«Красиво и нереализуемо». Специалисты о концепции застройки Острова
Мастер-план застройки острова Октябрьский награжден британской премией The Pineapples 2020 в номинации «International Future Place». Это был единственный российский проект в числе чисто английских проектов-победителей. Теперь на основе концепции калининградские архитекторы работают над проектом планировки территории. И уже сейчас отмечают, что мастер-план — документ хороший и красивый. Но не реализуемый. Пообщавшись с экспертами, РБК Калининград выяснил, в чем проблема и какие пути решения возможны.
Прекрасное будущее
Мастер-план острова Октябрьский разрабатывали ДОМ.РФ и КБ «Стрелка» вместе с иностранными архитекторами по заказу правительства Калининградской области. Главные идеи по развитию этой территории — сохранение зеленого кольца города, развитие набережной, создание новых центров притяжения и рабочих мест, а также продуманная жилая застройка, рассчитанная на 86 449 человек.
«Судьям (жюри премии The Pineapple — прим. РБК Калининград) понравилось, как этот проект соединяется с большим городом и имеет хорошо продуманный план. Они также оценили, что мастер-план не обошел стороной проблемы этого места, в частности, с очень большим стадионом», — сообщает The Developer.
С городом остров должна соединить развитая сеть общественного транспорта: она включает даже водное такси. Более того, мастер-план предполагает шесть новых мостов, один из которых пешеходный.
Реализация проекта рассчитана примерно на 25 лет. Освоение восточной части острова, которое включает развитие территории ландшафтного экопарка, оценивается в 80 млрд рублей. Развитие территорий под застройку в западной части острова — еще в 94 млрд рублей. Об этом РБК Калининград сообщили представители ДОМ.РФ:
«Точность оценки на этапе разработки мастер-плана составляет плюс-минус 25%-40%. В мастер-плане приводится индикативная стоимость мероприятий в ценах 2019 года с разбивкой на семь этапов освоения территории острова Октябрьский вплоть до 2043 года», — уточнили специалисты.
Реальность
«Мастер-план задает общее видение и принципы, определенные рамки. Он пишет, например, что возможна разная этажность от двух до 14 этажей: построить меньше или выше мы не можем. То есть, детально он не регламентирует. Именно поэтому многие специалисты сходятся во мнении, что мастер-план — это такой общественный договор. Все понимают, что если мы сядем за стол, договоримся и будем делать то, что там написано, то у нас получится хороший результат», — объяснил российский урбанист и автор блога «Город для людей» Аркадий Гершман.
На основе предложенного мастер-плана региональная «Корпорация развития» готовит проект планировки территории. Проходят встречи и дискуссии с застройщиками. Главный вопрос в том, как доработать эту концепцию, чтобы она соответствовала реалиям, рассказывал ранее РБК Калининград директор Корпорации Андрей Толмачев.
«Сама по себе идея красивая. Но многое из того, что предложено, не стыкуется с нашими нормами и законодательством. Поэтому нереализуемо. Мы пытаемся максимально сделать все в соответствии. Но пока не очень получается, и сейчас со «Стрелкой», в том числе, общаемся. Делаем схемы, отсылаем им, чтобы они посмотрели и предложили свои решения выхода из ситуации», — сообщил Петр Черненко, главный архитектор проекта планировки.
Один из показательных примеров несоответствия концепции реалиям, по словам Черненко, это детские сады в шаговой доступности. Они запланированы внутри каждого жилого квартала. Технических проблем нет в том, чтобы сделать так, как предлагают проектировщики. Но, как отметил специалист, это делается в дополнении к существующей муниципальной системе учреждений дошкольного образования. Также Петр Черненко обратил внимание и на другую строну проблемы:
«Когда мы говорим о больших территориях, я могу посчитать количество детей, допустим, на тысячу населения. Но количество детей на несколько десятков семей я посчитать не могу: чем меньше цифра, тем сложнее расчет. И не понятно, как это будет на практике работать с учетом тех норм и ограничений, которые существуют сегодня в законодательстве и нормативах для детских садов».
Работа над проектом планировки территории, по словам Черненко, должна завершиться примерно в начале 2021 года. Но этот документ может быть утвержден только при скорректированных генплане и правилах землепользования и застройки Калининграда.
Глава региональной корпорации развития Андрей Толмачев пояснил, что существующий генплан острова и ПЗЗ не соответствует тому, что должно быть реализовано по мастер-плану КБ «Стрелка». Поэтому эти документы планируется уточнить и вынести на публичное обсуждение.
«Задача разработки мастер-плана незастроенной территории, каковой является остров Октябрьский — предложить новые идеи по ее дальнейшему развитию. Для целей этой работы бессмысленно опираться на действующие генплан и ПЗЗ, которые зачастую могут быть разработаны довольно давно. В таком случае ситуация должна быть обратной — на основании мастер-плана вносятся изменения в градостроительную документацию», — объяснили специалисты ДОМ.РФ.
Концепция и воплощение
«Очень важно пройти бурю эмоций, энергию этих обсуждений ровно для того, чтобы сформировать долгое инвестиционное предложение, чтобы не получилось так, как у нас любят играть в градостроительные конкурсы, потом еще раз конкурсы, а затем приходит инвестор и говорит: «Вам спасибо, но я буду реализовать тот проект, который тянет мою экономику». И в итоге реализует он что-то внешне похожее, но, к сожалению, не то, на что там все конкурсы были объявлены», — сказал глава региональной корпорации развития Андрей Толмачев.
Специалисты ДОМ. РФ отметили, что стараются не допускать серьезных отклонений на стадии реализации проекта. Для этого со стороны заказчика и разработчиков проекта устанавливается авторский надзор с требованием, чтобы документация соответствовала проектным решениям.
Однако, по словам урбаниста Аркадия Гершмана, в России практически никогда реализация проекта не соответствует тому, что было в концепции. А если и появляется что-то хорошее, то скорее, как исключение из правил.
«У нас с советских времен идет, что главный не архитектор, а строитель, у нас нет архитектурного надзора, и у городов немного механизмов влияния на застройщика. В законодательстве в принципе отсутствует термин «архитектура». Поэтому часто все упрощают. Но, если город будет давать участок застройщику с обременением: обязать его учитывать мастер-план, следовать пространственному регламенту — прописать это сразу в договорах, назначить адекватную цену — тогда это возможно. Но, наверняка, это будет нелегко», — сказал Гершман.
Проблема, о которой он говорит, связана с тем, что, в отличие от генплана и ПЗЗ мастер-план ничем не подкреплен законодательно. По сути, это просто красивая картинка.
«Концепция — это дополнительная работа, которая была сделана приемлемо с точки зрения организации среды. А с точки зрения инфраструктур уже сама концепция «Стрелки» вызывала много вопросов. Как была решена транспортная инфраструктура, социальная», — отметил Петр Черненко, главный архитектор проекта планировки.
С другой стороны, никто не мешает вписать мастер-план в общую стратегию развития города. Но и тут, как предупреждает урбанист Аркадий Гершман, могут быть сложности:
«Очень часто эти документы пытаются реализовывать только те люди, которые их приняли. А если меняется мэр, губернатор, депутаты, застройщики и так далее, то выходит, что это рамочное соглашение перестает работать».
Как сообщал РБК Калининград, правительство Калининградской области готовит документы, чтобы выставить на торги под застройку участки на острове Октябрьский.Речь идет о застройке площади 3 млн квадратных метров для проживания более, чем 86 тысяч человек. В плане предусмотрено возведение многоэтажных жилых домов севернее музейно-образовательного комплекса.