Пострадает «вторичка». Последствия роста ключевой ставки для рынка жилья
Центробанк не исключает, что в середине декабря может снова повысить ключевую ставку. В начале ноября глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявляла, что этот показатель может остаться на уровне 15% в текущем году, но допускала и сценарий увеличения ставки еще раз. При этом руководитель заверяла, что в таком случае в следующем году ЦБ будет снижать ее по мере снижения инфляции. РБК Калининград поговорил с экспертами региона о том, как в случае роста ставки будет меняться рынок недвижимости и условия ипотечного кредитования.
Что говорят риелторы
Руководитель ООО «Самбия — риэлт» Елена Родионова уверена, что декабрьского повышения ключевой ставки избежать маловероятно.
«Я думаю в декабре ставка поднимется прилично, не зря нас к этому уже информационно готовят. И не просто поднимется, а конкретно так, до 19-20% годовых», — отметила она в разговоре с РБК Калининград.
Родионова предположила, что в этом случае квадратные метры новостроек вырастут в цене, а основная нагрузка ляжет на потребителя.
«Вполне вероятно, что возникнет пауза по выдаче кредитов у банка, особенно новостроек.Сейчас сложилась тенденция, что покупатели стараются купить жилье на ту сумму, которая есть на руках, наличные либо какие-то не ипотечные кредиты. В настоящее время есть движение только по льготным ипотекам,таким как многодетные семьи и т.п. А так ипотека для людей стала очень дорогая», — рассуждает она, добавляя, что на рынке сейчас в основном предлагают новостройки повышенной комфортности по цене 150-200 тысяч за квадрат.
«У нас огромная разница между ценами на жилье в Калининграде и городами побережья и востока области — Советск, Неман. Продав там жилье, люди себе замену в Калининграде не купят, но им хватит денег на первоначальный взнос. Но это если есть возможность что-то продать. А если нет? Надо зарабатывать, как минимум 100 тысяч, чтобы платить ипотеку. А у нас в Калининграде нет таких зарплат. Да и я думаю, что в большей части России такое положение», — констатирует собеседница.
Что касается вторичного рынка, то здесь, по мнению Родионовой, будет актуально все, что можно купить за те деньги, которые есть у покупателя.
«Сейчас тенденция такова, что люди, которые приезжают к нам из других регионов или калининградцы, которые хотят купить недвижимость, ищут жилье либо до 1,2 млн рублей, либо в пределе 3-5 миллионов», — озвучила она предложения покупателей.
Риелтор уверена, что поведение рынка можно предугадать по его реакции на недавнее повышение.
«После поднятия ключевой ставки в регионе сделки встали на паузу. Люди считают деньги. Там же не просто повышается ключевая ставка, люди, которым были одобрены кредиты по ипотеке, им же тоже, в зависимости от договора, пересчитывают проценты. Банк себя застраховывает в любом случае. Сейчас к нам обращаются люди для продажи квартир, потому что им становится невыгодно платить ипотеку. Очень многие покупатели стали приобретать участки для строительства. Им так дешевле: купить землю и построить дом. Раньше еще люди брали жилье в ипотеку под аренду. Но сейчас мы вернулись к тому, что аренда у нас как в Краснодарском крае: зимой можно снять жилье за 10 тысяч в месяц, а летом — 5 тысяч в сутки», — резюмирует Елена Родионова.
Ее коллега, глава агентства недвижимости «Частная собственность» Кристина Батрушевич считает, что калининградский рынок недвижимости во многом зависит от того, что будет в случае повышения ключевой ставки с льготными программами: продлят их или заморозят. При первом варианте развития событий она уверена, что спрос на первичный рынок жилья сохранится.
«Возможно, ситуация повторится, как после недавнего последнего повышения ключевой ставки. Тогда спрос на вторичные квартиры упал, а на новостройки сохранился. Потому что госпрограммы действуют. И молодая семья, и военная ипотека, и с господдержкой многодетным семьям. Банки для них выдают деньги без проблем, и сельская ипотека сейчас хорошо работает. Кстати, по ней теперь снова можно покупать квартиры, в связи с тем активизировались продажи загородной недвижимости. Вот в этих случаях жилье продается хорошо, а сделки со вторичным фондом уже не такие активные», — говорит Батрушевич, отмечая, что в целом что-то прогнозировать в нынешней ситуации очень сложно.
«Все слишком непредсказуемо стало, все слишком быстро меняется, очень много факторов, которые влияют на ситуацию и попытки что-либо предугадать ни к чему не приводят», — резюмирует она.
Что говорят финансисты
В Калининградском отделении Центробанка считают, что кредитование подстраивается к повышению ключевой ставки не мгновенно, процесс растянут во времени. Так, значительная часть кредитов, которые выдавались в августе и сентябре, были выданы в рамках решений, принятых еще до повышения ставки.
«Банк России ожидает, что к концу года рост ипотечного кредитного портфеля замедлится в условиях повышения рыночных ставок вслед за ключевой и действия макропруденциальных надбавок. Поскольку в общий рост портфеля большой вклад вносят льготные программы, которые не реагируют на изменение ключевой ставки, для охлаждения ипотечного рынка требуется более значимое повышение ключевой ставки. Банк России всегда об этом говорит. Если кто-то получает кредиты дешевле, то другие должны будут заплатить дороже, чтобы в целом кредитование росло сбалансированно. Сбалансированный рост кредита необходим для поддержания ценовой стабильности – уровня инфляции вблизи 4%. Только стабильно низкая инфляция делает кредиты одинаково доступными для всех», — прокомментировали в ЦБ.
Там отмечают, что ипотека по льготным программам нечувствительна к повышению ключевой ставки, и за счет таких сделок может происходить снижение годовой ставки по ипотечным кредитам.
«Средневзвешенная процентная ставка по ИЖК в рублях в Калининградской области в сентябре текущего года составляла 7,79% годовых. По сравнению с августом 2023 года ставка по ипотечным кредитам снизилась на 0,14 п.п. Некоторое снижение средней ставки объясняется как раз более интенсивной выдачей ипотечных кредитов по льготным ставкам», — объяснили в ЦБ РФ.
В Сбербанке не берутся делать прогнозы о том, что будет в случае декабрьских изменений ключевой ставки. Но отмечают, что с 3 ноября банк уже изменил ставки по базовым ипотечным программам.
«Сейчас минимальная ставка по базовым программам на приобретение готового и строящегося жилья в Сбере составляет 15,6% годовых. По программам с господдержкой ставки не изменились: минимальная ставка по программе «Господдержка» начинается от 8% годовых, по «Семейной ипотеке» — от 6% годовых. Кредит «Ипотека для IT» можно оформить по еще более низкой ставке — от 5% годовых. При этом банк продолжил выдавать кредиты на ранее одобренных условиях, помогая клиентам завершить процесс купли-продажи недвижимости», — рассказали РБК Калининград в пресс-службе Калининградского отделения №8626 ПАО Сбербанк.
Что говорят российские экономисты
Российский экономист, директор по коммуникациям BitRiver Андрей Лобода считает, что в этом году снижения ключевой ставки можно не ждать.
«А повышение даже на 1,5–2 процентных пункта в декабре очень вероятно. В пользу повышения говорят рост годовой инфляции в октябре до 6,7% и продолжение роста недельной инфляции в начале ноября», — цитируют его «Известия».
По мнению экономиста, период с ноября по февраль в России наиболее «инфляционный», так как растут цены на свежие овощи и фрукты. Кроме того, уже выросли цены на куриные яйца и куриное мясо, а также увеличилась стоимость авиабилетов и туристических услуг.
Как писал РБК Калининград, по прогнозам депутата заксобрания Калининградской области Павла Федорова, с ростом ключевой ставки многие проекты, которые раньше предприниматели планировали реализовать, будут либо приостановлены, либо до них вообще дело не дойдет.
«Если раньше можно было перехватить финансы в банке, то теперь с кредитованием спешить не будут. <...> Сейчас сложно что-либо прогнозировать, но я думаю обязательную продажу валюты<...>можно было не отменять. Я понимаю, для наполняемости бюджета это надо, но как только ее не стало, посмотрите, что произошло. Девальвация рубля буквально за полгода. Казалось совсем недавно был доллар по 60 рублей, а сейчас — под 100. <...> Я к этому отношусь консервативно, считаю, что Центробанк немного не то регулирует», — комментировал ранее законодатель.