В Калининграде обсудили вектор застройки областного центра
Первым свои предложения по новым правилам землепользования и застройки озвучил член правления Калининградской организации Союза архитекторов России Сергей Лебедихин (с 1989 по 1991 год был главным архитектором Калининграда).
Он заявил о необходимости назвать зоны центра, вылетных магистралей, прибрежных территорий зонами особого градостроительного регулирования. По его словам, там должны появляться «интересные объекты на основе конкурсного проектирования».
Председатель комитета архитектуры и строительства Калининграда Артур Крупин ответил, что данное предложение было одобрено депутатами горсовета. При этом заметил, что в 2014 году уже были разработаны нормативы градостроительного проектирования. «В этом документе есть карта, на которой указаны территории с особым нормированием», — ответил он.
Ведущий архитектор «Никор Проект» Петр Черненко (ранее выдвигал свою кандидатуру на пост главного архитектора Калининградской области) отметил, что большинство замечаний во время проведенных ранее обсуждений учтены. При этом он озвучил еще одно предложение.
«Территория улично-дорожной, магистральной сети до сих пор присутствует как отдельная территориальная зона. Есть смысл сделать ее территорией общего пользования», — отметил он.
Несколько предпринимателей поинтересовались у разработчиков, почему их земельные участки на улице Рыбникова переведены из зоны ОП в зону Ж-2. При этом сейчас там располагаются производственные площади и действующие предприятия.
«Территория вошла в КУРТ именно по направлению жилых массивов. Более того, это предусмотрено генеральным планом. Будем разбираться», — сказал Крупин. Он также отметил, что пока предприятия могут работать в штатном режиме — никто выгонять или отнимать земли у них не намерен. В случае же реализации проекта КУРТ им придется решать все юридические вопросы, связанные с дальнейшей работой на этой территории с новым инвестором.
В КУРТ также попала территория гаражного общества «Старт» под индексом Ж-2. Представители общества попросили вернуть им прежнюю зону ОП.
«Там будет смешанное функциональное зонирование, допускается строительство многоуровневых паркингов, чтобы автомобили можно было хранить более цивилизованно, — сказал Крупин. — Я не буду говорить о том, что сейчас происходит в гаражном обществе «Старт» и других обществах. Не буду говорить про экологию, про то, как машинное масло выливается в ближайший ручей, про незаконную предпринимательскую деятельность и так далее».
Представитель общества заметил, что рядом со «Стартом» много пустырей, на которых можно «строить новые дома, а само общество никому не мешает». Предложение понятно, ответил Крупин.
Представитель предпринимателей Центрального рынка Алексей Фирсисков в своем выступлении поблагодарил администрацию и разработчиков ПЗЗ за «индивидуальный подход при разработке правил». В частности, за выделение специальной территории для торгового объекта КТ-2.
Еще одну особую зону попросил и Калининградский зоопарк. По словам директора учреждения Светланы Соколовой, для него необходимо установить зону ПР-5. Крупин ответил, что такое предложение, скорее всего, будет одобрено.
Руководитель управления архитектурно-строительного проектирования и земельных отношений ООО «Автотор Холдинг» Татьяна Кондакова заявила, что в новых правилах разработчикам удалось «учесть интересы меньшинства, не нарушая интересов большинства».
«Многим не нравится то, что я сейчас говорю. Кто-то хотел бы, чтобы я сказала, что мы не достигли согласия и три тысячи человек останется без работы, а бюджет — без вторых по размеру налоговых поступлений в регионе. Но это не так», — сказала Кондакова, попросив комиссию рассмотреть предложения группы компаний «Автотор».
Возникший между разработчиками и компанией спор Татьяна Кондакова ранее озвучила в сентябре 2017 года во время обсуждения в КТПП проекта новых ПЗЗ. «Здесь промышленная зона в генплане. А вот это схема территориального планирования. На месте промышленной зоны — зона охраняемого ландшафта. А мы просим, чтобы было так, как в генплане. Что там грубо противоречит? Мы просили не разбивать нашу территорию на две противоположные зоны», — сказала тогда она.
По ее словам, из-за этого могла не состояться застройка нового автомобильного кластера на северо-западе областного центра, в частности реализация проекта БМВ.
«Нас услышали, через скандалы и споры, конечно, но, не переходя на личности, мы нашли выход из этой ситуации», — рассказала Татьяна Кондакова.
Значительную часть времени публичных слушаний занял вопрос будущего садовых обществ Калининграда. Председатель СНТ «Дружба-2» заявил, что он и другие собственники общества категорически против резервации земельного массива на их земле под строительство детского сада. Олег Максименко потребовал вернуть им зону Ж-1, а социальный объект, по его словам, уже предусмотрен их будущим инвестором, который планирует построить там жилье. Артур Крупин ответил, что им вернут зону, только если найдется другой земельный участок под детский сад, необходимость которого диктует генеральный план города.
Представители же СНТ «Пенсионер», напротив, выступили с требованием изменить зону их участков с Ж-1 на Ж-5. По их словам, в 2010 году «Калининградстройинвест» выкупил порядка 90% участков их СНТ и перевел земли садоводства под высотную застройку. Представители администрации Калининграда отметили, что собственникам ранее предлагалось обменять свои пять земельных участков на другие, так как принцип целостности территорий не позволяет точечно наносить зоны внутри другой зоны.
Представитель СНТ «Железнодорожник» попросил разработчиков разрешить строить небольшие магазины в зоне Ж-5. Соответствующие поправки будут отображены в финальной версии правил, ответил ему Крупин.
Председатель же СНТ «Дружба-3» поднял вопрос экологии и вырубке зеленых зон. По словам Сергея Загородского, березовая роща на улице Болотова попала в зону застройки малоэтажными жилыми домами. Артур Крупин ответил, что мэрия и разработчики подберут соответствующую зону, которая сохранит зеленые насаждения. Также рассмотрят вопрос о сохранении «зеленки» на холме Бесселя.
Депутат калининградской областной думы Олег Урбанюк рассказал РБК Калининград, что некоторые вопросы, которые были подняты во время обсуждения новых правил, выходят за рамки полномочий городских властей. Поэтому региональные парламентарии постараются помочь урегулировать эти моменты.
«Я думаю, мы могли бы отдельно поговорить и потом выйти с законодательной инициативой на федеральный уровень, чтобы помочь городу в решении тех или иных вопросов, — сказал Урбанюк. — Я был поражен осведомленностью наших жителей, их вопросами, а также профессиональными ответами всей команды Артура Крупина. Это говорит о том, что действительно жители нашего города и комитет архитектуры и строительства работают в тандеме».
В октябре 2017 года состоялся круглый стол РБК Калининград «Правила землепользования и застройки Калининграда: новая реальность». Представители строительного бизнеса положительно оценили новые правила, отметив, что потребность в них давно назрела. Но есть и спорные моменты. Они диктуются федеральным законодательством. Главная проблема — парковки. Министерство строительства и ЖКХ ввело новые нормативы. Для жилья бизнес-класса необходимо предусмотреть два машино-места на квартиру, для эконом — 1,2, для муниципального жилья — 1, для специализированного жилого фонда — 0,7. Пока это только рекомендации, но «уже завтра» они могут стать обязательными требованиями. Калининградские бизнесмены посчитали такие нормы завышенными. Председатель КАиС Артур Крупин отметил, что они, с другой стороны, помогут решить проблему размещения транспорта в городе.
Игроки рынка подчеркнули, что в Калининграде пока не достигнуты нужные показатели по числу квадратных метров на человека, что ведет к приобретению жителями региона нового жилья. Кроме того, с учетом прибывающего в область населения спрос на квадратные метры обеспечен на долгие годы, заключили участники круглого стола.