Сезон, миграция и разводы. В Калининграде растут цены на съемное жилье
В Калининграде значительно подорожала аренда небольших квартир. По оценкам аналитиков федерального портала «Мир квартир», за год съемное жилье площадью до 32 кв. метров в регионе выросло в цене на 52,1%. За месяц проживания арендаторы отдают в среднем почти 24 тысячи рублей.
Снижение доступности ипотеки на вторичном рынке осложнило продажу квартир. Как следствие, многие собственники отказались от этой идеи в пользу сдачи своей недвижимости в аренду, считает гендиректор федерального портала Павел Луценко.
«Из-за этого предложение небольших квартир для съема с марта прошлого года выросло в целом по стране на 57%. Этот бизнес становится все более выгодным, так как аренда дорожает ударными темпами. Особенно этот рост велик в тех городах, где аренда до сих пор была слишком дешевой», — говорит российский эксперт.
РБК Калининград поговорил с участниками регионального рынка, чтобы выяснить, что влияет на цену аренды на местном уровне и чего ждать дальше.
Цену диктует спрос
Президент «Гильдии риэлторов Калининграда» Олег Перевалов подтвердил, что тренды, обозначенные в федеральной аналитике, работают и на уровне региона, но с одной оговоркой: цены на аренду растут не только в сегменте небольшого жилья, но и практически любого. Связано это, в первую очередь с тем, что ипотека стала менее доступной. Немалую роль в повышении, по его мнению, играет и начало туристического сезона.
«Многие люди, которые сдавали жилье на длительный срок, сейчас выводят квартиры в посуточный оборот. Соответственно, в обороте аренды на длительный срок сейчас убывают предложения, что тоже ведет к подорожанию», — объясняет Перевалов.
Большая конкуренция на рынке краткосрочной аренды не дает значительно повышать цены. А повышенный спрос на долгосрочную аренду диктует рост цен в этом сегменте.
«Многие переводят свои квартиры на летний сезон в посуточную [аренду — прим.ред], то есть, соответственно, по длительной аренде меньше предложений. В посуточной как раз ситуация сбалансирована, то есть, так как в этот бизнес многие ринулись, там уже сейчас конкуренция даже складывается. Поэтому в посуточной нет такого существенного подорожания. В целом, за год аренда подорожала где-то на 40-50%, крупногабаритные квартиры приросли, наверное, на 20%», — полагает глава гильдии.
Другого мнения придерживается руководитель агентства недвижимости «Квартира 39» Татьяна Ратиева. Она уверена, что аренда жилья в регионе если и подросла, то максимум 10-15%.
«Рост цен есть, но точно не 50%, как говорят. Конечно, сезон, когда многие из собственников уходят из длительной аренды в посуточную аренду, немного корректирует рынок.
У нас на побережье даже возникла такая тенденция, что арендаторов на длительный срок сразу предупреждают, что жилье сдается с выселением на летний период либо без выселения на летний период…Но сказать, что в регионе прямо не снять квартиру, такого нет. И говорить, что прямо цены очень выросли — ну нет.
Как сдавали более-менее приличную квартиру за 25 тысяч так и сдают. Как раньше, за 15 тысяч можно было взять только хлам какой-то, так он и остался, этот хлам. Есть даже квартиры по 10 тысяч (рублей в месяц за аренду — прим.ред.), но там жить невозможно. Хотя кто-то и этому рад, а кто-то по 150 тысяч снимает, у каждого свои возможности. Но если брать приличную однокомнатную квартиру, то ее цена будет также зависеть от района. И она, как и раньше варьируется в пределах 20-30 тысяч», — рассказывает Ратиева.
Ключевая ставка
Калининградский экономист Павел Голубев назвал несколько причин роста цен на аренду жилья. Основная — рост ключевой ставки.
«Вследствие повышения ключевой ставки ипотека становится все менее доступной для широких масс. Застройщики на фоне этого поднимают цены на квадратный метр. Ну, а «вторичка», которая всегда выпадала из льготных программ, также не имеет тенденции к снижению стоимости. По стоимости квадратного метра «вторичка» в принципе дешевле, чем новостройки, а так как ипотека становится дорогой под программой новостроек, то на «вторичку» все больше и больше обращают внимание. Продавцы «вторички» — это одни из самых гибких участников рынка, более гибкие даже, чем застройщики. Поэтому переключение спроса с новостроек на «вторичку» начинает регулировать свои цены», — считает эксперт.
Приток на арендный рынок клиентов, отложивших покупку своего жилья, не уменьшится до тех пор, пока ставки по ипотеке не станут комфортными. Другими словами, платеж по ипотеке должен стать меньше арендного, цитирует федеральных экспертов «Российская газета».
Стоит отметить, по данным портала «Мир квартир», в первый квартал 2024 года квадратный метр новостроек подорожал практически во всех городах страны. В Калининграде этот показатель с начала года вырос на 4,1% до 130,9 рублей за «квадрат».
Как следствие, в регионе идет тенденция к увеличению стоимости «квадрата» вторички, и в игру вступает второй фактор ценообразования — повышенный спрос, для появления которого тоже есть несколько предпосылок, продолжает Голубев.
«Во-первых, уже сформирована культура и тренд жить в отдельном жилье. За последние 5-10 лет ипотека была более доступной, были льготные программы, и, соответственно, и молодые семьи, и домохозяйства, то есть это одиночки, привыкли жить все-таки отдельно. И если раньше они решали этот вопрос с помощью собственного жилья, пусть даже используя кредитные средства, то сейчас вариантов у многих, кроме как взять в аренду, не осталось», — объясняет он.
Миграционный приток не остановился
Вторая причина повышенного спроса на аренду — большое число переселенцев.
«К нам по-прежнему едет Дальний Восток, Казахстан, а теперь еще и приграничные с Украиной территории. Люди выбирают наиболее безопасную зону, учитывая, что Калининград окружен границами, и для многих, как ни странно, это такая тихая гавань в плане каких-либо возможных возможных вариантов. С одной стороны кто-то считает, что это риски, с другой стороны Калининград достаточно обеспечен с точки зрения нахождения российского военного контингента. Поэтому очень многие люди выбирают Калининград. Не только потому, что здесь море и климат, а потому, что здесь, по их мнению, безопасно», — говорит Павел Голубев.
Он называет и еще один фактор: рост разводов. В большинстве случаев, по его мнению, аренда становится популярнее, когда после развода одному из членов семьи требуется отдельное жилье. Как правило, общая квартира не так часто разменивается или продается, чаще кто-то один съезжает и решает вопрос арендой.
«И конечно, никто в Калининграде не отменял летний период, с каждым годом он начинается все раньше. Соответственно, есть спрос у краткосрочных и долгосрочных арендаторов. В этом году все началось уже в марте. На мартовские праздники сюда приехало большое количество туристов из России, которым тоже нужна аренда. И если растет посуточная аренда, то на это смотрят долгосрочники и тоже, собственно, повышают стоимость. Поэтому на рынок аренды недвижимости давят сразу с двух сторон. Это и недоступность собственного жилья, и по-прежнему высокий спрос на отдельное жилье», — резюмирует Голубев.
Как писал РБК Калининград, в марте калининградцы стали больше предлагать жилья в долгосрочную аренду. По данным сервиса «Авито Недвижимость», с августа 2023-го по февраль 2024-го этот показатель вырос на 2%. Цены на долгосрочную аренду жилья увеличились в среднем на 8%. Подорожали однокомнатные квартиры (+14%), двухкомнатные (+7%), студии (+4%). Объекты с четырьмя комнатами и более стали дешевле.