увеличит привлекательность ваших жилых домов и комплексов», — обратился к застройщикам Крупин.
Зейрали Байтаров отметил, что на объектах, построенных его компанией, жители не сталкиваются с нехваткой таких площадок. «Иной раз смотрим — никого там нет», — отметил он.
В целом участники круглого стола не отрицают необходимости этих объектов. Однако не считают необходимым создавать маленькие площадки во дворах каждого дома. На их взгляд, гораздо логичнее звучит идея строительства общих спортивных и детских объектов, которые были бы рассчитаны на несколько домов и жилых комплексов.
«ПЗЗ предусматривают комплексное освоение территорий, поэтому было бы интереснее создавать общие территории со спортивными площадками. То есть правила предусматривают освоение новых территории, зачем тогда увеличивать нормативы, если и так будут предусмотрены приличные по площади детские, спортивные площадки, озеленение?» — озвучил позицию «Союза строителей» Борис Калинин.
«Фитнес-гаражи», СНТ и приаэродромные зоны
Возвращаясь к теме нехватки в областном центре территорий под комплексное строительство жилья, Борис Калинин отметил, что в городе есть военные городки, территории промышленных зон, которые в настоящее время не могут рассматриваться с точки зрения инвестиций и реновации, так как собственники этих объектов не проявляют никакой инициативы с точки зрения сотрудничества.
В свою очередь генеральный директор ООО «АнвангардИнвестПроект» Александр Ярошенко обратил внимание на гаражные общества в центре Калининграда, которые, с его точки зрения, могут быть реконструированы, к примеру, под коммерческие объекты. При этом их реновация поможет, хоть и косвенно, повлиять на рост продаж квартир. Ведь во многом продаются даже не сами квадратные метры, а «вид из окна». В продолжение темы спортивных площадок и сооружений в городе он предложил надстроить над гаражами, к примеру, фитнес-центры.
«Есть интересанты, инвесторы, которые с удовольствием вложат деньги в реконструкцию обществ по надстройкам: фитнес-клубы, спортивные сооружения. Чтобы все эти общества в центре города, это безобразие, которое построено хозспособом, привести в божеский вид. И сверху в два-три этажа можно фитнес-корты открытые и закрытые сделать. Деньги у инвесторов есть, они не знают, куда их девать», — сказал Ярошенко.
Борис Калинин заметил, что реализация этой идеи всецело зависит от того, удастся ли справиться с собственниками гаражных обществ.
«Они понимают картину, получают через суды договоры аренды на 49 лет. Как вот с ними потом бороться?» — высказался он.
Артур Крупин отметил, что бороться с ними не стоит — нужно договариваться и находить взаимовыгодные условия для сотрудничества. Его поддержал генеральный директор ООО «Акфен» Зейрали Байтаров, заметив, что судебные тяжбы ни к чему не приведут. В перспективе, к примеру, гаражные общества, могут быть включены в специальные зоны комплексного устойчивого развития (КУРТ). После этого такие территории станут более доступными и привлекательными для инвесторов. Сейчас определена только одна зона КУРТ — это Правая набережная Калининграда. При этом председатель КАиС попросил предпринимателей присылать свои предложения по включению тех или иных территорий в специальную зону.
«Во все профессиональные сообщества мы отправили запросы, чтобы вы, коллеги, указали, какую территорию нам накрыть индексом КУРТ, — обратился к собравшимся Крупин. — Для этого не требуется внесения изменений в генеральный план города. В правилах мы создадим отдельную карту КУРТ и накроем территории гаражных обществ, заброшенные промышленные площадки, и неважно, что они в генплане идут как промка. Мы будем понимать, что это территория, на которой распространяется специально созданный государством механизм, эти поправки вступили в силу только с 1 января этого года, и мы должны этим воспользоваться».
Во время круглого стола была также затронута тема садовых обществ. Они, по данным КАиС, занимают практически 11% от всей территории Калининграда. Как отметил Крупин, во время разработки генерального плана областного центра только одно из 103 СНТ согласилось изменить назначение своей территории в части землепользования. Поэтому и в новых правилах садовые общества остались в зоне Ж-5.
Это проблема как для муниципалитета, так и для девелоперов. Ведь согласно федеральному законодательству городские власти не имеют права регулировать деятельность внутри СНТ. Это касается и коммуникаций, которые возможно проложить только до границ этих обществ, и градостроительной деятельности — она регулируется собственниками на общих собраниях.
«Это такая территория стагнации, которая занимает практически 11% от площади города. Это действительно проблематика, которой мы будем заниматься», — заметил Крупин.
В новых правилах землепользования и застройки до сих пор нерешенным остался вопрос развития приаэродромных территорий. Речь идет о зонах ограничений, которые распространяются на прилегающие земли к аэродромам и аэропортам Девау, Чкаловск и Храброво.
«В Тюмени компания UTair оспорила разрешение на строительство 12-этажного дома в районе охранной зоны. Уже есть судебное решение. Разрешение аннулировано, правда, еще не вступило в законную силу, но факт остается фактом, а там уже были заведены дольщики», — сказал Александр Ярошенко.
Вопросы с этими территориями действительно непростые, так как не до конца урегулированы на федеральном уровне, ответил Крупин. Поэтому и в правилах эти зоны ограничений были сохранены.
«Мы в переписке с Росавиацией и с Министерством обороны РФ, потому что у нас есть очень серьезные ограничения, которые накладываются на городские территории от военных городков, воинских частей, которые даже не эксплуатируются», — сказал он.
Падает ли спрос?
Мнения по этому вопросу у участников круглого стола оказались разными. Например, по словам руководителя компании «Акфен» Зейрали Байтарова, снижения спроса на жилье в новостройках на данный момент нет.
«У нас неплохо продается. И сейчас правительство ипотеку хорошую предлагает. И любая семья хочет новую квартиру приобрести и в новой квартире жить. Сейчас у людей есть возможность выбирать квартиру. Может, у нас купят, может, у других. Мы не чувствуем, что на рынке спрос снижается», — отметил он.
В то же время управляющий офисом банка «Российский капитал» в Калининграде Андрей Кохан отметил, что ранее рекордным годом по выдаче ипотеки считался 2014-й.
«В 2017 году шло существенное опережение в течение полугода. Июль стал провальным. Лето — сезон охлаждения спроса. Всего по итогам 8 месяцев 2017 года и российски, и калининградский рынок идет с опережением 2014 года. По штукам мы на 3% идем вперед, а по суммам — на 6% вперед по сравнению с 2014 годом», — привел данные он.
Андрей Кохан пояснил, что рост выдачи ипотечных займов связан со снижением ключевой ставки ЦБ РФ. Это влияет на снижение ставок по ипотеке как в Калининградской области, так и в целом по России.
Между тем глава «Союза строителей» Калининградской области Борис Калинин отметил, что «ситуация непростая с точки зрения продаж и себестоимости».
«Рыночная цена метра не увеличивается. Сейчас не то время, когда можно увеличивать цены в надежде, что придет много покупателей. Сейчас 80% рынка примерно — сделки с включением ипотечных денег», — подчеркнул он.
«Говоря о непадении покупательского спроса… На самом деле он падает. Боремся с этим тем, что предлагаем весь спектр квартир — от дешевых до выше среднего», — выразил свою точку зрения Евгений Мартыненко. Тем не менее, игроки рынка подчеркнули, что в Калининграде пока не достигнуты нужные показатели по числу квадратных метров на человека, что ведет к приобретению жителями региона нового жилья. Кроме того, с учетом прибывающего в область населения спрос на квадратные метры обеспечен на долгие годы, заключили участники круглого стола.
Позже на встрече с журналистами председатель КАиС Артур Крупин и разработчик новых Правил землепользования и застройки областного центра, директор компании «Южный градостроительный центр» из Ростова-на-Дону Сергей Трухачев рассказали о некоторых изменениях в ПЗЗ.
Так, правилами предусматривается увеличение числа парковочных мест при строительстве нового жилья. В новой редакции документа требования обязывают застройщиков предусматривать не 12 парковочных мест на 100 жителей, а 14 машино-мест. При этом, по словам Крупина, компании, которые уже имеют разрешение на строительство до 1 января 2020 года, могут следовать старым требованиям — до этого времени все еще действуют старые градостроительные планы земельных участков.
Помимо этого, в новых правилах будут расширены площади детских и спортивных площадок, территорий для отдыха и зеленых зон. Увеличение составит порядка 10–12% в сравнении с предыдущими параметрами.
Как отметил Сергей Трухачев, в ПЗЗ также были выделены две новых зоны. Первая — зона исторических парков. В нее вошли парк Макса Ашмана, Южный парк, городской парк культуры и отдыха. Вторая — зона исторических фортов. Ее регламенты разрешают строительство объектов инженерной инфраструктуры, общественных уборных, концертных залов, художественных галерей, выставочных залов, культовых зданий и сооружений, кафе, закусочных (количество посадочных мест не должно превышать 50), гостиниц, площадок для занятий спортом, причалов для прогулочных судов, лодочных станций, танцевальных залов, пояснил Артур Крупин. Однако в эту зону не вошли форты, которые принадлежат Министерству обороны РФ. При этом Трухачев пояснил, что любое строительство на данных территориях будет разрешено только после проведения публичных слушаний.