«Такого не было никогда»: Что происходит на рынке коммерческой аренды
Непростая ситуация на фоне пандемии сложилась на рынке аренды коммерческой недвижимости Калининградской области. Офисные помещения простаивают из-за того, что многие арендаторы переходят на удаленку или выбирают площади поменьше. В ритейле несколько другая история: арендные помещения пустуют, поскольку многие арендодатели не готовы пойти навстречу бизнесу и снизить плату. Чтобы разобраться в этой теме РБК Калининград поговорил с представителями регионального рынка недвижимости и выяснил, как ситуация будет развиваться.
Офисы
Офисная недвижимость простаивает и дешевеет, поскольку из-за удаленной работы и спада оборотов, компании вынуждены оптимизироваться и сокращать расходы. Офисы сдавать сложно, поскольку востребованность минимальна, отмечают риэлторы. «Мы находимся в “Балтийском бизнес-центре”, можно даже у нас понаблюдать — на каждом практически этаже есть свободные офисы. В кризис 2008 такого не было, как сейчас. Есть офисы, которые можно арендовать за коммуналку, то есть не платишь арендную плату 3 месяца, это каникулы, платишь только коммунальные услуги. Это практиковалось в Москве в кризис 2008 года. У нас этаж площадью 1300 метров. Три этажа вообще на удаленке. 3900 метров и ни одного человека», — отмечает учредитель центра коммерческой недвижимости Relife Игорь Кундозеров.
Противоположную ситуацию описывает генеральный директор агентства «Клипер Недвижимость» Олег Перевалов. Он отмечает, что в Калининграде сейчас практически нет свободных помещений в бизнес-центрах и локациях с большим трафиком и парковками. «С крупной недвижимостью 300 метров и более есть определенное напряжение в городе. Не все заявки, которые поступают, можно в моменте удовлетворить. И цены не скорректировались вниз, они остались на прежнем уровне, как год назад», — говорит риэлтор.
Цены на аренду недвижимости падают, убежден Кундозеров. «Большинство собственников перестроились, поняли, какое сейчас время. Торговые площади, что сдавали раньше по четыре тысячи рублей за квадрат, сейчас мы сдаем за полторы. Если офисы сдавали раньше по тысяче рублей, то сейчас эти офисы сдаем по 500, даже по 300. Складские помещения которые сдавали по 400, сейчас сдаем по 200», — отмечает Кундозеров.
Падение арендных ставок на офисную недвижимость для рынка не критично, уверен гендиректор агентства «Авеню-Риэлт» Марат Субхангулов. «Фирмы работают, многие делали скидки арендаторам», — говорит он.
Ритейл
Если по ситуации в сегменте офисной недвижимостью в регионе мнения разошлись, то с тем, что у стрит-ритейла дела обстоят хуже, согласны все опрошенные РБК Калининград эксперты. В этом сегменте ситуация складывается в пользу арендатора, поскольку из-за большого количества доступных помещений цены снижаются.
«Если проехать по центральным улицам города — Ленинский, Черняховского, проспект Мира, — там, где раньше стояла очередь на объекты из клиентов, мы даже в рекламу не давали на них, там сейчас на каждой улице достаточное количество объектов, причем в центральных местах. С чем это связано? Ряд бизнесов сокращается, закрывается. И вторая проблема — собственники не хотят снижать арендную ставку, они еще не перестроились, многие не дают каникул, скидок. Таких помещений много, где собственники не перестроились и хотят получать старую ставку, как во времена до пандемии. Поэтому по стрит-ритейлу такая ситуация. Но это не только в Калининграде. Даже в Москве на центральных улицах много помещений в аренду. Раньше такое представить невозможно было», — поясняет Кундозеров.
Увеличение свободных торговых мест связано не только с пандемией коронавируса, но и с изменением формата потребления. Сейчас, выбирая между магазином, вход которого находится на уровне земли, откуда не нужно никуда подниматься или спускаться, и магазином на верхних этажах, покупатель выберет первый вариант.
«Эта тенденция пошла в конце 2019 — начале 2020 года. Особенно у ритейла, где негде припарковаться. Больше всего покупатель выбирает приехать куда-то в большой крупный торговый центр, как в центре города стоят или “Балтия Молл” сейчас открылся, поставить машину, спокойно походить, и ребенок там где-то бегает, и он походил, устал, кофе попил, пошел дальше. Поэтому стрит-ритейл торговый не в фаворе, и цены корректируются вниз.
Там еще и собственники частные остались в понимании 90-х годов: до сих пор думают, что у них какой-то мегаактив, хотя он себя уже отработал. Вот здесь идет корректировка вниз и часто существенная. Если брать года 3-4-5 назад, можно было цену увидеть в 1500-2000 рублей за метр, то сейчас за тысячу не всегда можно сдать. При этом начинается от 700 до 1000 рублей за метр квадратный», — говорит Олег Перевалов.
Склады
Складские помещения в Калининградской области востребованы. В том числе, за счет того, что открываются крупные федеральные сети, а логистика «с колес», как в остальной России, в регионе невозможна — привозимый товар должен где-то складироваться, отмечает Перевалов. При этом в регионе невозможно найти качественные склады в аренду — большие, отапливаемые и с хорошей транспортной развязкой.
«У нас была заявка — 20 тысяч квадратных метров отапливаемых складов, даже выше рынка аренда. Мы не нашли, потому что их в принципе нет. Но это не значит, что складов дефицит. Их очень много пустых стоит, но качественных нет. И, как правило, эти склады должны находится от Окружной дороги хотя бы в 5 км, чтобы транспортная развязка была хорошая», — объясняет ситуацию Кундозеров.
Пандемия и последствия
Весной риэлторы прогнозировали, что в течение года произойдет сильный спад на рынке аренды коммерческой недвижимости. Теперь они считают, что прогнозы не оправдались, в том числе, за счет мощного турпотока в регион летом и осенью — он компенсировал проблемы, вызванные весенним и зимним карантином.
«В каком-то смысле Калининград от этих карантинных дел выиграл.
И люди увидели из других регионов России, что такой регион есть, приехали сюда, посмотрели, кто-то решил проинвестировать в какой-то бизнес здесь, кто-то вообще переехать. Даже в каком-то смысле у нас получилась обратная ситуация: то, как цены выросли на жилье, на коммерцию тоже подросли. Если для инвесторов в прошлом году можно было найти помещения окупаемостью 8-9 лет, то сейчас 12 лет и более. Тут можно говорить о том, что предложений в этом сегменте недостаточно, аренда востребована, все более менее локации заняты. Даже если освобождаются, то от двух до четырех недель находят арендатора. Собственники не испытывают больших сложностей», — констатирует Олег Перевалов.
«Там, где держат старые цены, магазины пустые. Есть места, где хороший трафик, хорошее качество объектов. Там цены могут быть выше рыночных на 20% и арендаторы там сидят. Все понимают ситуацию, даже если договора долгосрочные, никто не хочет терять арендаторов. Допсоглашениями снижают ставку на несколько месяцев. Все индивидуально договариваются — кто-то дает скидку 20,30,50%, кто-то дает только за коммуналку платить. Зависит от объекта. Если на объект есть два-три клиента, то собственник может регулировать цену, а если нет клиентов вообще, смысл чтоб помещение стояло пустое? Есть ситуации, когда у одного собственника арендаторы в соседних кабинетах сидят по разным ставкам, в зависимости от бизнеса, лишь бы помещение было не пустое», — говорит учредитель Relife.
Что будет дальше
По мнению Игоря Кундозерова, в ближайший год ситуация на рынке аренды коммерческой недвижимости только ухудшится, поскольку бизнес сейчас находится в тяжелом состоянии.
«У нас каждый день на продажу выставляют клиенты где-то по 10 объектов. Такого раньше не было никогда. Сейчас бизнес переживает очень тяжелые времена. Лучше других себя сейчас чувствуют те, кто занимается продуктами питания, фармацевтическим бизнесом и товарами массового потребления эконом-класса. Денег стало у населения меньше, покупательская способность уменьшилась, но они в плюсе. Многие клиенты предприниматели на грани разорения», — резюмирует риэлтор.
Как писал РБК Калининград, ранее риэлторы рассказали, что ситуация на рынке недвижимости региона изменится не раньше второго квартала 2021 года. Цены на квартиры в новостройках начнут падать и потянут за собой вторичное жилье.