Эксперт: «Ситуация по новостройкам в регионе будет достаточно тяжелая»
Калининград вновь вошел в число российских городов, где с начала года дешевеют квадратные метры в новостройках. Между тем эксперты всех уровней отмечают, что в третьем квартале цены на новое жилье в самом западном регионе страны поползли вверх.
Так аналитики федерального портала «Мир квартир» подсчитали, что с января квадратный метр нового жилья в Калининграде подешевел на 1,5% и составил по данным регулятора 120,2 тысячи рублей. При этом, в третьем квартале он начал расти, и за июль-сентябрь вернул те же 1,5%.
Президент «Гильдии риелторов Калининградской области» Олег Перевалов считает, что скачок цен, который произошел в августе и первой половине сентября, коснулся в первую очередь, коммерческой ипотеки.
«На фоне изменения ставки ЦБ и падения рубля шла речь, что ужесточатся условия программ льготного кредитования, к примеру, семейной ипотеки. Все ринулись скорее «в последний вагон уходящего поезда». Что получилось в результате? Семейную ипотеку, сильно не изменили, там только вырос первоначальный взнос до 20%. Но банки стали более жестко проверять заемщиков и пошло много отказов. Коммерческая ипотека очень сильно из-за этого пострадала и на этом фоне, грубо говоря, те, кто планировал что-то приобрести до конца года или в начале следующего, совершили свои покупки как раз в третьем квартале», — объяснил он корреспонденту РБК Калининград.
В настоящее время, по данным федерального портала, квартиру в Калининграде можно приобрести за 7,3 млн рублей. К слову, цены на жилье, как и на квадратный метр стали расти в третьем квартале. С июля по сентябрь они увеличилисть на 2,6%.
В целом цены на жилье в новостройках Калининграда оказались выше, чем средний ценник по стране. Для сравнения: по всем городам с начала января «квадрат» новостроек вырос на 7,6%, рост за квартал составил 3,4%. В среднем по стране квадратный метр стоит 118 054 рубля. Средняя цена российской квартиры в новостройке сегодня составляет 6,3 млн рублей, что на 4,5% больше, чем три месяца назад.
По мнению Олега Перевалова, ситуация с новостройками в регионе будет достаточно тяжелая, несмотря на то, что на вторичном рынке дорогая ипотека и нет льготных программ.
«Квартиры у владельцев с хорошей отделкой в ликвидных домах и районах по-прежнему хорошо покупаются. Цена на любую новостройку, что в эконом-, что в премиум-сегменте практически одинакова с квартирами вторичного фонда. И если покупать новостройку, а это как правило серый ключ, то еще немало средств нужно будет вложить в ее отделку. Вот этот аспект стимулирует покупателей приобретать жилье на вторичном рынке», — считает риелтор.
Прогноз на будущее
Сейчас на рынке затишье. И оно, по прогнозам Перевалова, пришло в регион надолго.
«Конечно, новостройки продолжат покупать, потому что остались льготные программы с господдержкой и семейная ипотека. Но это будут не те объемы и цены, которые устроили бы застройщиков и банки. Даже те данные, которые дает нам федеральный портал — 120,1 тысячу за квадратный метр —сильно завышены, это цена предложения, но никак не реальная стоимость, по которым заключаются сделки. Калининградские застройщики сейчас дают ценник квадрата в размере 96 тысяч рублей — это там, где действительно идут продажи. По моей оценке — в среднем он продается за 100-105 тысяч рублей», — заявляет эксперт.
Вторая причина, по которой, по его словам, будет наблюдаться стагнация на рынке — международная обстановка.
«Ограничения литовцев, которые они постоянно ужесточают, разговоры о блокаде Калининграда, наши региональные дела, те же жалобы перевозчиков на электронную очередь на границе — все эти факторы отрицательно влияют на имидж региона, приезжие из-за них опасаются сделок с недвижимостью», — резюмирует собеседник.
С тем, что рост цен на новостройки остановится, согласны и федеральные эксперты.
«Цены на новостройки вновь начали расти, хотя и не радикально. Во-первых, тут сказались последствия государственных инвестиций в экономику – т.н. бюджетного импульса. Вторая причина – рост курса доллара к рублю: это побудило сделать покупки тех, кто хранил сбережения в долларах. В-третьих, во второй половине лета в ожидании повышения ставок по ипотеке пришел в кратковременное движение рынок «вторички» – а это тоже разгоняет спрос на новостройки, ведь, продавая старую квартиру, люди часто покупают на эти деньги новую. Наконец, застройщики могли повысить цены из-за разгоняющейся инфляции и общего роста цен. Правда, нельзя сказать, что это долговременный тренд: из-за увеличения первоначального взноса по льготной ипотеке жилищное кредитование становится менее доступным для граждан. Скорее всего, уже в начале следующего года рост цен во многих городах остановится», — прогнозирует генеральный директор портала «Мир квартир» Павел Луценко.
Как писал РБК Калининград, за год продажи квартир в новостройках Калининграда упали вдвое. Так, если с апреля 2021-го по апрель 2022-го калининградскими девелоперами по договору долевого участия продано 11 тысяч квартир, то годом позже этот показатель сократился до 5 тысяч. По мнению участников рынка, такая ситуация в регионе возникла из-за роста цен и сокращения миграционных потоков.