Калининградские архитекторы: концепцию Острова нужно дорабатывать
Почем гектар для бизнеса
В медиагруппе «Западная пресса» состоялся круглый стол на тему застройки острова «Октябрьский». В нем приняли участие ведущие калининградские архитекторы, застройщики и глава Корпорации развития Калининградской области.
Как сообщил генеральный директор Корпорации Андрей Толмачев, около 70 гектаров, которые находятся в собственности у Корпорации, разделены на земельные участки и сформированы в лоты. В общей сложности инвесторам будет предлагаться 10-15 участков. Цена гектара — около 250 миллионов рублей.
«Мы заявляем масштабный инвестиционный проект на территории Калининградской области. <...> Практически все участники круглого стола принимали участие в работе для того, чтобы мы очень корректно сформировали эти лоты. Что это значит? Первое. Учесть наработки, которые были сделаны в отношении проекта КБ «Стрелки». Второе: учесть существующие текущие корректировки в отношении уже построенных объектов и, безусловно, учесть все строительные нормы», — объяснил Толмачев.
По его словам, предусмотрены три этапа застройки Острова: первая — западная часть, район спортивно-культурного кластера. Далее — административно-деловой, и, собственно, жилой комплекс, которые размещены севернее стадиона. «Такой подход мы выбрали с учетом необходимости планомерного развития территории, чтобы решить и архитектурные задачи в том числе», — сказал Андрей Толмачев.
Компромисс
Изначально мастер-планом КБ «Стрелка» на Острове «Октябрьский» предусматривалась поквартальная застройка с малоэтажными зданиями высотой 4-9 этажей.
Но по мере развития территории, мастер-план оказался несостоятельным по многим пунктам. В итоге план планировки, разработанный архитектором Петром Черненко, стал компромиссным.
«Изначально инфраструктура, рассчитанная на стадион, не может обслуживать жилую застройку, у них разные задачи.Тем не менее, основные магистрали были построены, пресечения в виде колец были построены и при разработке проекта планировки территории непосредственно нам ставилась задача: максимально сохранить уже существующую инфраструктуру», — прокомментировал Черненко.
Далее — социальные объекты. Если размещать, например, детский сад по нормативам, то его территория занимает около 70% дворовой территории. Кроме того, она должна быть огорожена, и доступ туда должен быть затруднен. Место для пространства между домов остается мало.
Вторая известная сложность строительства на территории Острова — сложный грунт. Практически все постройки возводятся на многометровых сваях. Это значительно повышает издержки инвесторов, планирующих строить жилье, себестоимость квадратного метра увеличивается вдвое, значит, и цена квартир будет высокой. Поэтому о малой этажности на Острове можно забыть. Чтобы окупить затраты, проекты жилых домов вырастают до 26 этажей.
«Сваи в 24 метра — это мы говорим про западную часть Острова рядом с эстакадой. В восточной части Острова геология еще хуже, и там более сложный рельеф», — заметил Петр Черненко.
Цоколей не будет
«Геология показывает, что в землю лезть мы совсем не можем, даже в паркингах, — говорит основатель и руководитель «Архитектурной мастерской «4+» Сергей Гулевский. — Можем строить только на земле. Поэтому на Острове цокольных этажей не будет».
«Здесь нужно отметить, что если на первых этажах везде будут парковки, а, вероятнее всего, так и будет, то комфортная среда на первых этажах становится неинтересной для горожан. Ходить мимо парковок весьма грустно, поэтому вероятнее всего придется поднимать людей выше на один этаж, как сделано в Гонконге. существует много архитектурных решений, когда движение людей и автомобилей находятся на разных уровнях», — говорит руководитель «Архпроект Групп», архитектор Александр Башин.
Одной из пока еще упущенных возможностей участники круглого стола считают развитие водной инфраструктуры: каналы, причалы, лодочные станции, небольшие мостики, соединяющие Остров с городом.
До последнего фонаря
Для ресурсоснабжающих организаций Калининграда застройка Острова создает свои сложности: они не были готовы к такой бурной активности, и теперь не успевают за девелоперами и действиями Корпорации развития. Так считает советник губернатора Калининградской области, архитектор Вячеслав Генне. «Им нужна помощь, если этим не заниматься, то возникнет огромное количество повторных «вскрышных» работ по благоустройству, несоблюдение решений по вертикальной планировке, соседи будут топить друг друга, будут строить насосы и так далее», предупреждает эксперт.
«Это все очень важно. И это все решается на уровне подготовки генплана. То есть при уступке прав аренды на очередной участок застройщик должен получить альбом, в котором есть сети магистральные, внутриплощадочные. Предложение того, как будет выглядеть благоустройство муниципальной земли, потому что все это потом будет передаваться на баланс городу. Это надо отдельно проектировать, потому что потом город, а не застройщик, будут эксплуатировать улично-дорожную сеть. Необходимо задуматься о том, как узаконить объемно-пространственный сценарий», — говорит Генне.
Он так же отмечает, что на данном этапе мастер-план «не бьется» с проектом планировки, но принципиальная структура от решений КБ «Стрелка» осталась: проезды, магистральные улицы.
«С точками зрения градостроительства я бы, наверное, начал архитектурный проект корректировки. Чтобы в последующем приходящий застройщик, неважно, город это, государство или частник, придерживался какой-то общей концепции, которую разработаем мы: сообщество архитекторов, эксперты. Второе: нужно задуматься о дизайне среды. Иначе каждый начнет покупать, кто пушкинские фонари, кто современные, лавочки, мусорные урны [на свой вкус]. Все это в будущем может превратиться в какофонию, и в принципе есть такие тенденции», — отметил Вячеслав Генне.
Нужна ли общая концепция
Глава Корпорации развития региона Андрей Толмачев отмечает, что можно придерживаться существующего формата работы.
«На каждый лот, каждый земельный участок мы сформировали объемно-планировочные решения с выходом технико-экономических параметров. Мы даем инвесторам понять, каким образом должен быть застроен участок, вплоть до парковок. Но, понимая, что каждый участок этой территории, по нашему мнению, уникален, мы прописали отдельным требованием обязательство инвесторов выходить со своим градостроительным решением на обсуждение в градсовет. И ровно поэтому у любого инвестора стоит не прямая реализация какого-то земельного участка или его застройка, а все-таки партнерские взаимоотношения с нашим градостроительным сообществом по консультациям, какой объект там возможен, какой объект может сочетаться с уже построенными или с теми, кто уже прошел одобрение. Такой формат нас устраивает», — говорит руководитель Корпорации развития.
Главный архитектор Калининградской области Евгений Костромин считает, что при необходимости может предложить и настоять на нужных единых архитектурных решениях. Как это было, например, с облицовкой федеральных объектов на Острове. Конечный результат отстаивали в московском Союзе архитекторов. Предлагаемый вариант отрабатывался вместе с сообществом калининградских архитекторов, фондом культурного наследия.
«При рассмотрении объекта даются рекомендации, без их исполнения застройщик не может получить согласование архитектурного облика, в котором говорится: городская среда, примыкающая к объекту, проработана. Это уже стандартный момент общения застройщика с городом», — объясняет Костромин.
А председатель правления калининградского отделения Союза архитекторов России (КОСАР) Игорь Ли считает, что пришла пора «пересмотреть существующий подход, наметить пути оптимизации деятельности архитектурно-градостроительного совета». В частности, он предлагает перейти на конкурсное проектирование, когда на согласование в градсовет застройщик предлагает на утверждение не один проект, а сразу несколько.
«Рассматривая не одно проектное решение, а три от разных архитекторов, у каждого из которых свой взгляд на жизнь, то и проекты, заказанные трем разным архитектором, поверьте, будут разными. Тогда появляется вариативность, появляется выбор. А при сегодняшней системе выбора нет. Мы лишь можем чуть-чуть изменить то, что принесли. При наличии выбора возможный результат был бы лучше», — резюмирует Ли.