В Калининградской области резко упало число сделок с недвижимостью
В Калининградской области просел спрос в нескольких сегментах недвижимости. По данным регионального управления Росреестра, за 8 месяцев 2023 года было заключено 4 980 договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). Для сравнения: в 2021 году их было 12 381, в 2022 году — на 48,6 % меньше, то есть 6 365.
Версии Росреестра
Руководитель управления Росреестра по Калининградской области Кристина Подскребкина считает, основной причиной такого тренда стало усложнение логистических схем. В частности, проблем с доставкой строительных материалов и цемента. Кроме того, по ее мнению, жители других регионов не спешат покупать недвижимость в самом западном регионе страны из-за нестабильной международной ситуации, что и спровоцировало спад сделок с недвижимостью. Так, за 8 месяцев этого года в управлении зарегистрировали 17 499 сделок купли-продажи, годом ранее их было совершено 22 406, а в 2021 году — 32 278.
«Большая часть приобретаемого строящегося жилья — это инвестиционные вклады жителей других регионов. У них могут быть опасения в связи с тем, насколько будет открыт регион, как часто будет возникать возможность ездить сюда и т.п. Кто-то поставил ситуацию на паузу, ожидая когда все устаканится. Другие — отдали свои предпочтения Сочи, черноморскому побережью. У нас много покупателей из Магадана, Камчатки, я думаю, они сейчас чаще рассматривают южные регионы», — объяснила руководитель в беседе с корреспондентом РБК Калининград.
Объяснения застройщиков
ГК «Дорспецстрой» возводит многоквартирные дома в центре города в сером ключе.
Ее руководитель Эдуард Мнацаканов говорит, что особого снижения по сделкам ДДУ по своей компании не заметил. Наоборот: в 2023 году число сделок по ДДУ растет. Сейчас активно идут продажи многоквартирного дома в 60 тысяч кв. метров, который планируется ввести в эксплуатацию в 2024 году.
«Продажи начинают расти, когда дело идет к сдаче объекта. На стадии котлована договоров, как правило, практически не заключается. Люди не доверяют и особо не покупают такое жилье», — комментирует Мнацаканов.
Кстати, застройщик отмечает, что его покупателями являются в основном калининградцы.
Комментарии риелторов
Приобретение недвижимости в Калининградской области расценивается покупателями как пассивный доход. По этой причине, сейчас больше сделок купли-продажи проходит на вторичном рынке, считает руководитель агентства недвижимости «Наш регион» Екатерина Исупова.
Если говорить о новостройках, то здесь потенциальных покупателей изначально отпугивает цена. По мнению собеседницы, сделок по договорам долевого участия заключается сегодня меньше из-за высокой стоимости жилья на первичном рынке. Если говорить о побережье, то квадратный метр в новостройке обойдется от 200 тыс. рублей. И то, если покупать новое жилье напрямую у застройщика.
«Естественно, как актив для местного населения — это неинтересно, потому что такие вложения окупятся очень нескоро. Как правило, такие приобретения как инвестиции рассматривают приезжие из других регионов, как сохранение денежных средств . И то, количество таких сделок совсем небольшое», — объясняет риелтор.
По ее данным, сейчас очень много сделок заключается с земельными участками. Опять же, чаще это город и побережье. И рассматриваются в основном участки категории сельскохозяйственного назначения или земли населенных пунктов. Здесь тоже наблюдается рост цен, но люди не боятся вкладывать деньги в такой актив, так как понимают, что земельный участок за 3-5 млн рублей на следующий год будет в цене дороже минимум на 30%.
«На первичном рынке — да, продажи сократились. На вторичном — люди приобретают жилье с целью пассивного дохода, а земельные участки рассматривают как инвестиции, с целью сохранения и приумножения денежных средств», — подытоживает Исупова, отмечая, что сделки совершают именно жители других регионов. К слову, она констатирует, что калининградцы тоже неплохо освоили данное направление, видя, как много туристов сейчас едут в регион.
«Туристический поток очень вырос, наши гостиницы не справляются с количеством туристов, бронирование на лето начинается уже с января, февраля. Поэтому, местные жители, видя такую ситуацию, стали инвестировать в жилье. С этой целью покупают недвижимость и москвичи, но именно «вторичку». Сроки окупаемости новостроек очень большие», — акцентирует собеседница РБК Калининград.
По мнению Исуповой, немалую роль в таком положении вещей играет и логистика, так как новостройки, в основном продаются в сером ключе. А стоимость строительных материалов, мебели, техники из-за доставки возросла в разы.
Меньше ипотеки и кредитных средств
По данным риелтора, как и по статистике управления Росреестра в регионе сокращается количество сделок с участием ипотеки и других видов кредитования.
«Из-за того, что ЦБ увеличил ключевую ставку ощутимо вырос процент кредитования. Теперь люди пассивно рассматривают такую возможность. Плюс размер первоначального взноса увеличили до 20%. Не у каждого в кубышке есть 1,5-2 млн, что внести их как «первоначалку». А льготные ипотеки, которые действовали в регионе ранее, практически все выбрали. Конечно, вскоре их могут опять начать выдавать, но там настолько минимальные выделяются средства, что денег не хватает», — объяснила Исупова.
Как писал РБК Калининград, в новостройках за год упала доходность квартир малой площади — до 32 кв.метров. Покупка малогабаритной квартиры в первичном фонде при условии ее сдачи в аренду окупится хозяевам за 18,8 лет. По данным экспертов, купить такое жилье в августе можно было за 3 563 680 рублей, а сдать — за 15 810 рублей.